Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оспаривание ничтожности сделки о продаже земли
Имеется иск (прилагается) о признании сделки о продаже земельного участка ничтожной. Основание – принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Плюс отсылки на то, что договор купли-продажи оформлен между сыном и матерью, у которой якобы не должно было быть соответствующих средств.
Истец считает, что установленная договором выкупная стоимость не включает цену строений, расположенных на земельном участке. По договору предметом сделки является земельный участок, без отдельного указания, что на нем расположены недостроенные жилые объекты - они на момент сделки еще не были зарегистрированы.
Как оспорить иск? Какие аргументы использовать, чтобы доказать, что сделка о продаже земельного участка касается также и расположенных на нем жилых объектов и является законной?
- иск 02.jpg
- иск 01.jpg
- иск 02.jpg
- иск 03.jpg
- акт 01.jpg
- акт 02.jpg
- акт 03.jpg
- акт 04.jpg
Здравствуйте, Ксения.
К сожалению, приложилась только 1 станица иска, можете загрузить остальные?
Добрый вечер, Ксения
в вашем случае необходимо уточнить:
1) текст самой сделки?
2) какие права в отношении земельного участка, объектов на нем имеет истец?
Ситуация, конечно, не однозначная:
1) Первый момент, что касается недействительности сделки.
Здесь шансы на вашей стороне, при грамотной подготовке отзыва.
А) Вы можете провести экспертизу оценки рыночной стоимости в вашу пользу с обоснованием цены.
Б) Отталкиваясь от принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости даете свое пояснение, что участок продавался вместе с недостроем. Стороны знали об этом. Это подтверждаете пояснениями покупателя и продавца.
В) Ссылаетесь на то, что покупатель был осведомлен о предмете сделки с помощью выписки из ЕГРН, знакомился с участком.
Г) Даже, если речь зайдет о цене ниже рынка, это не значит, что сделка недействительна. У нас в стране действует свобода договора:
ГК РФ Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Вы сами определили цену, провели сделку.
Д) Важно смотреть еще текст доверенности для подстраховки при написании отзыва
2) Основной момент заключается в том, что если даже суд откажет в признании сделки недействительной, это не мешает истцу обратиться за взысканием с вас цены договора, так как, я так понимаю, денежные средства переданы не были.
С уважением, Логинов Сергей
Здравствуйте, Сергей! Благодарю Вас за подробный ответ!
К сожалению, сейчас текст сделки не под рукой — в ближайшее время приложу отдельным комментарием.
Что касается прав истца, то он бывший владелец участка, оформивший доверенность на имя ответчика в связи с собственной недееспособностью.
Если участок вернется к нему в собственность (т.е. если сделку все же признают ничтожной), то распоряжаться им будет не он сам, а его гражданская жена — новое доверенное лицо.
Истец физически не в состоянии составлять такие иски и предъявлять какие-то требования.
Здравствуйте, Ксения! Иск достаточно «слабый». Основание недействительности сделки из предусмотренных ГК РФ не указано. По смыслу иска можно только догадываться, что речь идёт о статье 168 ГК РФ, то есть сделка оспаривается по причине несоответствия её требованиям закона.
Во всяком случае, других оснований по иску не просматривается. Вскользь указано на состояние здоровья, но при этом доверенность не оспаривается.
Важно: доверенность. А именно, предусмотрено ли доверенностью право продажи данного земельного участка за цену по своему усмотрению. Если да — это Ваш аргумент.
Второй момент: срок исковой давности. В иске не указано, когда заключён оспариваемый договор.
Ст. 181 ГК РФ:
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Пригодится ли Вам это, сказать не могу, потому что, как уже указала, не вижу даты заключения договора.
По поводу нахождения на земельном участке объектов. В гражданский оборот объекты введены не были, то есть юридически на момент продажи они не существовали. Предоставляя право на отчуждение земельного участка, истец не мог не знать о нахождении на участке этих объектов и об их правовом статусе, соответственно, соглашаясь на продажу участка, он выразил свою волю и в отношении объектов, поскольку иное не оговорено
Но вот относительно денежных средств, полученных от продажи участка — может взыскать, если денежные средства ему не передавались, поскольку продавец действовал от имени истца и в его интересах. Если денежные средства не переданы — на стороне доверенного лица неосновательное обогащение.
Здравствуйте, Елена! Благодарю Вас за ответ!
В контексте денежной стороны дела — во избежание дальнейших претензий со стороны истца (а точнее, его нового доверенного лица — гражданской жены) возможно ли переписать на него участок и заключить с ним и его гражданской женой договор ренты, по которому она получит участок после его смерти, но не раньше, чем через 10 лет, например?
Здравствуйте, Алексей! Прилагаю полный иск тремя файлами.
Хотелось бы ещё договор купли-продажи увидеть, почему истец делает вывод, что в цену не включена стоимость здания.
+ такой важный момент: эти здания зарегистрированы в ЕГРН?
Если объекты не зарегистрированы, то можно ссылаться на то, что они как самостоятельные объекты гражданских прав (недвижимость) не возникли, и соответственно являются частью земельного участка.