Предусмотрена ли уплата НДФЛ по договору мены долями жилья между родственниками?

Отношения, возникающие при мене имущества, регулируются положениями главы 30 ГК РФ. В статье 567 ГК РФ сказано, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает в обмен. То есть при мене квартир каждая из них рассмат­ривается как продаваемый товар. А оплачивается этот товар не деньгами, а предоставлением другого имущества в натуре. Когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Согласованная позиция Минфина России и налоговиков по вопросу налогообложения доходов, полученных по договору мены, выражена в письме Минфина России от 19.09.2012 № 03-04-08/4-310 (разослано нижестоящим налоговым органам для использования в работе письмом ФНС России от 27.11.2012 № ЕД-4-3/19911@ и размещено на официальном сайте ФНС России в рубрике «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами»). Она заключается в следующем. При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ). Исходя из положений п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.

При мене квартир вы не только продаете жилье, но и приобретае­те новое. Налоговым кодексом предусмотрен имущественный вычет в размере фактически произведенных расходов на приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Воспользоваться этим вычетом можно только один раз (п. 11 ст. 220 НК РФ). При этом с 1 января 2014 г. действует следующее правило: если вычет использован не полностью, его остаток не пропадает и может быть учтен при приобретении в дальнейшем другого жилья или земельных участков.

И Минфин России, и налоговики считают, что воспользоваться данным вычетом могут и участники договора мены. Их согласованная позиция на этот счет выражена в письме Минфина России от 19.08.2011 № 03-04-08/4-150 (разослано нижестоящим налоговым органам для использования в работе письмом ФНС России от 01.09.2011 № ЕД-4-3/14250@ и размещено на официальном сайте ФНС России в рубрике «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами»).

Чиновники разъяснили, что нормами Налогового кодекса не преду­смотрено ограничений по способу оплаты приобретаемого жилья (денежными средствами или другим имуществом по догово­ру мены) для целей применения данного имущественного вычета. Не содержится такого ограничения и в перечне случаев, когда имущественный вычет не применяется. Такое ограничение нарушало бы права налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в зависимости от формы расчетов. Сумма расходов по приобретению жилья на основании договора мены определяется в соответствии с положениями ст. 568 ГК РФ исходя из стоимос­ти переданного по данному договору имущества в оплату стоимости приобретаемого жилья, а также расходов по передаче (принятию имущества) и оплаты разницы в ценах, в случае если обмениваемое имущество признается неравноценным.