Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как сохранить свое право собственности на приобретенные ранее квадратные метры?
В 1995 году я купила однокомнатную квартиру общей площадью 30 кв. м. в старом доме с туалетом, находящемся в общем коридоре. В этом году я подала документы на регистрацию ранее возникшего права на квартиру, регистрацию приостановили, так как квартира 228 теперь не является самостоятельным объектом недвижимости, а входит в состав квартиры 227-228 коридорного типа (по результатам реинвентаризации по решению ГУП «ГУИОН» Адмиралтейского района). Мне предлагается написать заявление на государственную регистрацию прекращения права собственности на ранее существовавшую квартиру 228 и зарегистрировать общую долевую собственность. Поскольку сосед из квартиры 227 не успел ее приватизировать, мне предлагается заключить соглашение с городом. Во вновь образованной квартире 227-228 мне будет принадлежать только комната 18 кв. м, а остальные 12 метров кухни и подсобного помещения будут считаться местом общего пользования. Меня это категорически не устраивает. Я же покупала не комнату, а квартиру, в которой была персональная кухня и душевая кабина, и только туалет был в общем коридоре. По техническим причинам я не могу осуществить перенос туалета в периметр квартиры. Изначально все пространство было одной комнатой в три окна, которое потом городской администрацией было разгорожено фанерной перегородкой и превращено в отдельную квартиру и отдано в приватизацию предыдущим жильцам, у которых я ее и приобрела. Вход в комнату осуществляется из кухни, которая одновременно является и прихожей, там же находится душ. Я считаю, что в рамках коммунальной квартиры должно быть зафиксировано мое право собственности на все приобретенное мной жилое помещение площадью 30 кв. м, а не только на комнату. Как мне сохранить свое право собственности на приобретенные ранее квадратные метры? Спасибо! С уважением, Татьяна.
- план квартир.pdf
- SKM_C25818052811360.jpg
- SKM_C25818052811361.jpg
Здравствуйте.
Вам, к сожалению, крайне сложно будет отстаивать свои права в направлении признания помещения как самостоятельную квартиру.
Так как необходимо чтобы квартира была структурно обособленное помещение в многоквартирном доме и обеспечивала возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состояла из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
судя по плану, прямого выхода на лестничную площадку у Вас не имеется, выход только через общий коридор возможен. При этом общий коридор объединяет Ваше помещение с местами общего пользования. Туалет не оборудован в Вашем помещении.
Посмотрите ниже судебная практика, отказ в признании самостоятельной квартиры.
Судебная практика:
Дело № 2-1161/10… 2010 годаР Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Свирской О.Д.,
Следовательно, жилые помещения, входящие в состав квартиры № ..., сами по себе не имеют прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. При этом прямым доступом следует понимать, что имущество общего пользования непосредственно примыкает к квартире, то есть является по отношению к ней смежным. Наличие отдельного входа, обеспечивающего непосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома, составляет неотъемлемый признак квартиры.
Все перечисленные жилые помещения № ..., № ..., № ..., №… «...» и №… не имеют самостоятельного выхода на лестничную площадку, такой выход обеспечивается через общий коридор, который одновременно объединяет эти жилые помещения с местами общего пользования (туалетом и умывальней).
… учитывая также то обстоятельство, что перечисленные пять квартир в установленном законом порядке не оборудованы собственными подсобными помещениями для индивидуального использования под санузел (туалет, умывальня)..
Добрый день, Татьяна.
Если Вы купили отдельную квартиру, то её нельзя сделать частью другой квартиры, отобрав у Вас квадратные метры. При этом тот факт, что квартира не была зарегистрирована, значения не имеет, так как право собственности, возникшее до 1998 г. признается и без регистрации. Регистрация в Вашем случае вообще осуществляется по желанию.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости
«О государственной регистрации недвижимости»
1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Но решить Вашу проблему вряд ли получится без суда. Нужно поднимать все данные в БТИ, в том числе архивные и смотреть план квратиры в первоначальном варианте и ссылаясь на это доказывать право собственности на первоначальный объект. Не признавать решение ГУП «ГУИОН», ссылаться на его недействительность, так как подобным решением нельзя лишить права собственности лица на часть объекта, это возможно только в судебном пордке.
