Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Передача прав аренды на земельный участок
Добрый день эксперты !
Дано: земельный участок в Московской области в аренде у физ. лица. Арендодатель - Муниципалитет района Московской области.
Я хочу купить права аренды у физ.лица и сразу же перепродать права аренды другому физическому лицу.
Возникают вопросы:
1. Как оформить продажу прав аренды от физ. лица мне ?
2. Как оформить продажу прав аренды от меня другому физ. лицу (я так понимаю, что при продаже прав аренды мне, не заключается новый договор аренды с муниципалитетом, мы просто заключаем договор переуступки прав аренды и письменно уведомляем муниципалитет, вопрос в том, как я оформлю продажу прав аренды другому физ. лицу, т. е. будет договор переуступки переуступки прав аренды ?)
3. Как обеспечить безопасность сделки, заложить деньги в банковскую ячейку и прописать право входа в ячейку после получения выписки ЕГРН ?
Какие еще могут быть подводные камни в сделках такого типа
- IMG-5889.jpg
- IMG-5890.jpg
- IMG-5889.jpg
- IMG-5890.jpg
Как оформить продажу прав аренды от физ. лица мнеАлександр
Добрый вечер Александр!
Вам необходимо составить договор переуступки прав. В соглашении указываете правоустанавливающие документы цедента: договор аренды.
В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Т.е. обязательным условием данной переуступки будет уведомление администрации, без него Росреестр может завернуть сделку.
Если стороны состоят в браке, необходимо предоставить нотариально удостоверенные согласия супругов на совершение сделки, требующей государственной регистрации.
В самом договоре вы прописываете условие что за переступку прав по такому то Договору аренды, цессионарий уплачивает цеденту денежную сумму в размере таком то.
Здравствуйте.
1. Как оформить продажу прав аренды от физ. лица мне ?Александр
договор уступки права требования. Указываете какие права уступаются по какому договору.
2. Как оформить продажу прав аренды от меня другому физ. лицу (я так понимаю, что при продаже прав аренды мне, не заключается новый договор аренды с муниципалитетом, мы просто заключаем договор переуступки прав аренды и письменно уведомляем муниципалитет, вопрос в том, как я оформлю продажу прав аренды другому физ. лицу, т. е. будет договор переуступки переуступки прав аренды ?)
Александр
опять также через договор уступки права требования с приложением как первого договора уступки (к Вам) + договор первоначальный договор, по которому Вы получили право требования. Закон количество таких уступок не оговаривает. Ст. 22 ЗК РФ
5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
3. Как обеспечить безопасность сделки, заложить деньги в банковскую ячейку и прописать право входа в ячейку после получения выписки ЕГРН ?Александр
лучше всего через банковскую ячейку, плюс в договорах везде указывать, что право на получение денег возникает только после регистрации сделки в Росреестре. В остальном надо будет конечно уведомить администрацию обязательно, причём оба раза. По сути у Вас уступка 2 раза обычая.
Добрый день Олег! А как происходить уведомление, в договоре про это неоднозначно написано и можно по разному трактовать, см. вложение
Здравствуйте
Вы вправе сделать такую уступку- как платно, такк и бесплатно — при этом количество уступок никак не ограничего — только надо изначального арендодателя- муниципалитет 2 раза об уступках уведомить.
Причем делать это надо либо до каждый сделки- либо в разумный срок после каждой сделки — просто уведомление — что права например передали вам — от такого то лица.
Потом от вас- что вы передали еще кому то.
Но это все делают если договор аренды земли заключен более чем на 5 лет.
земельный кодекс
Статья 22. Аренда земельных участков
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
При этом каждую уступку по договору — надо регистрировать в росреестре- тут регистрируют именно договор- как основание перехода права аренды- в договора всегда прописывают и сам договор аренды- по которому передаются права и все последующие уступки.
3. Как обеспечить безопасность сделки, заложить деньги в банковскую ячейку и прописать право входа в ячейку после получения выписки ЕГРН ?Александр
ячейка, либо оплата по аккредитиву- то есть деньги вы получаете или платить по условиям аккредитива- например когда договор зарегистрируют и вы по выписке из егрн будете арендатором, либо уже передадите права следующему лицу- и банк перечислит деньги, при предъявлении этих документов- вам только в банк нужно будет отнести установленные документы в аккредитиве- как правило это допустим договор с отметками о регистрации.
