Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Придётся ли нам платить налог и можно ли как-то его уменьшить?
Добрый день!
Сосед попросил продать ему пару соток от нашего участка, оформлять решили через перераспределение земельных участков. Наш участок состоял раньше из нескольких и объединили мы их в один только год назад. Плюс он был в общей долевой собственности у моего мужа и его мамы, мама умерла и теперь участок только в собственности мужа. Договорились с соседями, что пересмотрим границы и уступим эти сотки за 1250000 рублей. Придётся ли нам платить налог и можно ли как-то его уменьшить?
Добрый день Ксения!
Согласно разъяснениям Минэкономразвития перераспределение нескольких земельных участков невозможно не зависимо от их формы собственности.
Письмо Минэкономразвития от 24.08.2018 года разъясняет о том, что положения абзаца 2 пункта 1 статьи 11.7 Земельного кодекса прямо указывают на то, что с землями может перераспределиться только один земельный участок.
Согласно Письму Минэкономразвития от 10.10.2017 года указывается, что в силу статьи 11.7 Земельного кодекса не допускается перераспределение земель и нескольких земельных участков.
Для того, чтобы продать часть участка, исходный участок необходимо разделить, и выделенный и поставленный на кадастровый учет земельный участок продать соседу.
При разделе необходимо учесть предельно допустимые размеры земельных участков, которые должны быть указаны в Правилах землепользования и застройки Вашего города (как правило, минимальный размер участка с ВРИ ИЖС — 200 м2; с ВРИ ЛПХ — 500 м2).
При применении налогового вычета, датой возникновения права собственности на вновь образованные земельные участки будет считаться дата возникновения права на исходный участок.
В случае если в вашем муниципальном образовании установлены ПЗЗ (правила землепользования и застройки), то участок не может быть меньше установленного размера. Как правило минимальный размер в разных МО варьируется от 4 до 6 соток. Поэтому осуществить раздел и сформировать участок 2 сотки не получится. Для того, чтобы продать участок соседу вам необходимо разделить ваш на 2 земельных участка. Вариант реализации вашего плана может быть такой: вы оформляете на себя участок соседа, далее объединяете 2 участка и образуете 2 новых с новыми площадями (например было у вас 8 соток и у соседа 6 соток, стало у вас 6 у него 8).
Уважаемая Ксения, здравствуйте!
Не согласен с мнением, что Вы не можете перераспределить Ваши с соседом земельные участки — вполне можете, это разрешено статьей 11.7 Земельного кодекса РФ
1. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
2. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
То есть Вы заключаете с соседом соглашение о перераспределении, согласно которому площадь его участка увеличивается на пару соток за счет площади Вашего, а взамен он выплачивает Вам оговоренное вознаграждение.
Что касается налогообложения, то это пробел в налоговом законодательстве, так как вопрос налогообложения компенсации при распределении земельных участков не урегулирован в Налоговом кодексе. Компенсация при распределении земельных участков не является куплей-продажей, хотя и похожа на продажу части или доли земельного участка.
Поэтому сложно сказать, как налоговая отнесется к тому, если Вы заявите налоговый имущественный вычет по ст.220 Налогового кодекса РФ
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
Поэтому в Вашей ситуации имеет смысл направить запрос в Минфин РФ, в котором просить дать разъяснения, в какому виду дохода относится компенсация при распределении смежных земельных участков, является ли такая компенсация доходом от продажи части или доли недвижимости, и возможно ли применение имущественного налогового вычета.
На мой взгляд, Вы можете применить налоговый имущественный вычет, как минимум 250 000 рублей, но налоговая может посчитать иначе.
С уважением, Роман Артемьев.
не могу согласиться, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, а первичный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты НДФЛ при их продаже следует исчислять с даты регистрации прав на вновь образованные земельные участки.
письмо Минфина от 25 января 2019 г. N 03-04-05/4187; определение КС от 19 июля 2016 г. N 1730-О; определение ВС от 19 декабря 2016 г. N 53-КГ16-16
Дмитрий спасибо за исправление! В своем ответе я руководствовался Письмом ФНС от 18.01.2019 г. № БС -4-11/660@ "Учитывая, что в случае раздела объекта недвижимого имущества прекращение права собственности на первоначальный объект недвижимого имущества не связано с приобретением права собственности на указанный объект другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, определение сумм расходов на приобретение каждого из образованных при разделе объектов недвижимого имущества, по мнению Департамента, допустимо путем разделения суммы понесенных расходов на приобретение первоначального объекта недвижимого имущества пропорционально площади каждого объекта недвижимого имущества, образованного в результате раздела первоначального объекта недвижимого имущества". В случае уменьшения доходов на сумму фактически произведенных расходов ФНС разъяснил, что при разделе объекта переход права собственности не происходит, прекращение права собственности на первоначальный объект не связано с приобретением права собственности на выделенные объекты другим лицом.