Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли наймодатель выселить досрочно нанимателя?
Есть типичный договор найма жилого помещения, который заключен на 11 месяцев. Наймодатель решил выселить из квартиры без объяснений причин, а в течение месяца, которого мы должны съехать, планирует приглашать в квартиру посторонних людей. В случае, если я не съеду, угрожает сменой замков и недопуском меня в квартиру.
Соотвественно, два вопроса:
1) Имеет ли право наймодатель выселить нанимателя, который не нарушает правила настоящего договора (исправно платит и др.)?
2) Имеет ли право наймодатель приходить в квартиру с посторонними людьми, аргументируя тем, что они его представители (кто считается представителем наймодателя?)
Выдержка из договора по некоторым пунктам:
Пункт «2. Права и обязанности»:
________
2.1. Наниматель обязан:
…
2.1.9. Беспрепятственно допускать в жилое помещение представителей Наймодателя для контроля соблюдения условий настоящего договора и в установленные сроки устранять выявленные нарушения.
________
Пункт «5. Изменение и расторжение договора»:
________
5.1. Изменения и дополнения к настоящему договору вноятся путем подписания дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.
5.2. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
5.3. Если Наниматель изъявит желание досрочно расторгнуть договор, он обязан письменно уведомить об этом Наймодателя не менее чем за один месяц до предполагаемой даты освобождения помещения.
5.4. Если Наймодатель изъявит желание досрочно расторгнуть договор, он обязан письменно уведомить об этом Нанимателя не менее чем за один месяц до предполагаемой даты освобождения помещения.
5.5. Наймодатель имеет право в случае отсутствия Нанимателя на арендуемых помещениях более двух месяцев и не внесения арендной платы за указанный срок вскрыть помещение для описи находящегося там имущества и для передачи указанных помещений новому Нанимателю. Помещения вскрываются комиссией в присутствии не менее двух незаинтересованных лиц (свидетелей) с направлением письменного уведомления нанимателю о дате и времени вскрытия.
5.6. Наймодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, когда Наниматель нарушает или не исполняет условия настоящего договора, а также не устраняет нарушения в течение 30 дней.
5.7. Наниматель имеет преимущественное право найма указанного помещения на новый срок.
5.8. Для пролонгации настоящего договора или заключения нового договора на тот же срок Наниматель обязан письменно уведомить Наймодателя о своем намерении за один месяц до даты окончания договора. В случае отсутствия такого уведомления или при не достижении между Сторонами об условиях нового договора настоящий договор считается расторгнутым в день окончания его действия, указанного в настоящем договоре. В таком случае Наниматель обязан освободить нанятое помещение и сдать его представителю Наймодателя по акту приема-передачи не позднее дня, указанного в настоящем договоре как последний день действия настоящего договора.
________
1) Имеет ли право наймодатель выселить нанимателя, который не нарушает правила настоящего договора (исправно платит и др.)?Mikhail
Здравствуйте. Одностороннее расторжение договора законом предусмотрено только в особых случаях, при этом коммерческий наем к таким случаям не относится.
Более того, имеется ст. 687 ГК РФ, в которой определен порядок расторжения, и даже в этих случаях, он судебный.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Обратите внимание на то, что в указанной норме отсутствует приписка — если иное не установлено договором. Т.е. по существу, это императивное требование закона, которое договором изменено быть не может.
Здравствуйте Михаил.
Выселение и расторжение договор это разные вещи.
Для выселения (даже если договор расторгнут, а Вы добровольно не покинули помещение) наймодателя необходимо обращаться в любом случае в суд в соответствии со ст. 35 Жилищного кодекса РФ (При это в дело будет привлечен прокурор для дачи заключения). Самовольное вскрытие замков и выселение (допустим с помощью третьих лиц) будет как минимум самоуправством (ст. 19.1 КоАП РФ).
До расторжения договора, помимо приведенной нормы КоАП РФ у Вас есть вещно-правовые формы защиты (ст. 305 Гражданского кодекса РФ) в соответствии с которыми (ст. 304 Гражданского кодекса РФ) Вы вправе требовать устранения всякого нарушения Вашего права (проживания). Т.е. несмотря п. 2.1.9 договора Вы можете не пускать представителей нанимателя (конечно если в договоре не прописан штраф за не исполнение данной обязанности) в силу ст. 25 Конституции РФ и ст. 3 Жилищного кодекса РФ.
В принципе, наймодатель передал квартиру нанимателю, поэтому прибытия наймодателя в квартиру должны либо согласовываться с нанимателем, либо такие случаи должны прямо быть предусмотрены договором.
В договоре об этом написано, но я хочу уточнить, кто является «представителем Наймодателя»? Любой человек с улицы?