Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Каковы риски покупки земельного участка на торгах по банкротству?
Я рассматриваю возможность приобрести земельный участок. Продажа реализуется на торгах по банкротству (публичное предложение). Банкрот — физическое лицо. На участок наложено обременение в виде ипотеки в пользу Россельхозбанка. Решение суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества вынесено год назад.
Из выписки ЕГРН видно, что участок в собственности у банкрота с 2011 года.
Обратился в страховую компанию с просьбой застраховать титул на данный объект. Получил отказ: "В данном случае не страхуем. Юристы видят риски." Точную причину не озвучили.
1) Каковы риски приобретения участка на торгах по банкротству?
2) Имеет ли право банкрот оспорить такую сделку в будущем? Если да, то какие основания для этого должны быть у банкрота и какие сроки давности оспаривания сделок?
3) По идее участок может быть заложен другим кредиторам, а в выписке это может никак не отображаться, возможно ли такое? Получается, что эти кредиторы могут предъявить свои права на участок...
4) Что нужно проверить перед покупкой? Как максимально себя обезопасить от неприятных сюрпризов в будущем?
Здравствуйте, Дмитрий!
На участок наложено обременение в виде ипотеки в пользу Россельхозбанка.Дмитрий
Ипотечное обременение на этот ЗУ подлежит безусловному снятию. Это происходит после заключения финансового управляющего (ФУ) договора купли — продажи (ДКП) с победителем аукциона. Как правило, регистрация прав Покупателя (победителя торгов) происходит в Росреестре, с одновременной подачей ФУ и залогодержателем, заявления о снятии ипотечного обременения.
Тут двух мнений быть не может. Ипотечное обязательство будет снято всенепременно. Беспокоиться об этом — не нужно.
1) Каковы риски приобретения участка на торгах по банкротству?Дмитрий
Основной риск, думаете мне, это — просчитаться с достаточной ликвидностью такого ЗУ. Вид разрешенного использования и назначение ЗУ, могут играть, в этом деле, ведущую роль.
Кроме того, нужно заранее проверить уплату налогов за этот участок (земельный налог). Суммы задолженности встречаются значительными.
Выписки, конечно лучше получить самому и внимательно изучить. Имеется в виду выписка из ЕГРН по собственности и по переходу прав. На всякий случай.
2) Имеет ли право банкрот оспорить такую сделку в будущем? Если да, то какие основания для этого должны быть у банкрота и какие сроки давности оспаривания сделок?Дмитрий
Оспорить сделки должника, как подозрительные, вправе, наоборот, — сам ФУ, в процедурах банкротства.
Вот, к примеру, на этом основании,
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Но, к Вашей ситуации, это не относится, ведь имущество должника продано электронных торгов.
Что касается сроков обжалования результата торгов, то он — общий, то есть составляет 3 года. О начале течения такого срока, разъяснения предоставил Верховный Суд, в своем Определении ВС РФ от 11.02.2019 № 305-ЭС16-20779 (32) по делу № А40-154909/2015,
ВС РФ отметил, что исковая давность не может начать течь ранее момента возникновения у истца права на иск и объективной возможности для его реализации, то есть момента, начиная с которого истец должен был узнать о нарушении своих прав, об основаниях для предъявления иска и о личности надлежащего ответчика.
3) По идее участок может быть заложен другим кредиторам, а в выписке это может никак не отображаться, возможно ли такое? Получается, что эти кредиторы могут предъявить свои права на участок...Дмитрий
Почему Вы считаете, что так может быть? Залог недвижимости (ипотечное обременение) подлежит обязательной государственной регистрации, в Росреестре. В противном случае, такая сделка, не основана на законе.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки
Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки
…
2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Здравствуйте, Дмитрий.
Риски практически такие-же как и при покупке земельного участка у другого продавца, плюс риски оспаривание сделки кредиторами.
С другой стороны, в отличие от сделок вне банкротства, конкурсный управляющий несет ответственность за свою работу, плюс его деятельность подлежит обязательному страхованию.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 26.11.2019) «О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 24.1. Договор обязательного страхования ответственности арбитражного управляющего
1. Договор обязательного страхования ответственности арбитражного управляющего за причинение убытков лицам, участвующим в деле о банкротстве, и иным лицам в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением возложенных на арбитражного управляющего обязанностей в деле о банкротстве должен быть заключен со страховой организацией, аккредитованной саморегулируемой организацией арбитражных управляющих, на срок не менее чем год с условием его возобновления на тот же срок.
2. Минимальный размер страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности арбитражного управляющего составляет десять миллионов рублей в год.
Проверить нужно прежде всего сам участок, желательно на местности, так как очень часто участок оказывается занят какими-либо строениями, в том числе не зарегистрированными.
Также нужно проверить ограничения по участку, согласно статьям 56, 56.1. Земельного кодекса. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН в отношении объекта недвижимости.
С уважением! Г.А. Кураев
3) По идее участок может быть заложен другим кредиторам, а в выписке это может никак не отображаться, возможно ли такое? Получается, что эти кредиторы могут предъявить свои права на участок...Дмитрий
Нет, это не так, залог подлежит гос.регистрации и в выписке из ЕГРН он должен быть отражен.
Другие кредиторы как я указал могут оспорить продажу залогового имущества, в том числе по процедуре торгов, но нужно учитывать, что преимущественное право на удовлетворение требований кредиторов за счет залогового имущества имеет залоговый кредитор.
В дополнение.
Основания признания торгов недействительными.
Гражданский кодекс
Статья 449. Основания и последствия признания торгов недействительными
1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
Добрый день, Дмитрий.
Дополнительно к ответам уважаемых коллег хотела бы обратить Ваше внимание на следующие моменты.
Во-первых, стоит пристально проверить фактическое состояние земельного участка (иными словами, съездить на этот участок и посмотреть, в каком он состоянии и так далее). Одной «бумажной» проверки явно недостаточно.
К примеру, на участке могут быть объекты незавершенного строительства, которые весьма сложно и затратно демонтировать.
Во-вторых, надо проверить возможное наличие охранных зон, находящихся в непосредственной близости от земельного участка (могут проходить линии электропередач, газопроводы, нефтепроводы и т.д.); зоны с особыми условиями использования территорий.
ст. 104 ЗК РФ
В целях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.
В-третьих, нужно проверить возможность установления сервитутов в отношении земельного участка (исходя из положений ст. 274 ГК РФ).
В-четвертых, нужно проверить возможное пересечение (или наложение) границ на соседние земельные участки (во избежание спора о границах).
В-пятых, нужно знать точную кадастровую стоимость данного земельного участка (не завышена ли она), что прямо влияет на размер земельного налога — в силу ч. 1 ст. 390 НК РФ
Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Также нужно проверить планы по освоению территории, в пределах которой находится земельный участок (не планируется ли в будущем изъятие земельного участка для государственных нужд) — исходя из ст. 56.3 ЗК РФ.
Статья 61.2. ФЗ О банкротстве здесь вряд ли будет применима, так как участок продается на торгах.
Это — понятно. Привел, для сравнения того, что сделки должника могут быть оспорены ФУ как подозрительные. В данном случае, сделок «на вывод» имущества (ЗУ, в рассматриваемом случае), должник не совершал.