Это уже конституционное право:
Статья 35 Конституции РФ
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Я считаю, что в рамках коммунальной квартиры должно быть зафиксировано мое право собственности на все приобретенное мной жилое помещение площадью 30 кв. м, а не только на комнату.
Вы являетесь собственником квартиры, купленной в 1995 году — это уже Ваша собственность, даже без регистрации. И никакие изменения с этой квартирой без Вашего согласия вообще незаконны. Администрация не может через свое решение отобрать у Вас метры.
Мне предлагается написать заявление на государственную регистрацию прекращения права собственности на ранее существовавшую квартиру 228 и зарегистрировать общую долевую собственность.
И вот на это ни в коем случае идти не нужно. Зачем Вам долевая, если Вы по закону единоличный собственник?
Александр, спасибо за ответ! Я решила привести документы по квартире в порядок, т.к. без регистрации моя квартира выведена из оборота, я не могу ее продать. Я до этого и не делала регистрацию. Судиться с ГУП ГУИОН уже, видимо, поздно — эти решения были приняты Администрацией города в 2010 г. Я понимаю, что мое жилое помещение не соответствует определению отдельной квартиры в новом Жилищном Кодексе. Статуса коммунальной квартиры не избежать. Вопрос в том, как сохранить свои метры в рамках коммунальной квартиры.
Доброго времени, Татьяна!
Дополню консультацию коллег…
Первое, от чего хотелось бы Вас предостеречь…
Мне предлагается написать заявление на государственную регистрацию прекращения права собственности на ранее существовавшую квартиру 228Татьяна
Категорически не соглашайтесь… Вы вправе зарегистрировать свое право собственности, а объект (квартиру) поставить на кадастровый учет как ранее учтенный на основании договора купли-продажи этого помещения…
Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
Ваш договор зарегистрирован в БТИ, т.е. органом технической инвентаризации объектов недвижимости, т.е. объект учтен государством по требованиям и нормам закона, действующим на момент заключения договора… Соответственно, этот объект считается ранее учтенным и подлежит внесению в ЕГРН в порядке ст.69 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости… Как Вам уже указали коллеги… Ваше право считается ранее возникшим и признается государством безусловно… Таким образом, делаем вывод:
регистрацию приостановили, так как квартира 228 теперь не является самостоятельным объектом недвижимости, а входит в состав квартиры 227-228 коридорного типа
не законно и не обосновано… Не Ваши проблемы, что и как вносилось в порядке реинвентаризации… Вы собственник своего помещения в установленных границах и государство это право признает по закону… На практике внесение объектов как ранее учтенных происходит исключительно по заявлению правообладателя… Т.е. фактически норма ст.69 не работает… Поэтому предлагаю обратиться в Росреестр с заявлением о внесении Вашего объекта как ранее учтенного, приложив копию договора купли-продажи и желательно все имеющиеся технические документы (даже можно этот план)… Процедура эта бесплатная… отказать — не смогут, по вышеуказанным причинам… ну а если откажут, то можно в административном судопроизводстве обжаловать решение регистратора. После внесения в ЕГРН Вашей квартиры как самостоятельного объекта недвижимости, Вы беспрепятственно сможете зарегистрировать свои права на него. Судебная практика приведенная в рамках Вашего вопроса на текущий момент времени не актуальна, по причине введения в действия 218-ФЗ.
Интересно было бы посмотреть на что регистратор ссылается… поскольку по хорошему он самостоятельно должен был осуществить всю эту процедуру при поступлении заявления на регистрацию… У нас такая практика работает без проблем…
В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 настоящего Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании:
1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости;
2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав;
3) документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в орган регистрации прав по его запросам, если документы и сведения о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном объекте недвижимости.
Но повторюсь… на практике действителен только такой способ: заявление о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости
Татьяна, если что-то не ясно из моих пояснений, уточняйте, я с радостью готова Вам помочь… Главное не сомневайтесь! В Вашем случае закон на Вашей стороне...
С наилучшими пожеланиями и уважением, Алина Пучко.
то судебное решение которое я Вам привела в пример.
отказ в резолютивной части решения отражен.
Марина, здравствуйте! Спасибо за ответ!
Я знаю о таких судебных решениях. Я понимаю, что мое жилое помещение не соответствует определению отдельной квартиры в новом Жилищном Кодексе. Статуса коммунальной квартиры не избежать. Вопрос в том, как сохранить свои метры в рамках коммунальной квартиры.