Добрый день, Александр.
Выскажу несколько иное мнение.
В настоящее время, после принятия изменений в ст. 448 ГК РФ (введения п. 7 путем принятия ФЗ от 26.07.2017 № 212-ФЗ) появился запрет на уступку прав.
Следовательно, возможно оспаривание всех переуступок, которые были заключены. Если муниципалитет не против переуступки, и Вас все-таки не смущает возможность оспаривания сделок, то можете заключить такой договор уступки. Но судебная практика уже сложилась, и сегодня в массовом порядке стали оспаривать сделки по уступке прав, возникающих из договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Здравствуйте, Александр.
По поводу переуступки коллеги уже ответили — в первую очередь нужно смотреть первоначальный договор — можно ли по нему переуступить аренду или нет.
Потому что могут быть две проблемы:
1) Договор был заключен менее чем на 5 лет, и на переуступку нужно согласие муниципалитета.
2) Арендатор выиграл аренду на торгах, которые были для этого типа участка обязательными. В таком случае переуступка запрещена (ст 448 ГК РФ).
Но про это уже было сказано, поэтому добавлю более подробно про расчёты и ячейки.
Сначала про ячейки. Обратите внимание, что существует два типа ячеек —
1) С ответственным хранением.
В такой ячейке сотрудник банка сделает опись всего того, что закладывается в ячейку — в Вашем случае — конкретную сумму денег. И при этом банк проверяет закладываемые купюры на подлинность.
2) Обычная, без ответственного хранения.
В такой ячейке нигде не будет указано, что конкретно в ней лежит. Поэтому, если сотрудник банка совершит хищение денежных средств в ячейке — никаких требований к банку Вы предъявить не сможете — просто потому, что не сможете доказать, что там были деньги и в какой конкретно сумме.
Более того банк не проверяет подлинность купюр в простой ячейке.
Поэтому если решите рассчитываться по договору через ячейку, рекомендую выбирать с ответственным хранением — это будет подороже, но безопаснее.
Теперь об альтернативах ячейке.
1) Главной альтернативой ячейке, является аккредитив.
По аккредитиву расчёты будут происходить в безналичном порядке.
Статья 867 ГК РФ Общие положения о расчетах по аккредитиву
1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи… после предоставления получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
То есть - на счёте «Покупателя» замораживается конкретная сумма денег, которую банк переведёт «Продавцу» только после того, как «Продавец» предоставит документы, подтверждающие переход прав (как правило, это выписка из ЕГРН).
Это тоже более дорогая услуга, чем ячейка, но зато более подходящая для описанных случаев.
Ячейка — это вообще, скажет так, архаичный способ расчёта — им пользовались долгое время из-за незнания, что есть аккредитив, либо просто при желании сэкономить, т.к. аккредитив дороже. Ну и конечно, иногда ячейкой пользуются, чтобы скрыть передачу средств, например, от контролирующих органов.
2) Вторая альтернатива ячейке — это эскроу.
Это довольно новый способ.
Он чем-то схож с аккредитивом. Суть его в том, что «Покупатель» передаёт деньги независимому лицу, который отдаст их «Продавцу» после того, как «Продавец» подтвердит исполнение своих обязательств по договору.
Статья 926.1 ГК РФ Договор условного депонирования (эскроу)
1. По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований.
Третьим независимым лицом при этом может быть не только банк, но и например, адвокаты или нотариусы.
Вы вправе совершать повторная уступка прав и обязанностей по договору аренды, так как законом количество таких уступок не ограничено.
В повторной уступке прав вы просто помимо правоустанавливающего документы цедента: договора аренды указываете еще и первое соглашение об уступке.
Да это будет самый безопасный вариант.Вы в банке составляете договор на депозитивную ячейку.В данном договоре банки сами прописывают условие о том что данные денежные средства вторая сторона сможет получить только после проведение регистрации договора и предоставления выписки.