Возникновение права собственности на земельный участок

Здравствуйте, Анатолий Александрович!

В ч. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ ясно указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности которого, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Аренда земли действительно не исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку, но при условии, что эта аренда бессрочная. 

Добрый день.

Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения в диспозицию п. 3 ст. 222 ГК РФ.

В результате чего с 01.09.2006 возможность признания права собственности на самовольную постройку предоставлено исключительно лицам, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где расположена постройка. 

Таким образом, возникновение права собственности на самовольную постройку обусловлено наличием вещного права, определенного законом, на земельный участок. Тем самым арендатор лишен права признания за ним права собственности на такую постройку.

Таким образом, законодатель с 01.09.2006 исключил возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, построившим самовольную постройку на чужом земельном участке, на момент его обращения в суд — такой самовольный застройщик не вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

В судебной практике, однако, существует позиция, согласно которой «отсутствие в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации такого вида землепользования, как аренда, не исключает признание права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, поскольку нормы Земельного кодекса РФ (ст. ст. 22, 30) позволяют предоставлять землю под строительство объектов недвижимости» (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2007 по делу N А72-1768/2006; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.05.2007 N Ф08-2820/2007 по делу N А32-20082/2006-31/416).

Более того, эта позиция была поддержана ВС РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2007 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007, а также Справка по вопросу о признании права собственности на самовольные постройки (подготовлена Пермским краевым судом), который в ответе на вопрос: «Возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья?» указал: 

«По смыслу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Право арендатора земельного участка требовать признания за ним права собственности на самовольную постройку объясняется и системным толкованием норм ст. ст. 222 и 263 ГК РФ. Статья 263 ГК РФ предусматривает условия правомерного строительства, среди которых есть право собственника земельного участка разрешить строительство на своем участке другому лицу, в том числе арендатору земельного участка, что дает ему основания, по мнению судов, требовать признания права собственности на построенную им самовольную постройку.

В практике арбитражных судов аналогичное обоснование изложено в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 20.07.2009 N Ф04-4234/2009(10580-А45-22) по делу N А45-20282/2008-16/349, Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 24.04.2009 по делу N А32-11823/2008-47/38.

Разумеется, существует и противоположная позиция, которая следует буквальному прочтению п. 3 ст. 222 ГК РФ: арендатор земельного участка не вправе требовать права собственности на самовольную постройку (Определение ВАС РФ от 12.12.2008 N 13590/08 по делу N А40-7900/08-53-90; Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 по делу N А31-3004/2007-21, от 21.01.2008 по делу N А82-8513/2006-38; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.05.2007 N А33-7057/05-Ф02-2345/07 по делу N А33-7057/05; Постановление ФАС Поволжского округа от 30.04.2008 по делу N А55-14841/2007; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2008 по делу N А13-5338/2007; Постановление ФАС Уральского округа от 03.11.2009 N Ф09-8554/09-С6 по делу N А47-2716/2009).

Анатолий Александрович, добрый день!

Признание права собственности на самовольную постройку — это исключительный способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости.

Ознакомьтесь с данной статьёй.

Моё мнение после ознакомления с исковым заявлением — за Вами должны признать право собственности.

С уважением!

Добрый день! Очень интересная статья г-на Н. Толчеева, заместителя председателя Кассационной коллегии Верховного Суда РФ по этому вопросу опубликована на сайте — http://www.lawmix.ru/comm/4018.

В частности там описан ряд ситуаций : «п. 3 ст. 222 ГК допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.
Данная норма различает два случая признания права собственности на самовольную постройку судом: за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т.е. за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. В обоих случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться, исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать в общем виде следующим образом: наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство; разрешение на строительство, т.е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю и выданными гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» либо выданными позднее, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, свидетельствами о праве собственности на землю по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 и Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177, а также государственными актами о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493.  „

Добрый день, имеются разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

п. 25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном

(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге -уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

28. Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

30. В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

31. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Здравствуйте!

Согалсно ст.35 ЗК РФ: при переходе права
собственности на здание, строение,
сооружение, находящиеся на чужом
земельном участке, к другому лицу оно
приобретает право на использование
соответствующей части земельного
участка, занятой зданием, строением,
сооружением и необходимой для их
использования, на тех же условиях и в
том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права
собственности на здание, строение,
сооружение к нескольким собственникам
порядок пользования земельным участком
определяется с учетом долей в праве
собственности на здание, строение,
сооружение или сложившегося порядка
пользования земельным участком.

Анатолий Александрович,
на карте градостроительного зонирования, которая прилагается к Правилам землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа,
Вы можете найти свой участок?
На нём есть кодовое обозначение территориальной зоны «Па»?

