Покупка квартиры по переуступке

Доброе утро Александр

Нет, на мой взгляд застройщик в случае не оплаты ему остальных квартир будет иметь права в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в части передачи не оплаченных квартир. В отношении Вашей квартиры, которую Вы приобретете по договору уступки права требования с переводом долга и оплатите, у него в одностороннем порядке отказать оснований не будет и договор и его условия в части передачи именно Вашей квартиры будут действовать.

Согласно п. 4 ст.5. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
 В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно п. 2 ст.450.1 ГК РФ   В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Также имейте ввиду, что согласно п. 2 ст. 391 ГК РФ   

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Так что Вам нужно обязательно согласовать договор уступки права требования с переводом долга с застройщиком.

Удачи

Александр, здравствуйте!

он его расторгнет только по квартирам, которые не переступили, то есть мне застройщик обязан будет передать квартиру?

ГК РФ Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

+ согласно ст. 11 ФЗ-214

Статья 11. Уступка прав требований по договору  1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременнос переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленномГражданским кодексом Российской Федерации.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, еслицедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

Необходимо разъяснить более подробно, что если процедура переуступки права требования по Вашей квартире соблюдена, то обязательства перед Застройщиком возникают у Вас + если первоначальник дольщик не внес оплату, то обязательно в договоре уступки права требования должно быть отражено долг в таком-то размере возникает унового дольщика.

Обратите внимание, что согласно  п. 4 ст.5.ФЗ-214 написано, что 

 В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительствапутем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

а у Вас внесение средств является не единовременным, а в рассрочку. 

Несмотря на указанное условие это не означает, что  Застройщик  не может отказаться от ДДУ, либо расторгнуть договор. 

ГК РФ Статья 450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами илидоговором правона односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

+ согласно ч.1 и ч.2. ст. 450 ГК РФ 

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение ирасторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как можете заметить, что отказаться от ДДУ он может по условиям договора, либо при существенном нарушении обязательств дольщиком. 

Если Вы будете надлежащим образом исполнять свои обязательства, то основания для расторжения договора или отказа от негобудут отсутствовать. 

Таким образом, с учетом изложенного следует ответить на Ваши вопросы:

он его расторгнет только по квартирам, которые не переступили, то есть мне застройщик обязан будет передать квартиру? или он расторгнет полностью и мне вернёт деньги, которые он получил по дду?

1.) Да, откажется от исполнения ДДУ  по тем квартирам, где  имеется существенная просрочка оплаты, если это предусмотрено ДДУ.

С учетом обязательств Застройщика ДДУ перед новым дольщиком- Вами, при исполнении ДДУ, он обязан будет передать квартиру в срок установленный ДДУ.

2. )Полностью расторгнуть он не сможет по причинам указанным выше, поскольку основания для расторжения будут отсутствовать.Если Застройщик в одностороннем порядке  будет пытаться это сделать, то его действия  являются незаконными.Суд будет на Вашей стороне. 

Рекомендации. В этой ситуации очень важно предоставить юристу для анализа и оценки ДДУ, и договор уступки права требования. Возможно потребуется запросить у Застройщика дополнительные документы. 

Если у Вас возникают дополнительные вопросы, напишите. Обсудим их более детально.

С уважением, юрист Дмитрий.