Как собственникам квартир решать вопросы землепользования если на участке 20 МКД?

Здравствуйте Татьяна!

Вопрос об определении придомовой территории решается на общем собрании собственников МКД в котором Вы проживаете. 

Согласно Постановления Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П«По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“, частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова»:

… собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67).

4.3. Таким образом, положение части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» об обращении с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, исключительно на основании решения общего собрания собственников находящихся в нем помещений в нарушение конституционных принципов справедливости и равенства вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав, гарантированных статьями 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36 Конституции Российской Федерации.

3. Впредь до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений, вытекающих из настоящего Постановления, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Это означает, что любой из жильцов Вашего дома являясь собственником жилого помещения МКД наделенный полномочиями определенными общим собранием собственников МКД, вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка под МКД. Все расходы по кадастровым работам лежат на органе местного самоуправления. 

В соответствии с п. 3-5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ  «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»,

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Здравствуйте!

Земельный участок входит в состав общего имущества МКД, так в соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч.6 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004г. " О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не содержат требований о том, что под каждым вводимым в эксплуатацию многоквартирным домом должен быть образован самостоятельный земельный участок, сведения о границах которого должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости. При этом данные нормы предполагают необходимость наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке, на котором расположен вводимый в эксплуатацию многоквартирный дом, не запрещая при этом нахождение на этом же земельном участке как ранее построенных многоквартирных домов, так и аналогичных объектов, строительство которых запланировано на этом же земельном участке.

Из ответа вице-губернатора Санкт-Петербурга Метельского Игоря Михайловича депутату ЗС Белоусову А.И. от 12 октября 2011 года N 107473-3

«В соответствии со ст.36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, входит земельный участок, на котором расположен данный дом и иные объекты недвижимости, входящие в состав данного дома. Приведенная норма не устанавливает, что земельный участок, на котором расположены два и более многоквартирных домов, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в одном из этих домов или собственникам помещений во всех домах, возведенных на данном земельном участке. Расширительное толкование правовой нормы недопустимо.»

В тоже время противоположная позиция изложена в Письме Министерства экономического развития РФ от 27 сентября 2011 г. № Д23-4059 “О возможности расположения на земельном участке несколько многоквартирных домов”:

«В то же время, Департамент недвижимости считает, что если земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных жилых домов, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов. В данном случае это будет способствовать упрощению управления многоквартирным домом, так как голосование значительного количества собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в целях его управления, оформить сложнее.»

Позиция Верховного Суда РФ по данному вопросу (Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 24 июля 2014 г. по делу N 33-3943/2014 (ключевые темы: многоквартирный дом — общая долевая собственность — общее собрание — определение порядка пользования земельным участком — формирование земельного участка) от 14 октября 2016):

По Закону «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, и «иные, входящие в состав дома объекты недвижимости», являются общей долевой собственностью собственников помещений в доме.
Согласно ч.4 ст.16 указанного Закона, формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Часть 5 ст.16 указанного Закона предусматривает, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатного в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, из статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета…
… собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Исходя из вышеизложенного, полагаю, что 

достаточно и легитимно решить вопрос собственникам только того МКД, перед которым будут стоять ограждения парковок

При этом, хочу обратить Ваше внимание, что однозначной правоприминительной практики по данному вопросу нет. 

С уважением, Алина Пучко.