Согласна с ответом Мурашко Владимира, исхожу из действующей судебной практики нашего региона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Создание имущества с нарушением требований законодательства не влечет возникновения права собственности.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222  ГК (самовольная постройка).
Согласно пункту 1 самовольная постройка строение  созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно пункту 3 допускается признание судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом наличие у Вас какого-либо из перечисленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ прав на земельный участок, где осуществлена постройка, является обязательным условием признания за этим лицом права собственности на нее.
 Судом будет принято во внимание:

1. отсутствует договор бессрочного пользования

2. строительство  осуществлено  на земельном участке, который для строительства в установленном законом порядке не предоставлялся; разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию истец не получил.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд в первую очередь устанавливает, допущены ли были при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан...(В ВАШЕМ СЛУЧАЕ НАРУШЕНИЙ НЕ УСМАТРИВАЕТСЯ!)

Но с целью выявления возможных нарушений (дабы проверить) СУД ВПРАВЕ НАЗНАЧИТЬ и ЭКСПЕРТИЗУ по правилам процессуального законодательства.
(Поэтому считаю, что вам нечего особо бояться, так как все возведено должным образом с соблюдением всех вышеперечисленных норм согласно приложенному вами исковому заявлению).
А  отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Поэтому считаю, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению и у Вас есть все шансы выйграть!

с уважением и УДАЧИ!

Здравствуйте, основной аргумент и наиболее весомый это срок аренды — в Вашем случае это срок 5 лет, и это вероятней всего будет основанием для отказа, и возможно последующего иска о сносе самовольной постройки.

Кроме того учитывая остальные указанные выше нарушения, исход не самый благоприятный.

Уважаемый Анатолий Александрович!

К сожалению, не получилось открыть на данном компьютере Ваше исковое заявление, попробую ознакомиться позже, с другого. По заданному вопросу и комментариям коллег, хочу дополнить. Поддерживаю позицию коллег Мурашко Владимира и Любови Юрьевны. Даю ссылку на не совсем свежий обзор, но в нем можно обратить свое внимание на один из ответов. Согласно «Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007)

Вопрос 2: Возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья?
Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абзац первый). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.
По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При возможности ознакомиться с исковым заявлением, дополню свой ответ.

Уважаемый Анатолий Александрович.

Согласно п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от № 143, от 09.12.2010 г. «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»

9. Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Из Вашего искового заявления не следует, что вы обращались за получением разрешения в установленном порядке.

Это может стать неустранимым препятствием для удовлетворения иска.

Второе. Из договора аренды не следует, что участок выделялся Вам именно для строительства.

Бессрочных договоров аренды не бывает, можно говорить лишь о преимущественном праве заключения договора аренды. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в любой момент может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем порядке, в силу норм ГК РФ.

Поэтому о бессрочном праве пользовании говорить не приходится  в данном случае.

Также у меня вопрос, почему вы решили обращаться именно в арбитражный суд? Вы имеете статус индивидуального предпринимателя? В вашем заявлении об этом ничего не указано. 

Учитывая, что в арбитражных судах сильна судебная практика, и принимая во внимание содержание этой практики, я бы не стал обращаться в арбитражный суд. Велика вероятность отказа.

Решение суда общей юрисдикции, в случае обращения в этот суд, всегда по такой категории дел зависит от позиции местной администрации.

Добрый день, Анатолий Александрович!

Я вижу единственный выход из Вашей ситуации — это заключение мирового соглашения с Администрацией. Сначала Вам необходимо убедить Администрацию заключить с Вами договор о совместной деятельности (договор простого товарищества). Целью договора  указать — создание социальной инфраструктуры в части ремонта и технического обслуживания автотранспорта. Вашим вкладом будет предоставление права пользования зданием и услугами автосервиса в общественных целях, вкладом администрации — предоставление земельного участка под занимаемым зданием в бессрочное пользование,  предоставление необходимых разрешений и согласований на его возведение и признание Вашего иска. Допустим, в договоре простого товарищества можно указать, что Вы будете бесплатно (или со скидкой) производить ремонт и обслуживание автотранспорта инвалидов, детских школ, детских садов, домом престарелых, автомобилей Администрации. То есть нужно убедить Администрацию в социальной направленности этого договора о совместной деятельности.

Если Вы подпишите такой договор, подавайте проект мирового соглашения в суд, в котором Администрация признает Ваш иск. У суда практически не будет оснований отказать в утверждении такого мирового соглашения.

Конечно, нюансов невероятно много, необходимо очень тщательно прописать все детали и условия. 

Кстати, Вы в исковом заявлении не указали, что Вы индивидуальный предприниматель. Если Вы простое физическое лицо, то иск следует подавать в суд общей юрисдикции.

Удачи и успехов Вам.

С уважением, Роман.