Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор с управляющей организацией
Здравствуйте!
У меня два вопроса по поводу управляющей организации, с которой застройщик заключает договор управления, после сдачи новостройки в эксплуатацию согласно ЖК РФ, статья 161, часть 14. Первый вопрос о том, должны ли правообладатели жилых помещений в таком доме заключать персональные договоры с такой УК на этот срок?
Второй вопрос касается легитимности следующих действий данной УК:
1) Согласно ЖК РФ, статья 162, часть 5, пункт 3, застройщик заключает договор с УК на срок не более трёх(!) месяцев.
2) Дом сдан в эксплуатацию 21 сентября 2018 года. Договор с застройщика с УК был заключён 22 сентября 2018 года.
3) В договоре долевого участия есть пункт, согласно которому покупатель обязуется после приёмки квартиры, оплатить УК, с которой застройщик заключит договор, аванс за содержание квартиры за четыре(!) месяца (вступает в противоречие с пунктом 1).
4) В день подписания договора между застройщиком и УК, чудесным образом появился один из правообладателей помещения в МКД, который подписал акт приёмо-передачи и тут же организовал общее собрание собственников (ОСС) в очно-заочной форме.
5) Дата начала ОСС назначена на 22 октября, но УК, когда к ней первый раз приходят новоиспечённые жители, предлагала заполнить и подписать форму голосования ещё до этого срока (что, по всей видимости, многие жильцы и сделали).
6) Дата окончания ОСС назначена на 20 января, что явно не стыкуется с пунктом 1.
Ответьте, пожалуйста по первому вопросу и, по возможности, дайте оценку действиям УК по второй части вопроса. Заранее спасибо.
Роман, добрый день! Обязанность по оплате жилищных и коммунальных услуг возникает у собственника помещения в мкд с момента передачи помещения по акту от застройщика. Согласно ч. 2ст. 153 ЖК РФ
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
до передачи квартиры по акту обязанность по оплате жилищных и коммунальных услуг лежит на застройщике в силу п. 7 ч. 2 той же ст. 153 ЖК РФ. Никакого авансирования ни Жилищным кодексом и подзаконными актами Правительства РФ принятыми в соот. с ЖК РФ авансирование на срок 4 месяца не предусмотрено в принципе. Такие условия даже если оно были прописаны в договоре ДДУ можно применительно к ст. 16 Закона о защите прав потребителей считать недействительными, т.е. ссылки на них в случае судебного спора застройщику особо не помогут
отсутвие самого договора с конкретным собственником не будет иметь значения, достаточно будет установить дату передачи помещения застройщиком и факт оказания жилищных и коммунальных услуг УК
ст. 161 ЖК в том числе предусматривает заключение договора даже без согласия собственников если он не заключен в определенный срок хотя там и идет речь о договоре, заключаемом по итогам конкурса
Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
но повторюсь требование об авансировании незаконно
Здравствуйте, Роман.
1) Согласно ЖК РФ, статья 162, часть 5, пункт 3, застройщик заключает договор с УК на срок не более трёх(!) месяцев.Роман
3) В договоре долевого участия есть пункт, согласно которому покупатель обязуется после приёмки квартиры, оплатить УК, с которой застройщик заключит договор, аванс за содержание квартиры за четыре(!) месяца (вступает в противоречие с пунктом 1).Роман
Ситуация неоднозначная. С одной стороны — даже если договор с УК будет действовать только 3 мес., то переплаченный аванс просто подлежит возврату плательщику.
С другой стороны — оплата за такое период противоречит разумности, осмотрительности и существу обязательства — ведь если договор будет действовать только 3 мес., то нет смысла платить за 4 мес. И это противоречит интересам жильцов.
Статья 307 ГК РФ Понятие обязательства
3. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
На мой взгляд, такое условие всё-таки не должно включаться в договор. Иначе на стороне УК заведомо возникнет неосновательное обогащение.
Статья 1102 ГК РФ Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
5) Дата начала ОСС назначена на 22 октября, но УК, когда к ней первый раз приходят новоиспечённые жители, предлагала заполнить и подписать форму голосования ещё до этого срока (что, по всей видимости, многие жильцы и сделали).
6) Дата окончания ОСС назначена на 20 января, что явно не стыкуется с пунктом 1.
Роман
Да, это нарушение порядка проведения ОСС. Очно-заочное подразумевает очное обсуждение вопросов на собрании, и дальнейшее голосование по ним в заочной-форме.
Статья 47 ЖК РФ Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путем) и очно-заочного голосования
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
А у Вас получается ещё никакого обсуждения не было, а бюллетени уже подписаны. Если это доказать, то в дальнейшем можно попытаться признать решение собрания недействительным.
Первый вопрос о том, должны ли правообладатели жилых помещений в таком доме заключать персональные договоры с такой УК на этот срок?
Обязанность заключить такой договор законом не предусмотрена. Но возможность его заключения также не запрещена. В любом случае — будет ли договор с собственником или нет — оплата всё равно должна производиться.
Речь идёт о УК, с которой застройщик заключил договор управления на три месяца после сдачи, а не выбранной на ОСС. Я не нашёл в ЖК упоминания того, что с УК застройщика нужно заключать персональные договоры.
добавлю, что включение в договор, фактически касающихся отношений с третьим лицом (УК) после завершения отношений в рамках ДДУ, тем более авансирование, можно рассматривать как навязывание застройщиком услуг, не связанных с предметом договора ДДУ. Ябы на Вашем месте направил заявление о возбуждении дела об адм. правонарушении в управление Роспотребнадзора в отношении застройщика по ч. 2 ст. 14.8 КоАП
+ копию в районную прокуратуру чтобы в РПН не спустили на тормозах. В возбуждении дела скорее всего откажут поскольку если прошло больше года с момента подписания договора вышел срок давности, но может быть будет проведена проверка и выдано предписание по другим договорам и соотвественно будет установлен факт нарушения что поможет далее в судебном споре