Как будет рассчитываться налог при продаже частного дома, зарегистрированного как объект незавершенного строительства?

Доброго дня!

Будет ли в данном случае при продаже облагаться налогом дом – объект незавершённого строительства? Если да, то как определить налоговую базу дома? И как разграничить тогда стоимость дома и ЗУ?

Наталья

В данной ситуации возможно исходить из того, что здание является нежилым и освобождение от выплаты налога будет, если стоимость его составить менее 250000 рублей, что следует из ст. 220 НК РФ:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;

Положения ст. 217,1 НК РФ по определению налогооблагаемой базы в зависимости от кадастровой стоимости в Вашем случае не применяются, что следует из данной статьи:

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

В связи с чем расчет будет произведен исходя из стоимости объекта в договоре купли-продажи, если будет равен 250000 рублей и менее, то от уплаты налога Вы будете освобождены. Если более, то 13% с суммы, превышающей 250000 рублей.

Здравствуйте, Наталья!

Будет ли в данном случае при продаже облагаться налогом дом – объект незавершённого строительства?

Наталья

Срок начнет течь с даты государственной регистрации объекта НС. На этот счет есть разъяснения Минфина России (то есть налоговая будет рассуждать сообразно эти разъяснениям), см. например, письмо Минфина от 02.07.2012 № 03-04-05/9-810 (нужное подчеркнул):

Вопрос: Супруги находились в официальном браке, строили жилой дом на земельном участке. В апреле 2003 г. право собственности на не завершенный строительством жилой дом (степень готовности дома — 42%) и в марте 2008 г. на земельный участок, на котором строится дом, было оформлено на супруга. После смерти супруга в марте 2010 г. право собственности на земельный участок и не завершенный строительством жилой дом (степень готовности дома — 42%) получила супруга, которая продолжила строительство дома. В сентябре 2011 г. супруга зарегистрировала за собой не завершенный строительством жилой дом (степень готовности дома — 71%). В мае 2012 г. земельный участок и расположенный на нем не завершенный строительством жилой дом (степень готовности дома — 71%) были проданы за 4 900 000 руб.Кадастровый номер не завершенного строительством жилого дома и земельного участка с момента их первоначальной регистрации до момента их продажи не изменился.

1. Подлежат ли налогообложению НДФЛ доходы, полученные от продажи не завершенного строительством дома?

2. Подлежат ли налогообложению НДФЛ доходы, полученные от продажи земельного участка, на котором расположен жилой дом?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 2 июля 2012 г. N 03-04-05/9-810

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из рассматриваемого обращения следует, что супруги строили жилой дом на земельном участке. Свидетельство о праве собственности на не завершенный строительством жилой дом (степень готовности дома — 42%) получено супругом в 2003 г. Свидетельство о праве собственности на земельный участок получено супругом в 2008 г. После смерти супруга в 2010 г. право собственности на не завершенный строительством жилой дом (степень готовности дома — 42%) и земельный участок получила супруга, которая продолжила строительство жилого дома. В 2011 г. супруга зарегистрировала не завершенный строительством жилой дом (степень готовности дома — 71%). В 2012 г. земельный участок и не завершенный строительством жилой дом (степень готовности дома — 71%) были проданы.

1. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, согласно ст. 219 Гражданского кодекса, возникает с момента такой регистрации.

Так как был продан не завершенный строительством жилой дом со степенью готовности дома — 71%, то срок нахождения его в собственности следует считать с даты регистрации права собственности на не завершенный строительством жилой дом со степенью готовности дома — 71%.

Поскольку право собственности на не завершенный строительством жилой дом (степень готовности дома — 71%) зарегистрировано в 2011 г., то при его продаже в 2012 г. не завершенный строительством жилой дом находился в собственности налогоплательщика менее трех лет.

До ввода в эксплуатацию сооружение является объектом незавершенного строительства и не может считаться жилым домом.

Если объект незавершенного строительства не зарегистрирован в качестве жилого дома, он считается иным имуществом и в случае его продажи в течение трех лет со дня регистрации данного объекта в качестве объекта незавершенного строительства налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 250 000 руб.

Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

2. В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей собственности на земельный участок является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников земельного участка, в том числе смертью одного из сособственников, и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данный земельный участок.

Поскольку право собственности на земельный участок зарегистрировано в 2008 г., то при его продаже в 2012 г. земельный участок находился в собственности налогоплательщика более трех лет.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, земельного участка, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, в случае продажи налогоплательщиком земельного участка по истечении трех лет с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данный земельный участок доходы от его продажи не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.