Как продать квартиру несовершеннолетнему по доверенности?

Здравствуйте, Ольга!

Продать квартиру несовершеннолетнему можно. Но в зависимости от того сколько лет ребенку будет зависеть кто будет подписывать договор и подавать документы на государственную регистрацию

Несовершеннолетние от 14 до 18 лет действуют самостоятельно, но с согласия законного представителя (мать, отец, например). Т.е. он самостоятельно подписывает договор, а ниже ставится подпись законного представителя, что он дает согласие. Интересы несовершеннолетних лиц до 14 лет представляют его законные представители. Т.е. в договоре от имени покупателя будет  подписываться законный представитель. Обязательно прописывается в шапке договора купли-продажи кто от кого действует или кто с чьего согласия действует.

Квартира должна быть учтена в кадастре недвижимости, права собственности продавца на нее должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Для продажи квартиры Вам  необходимо составить договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме (не менее 2 экземпляров подлинников), если собственник один (как в Вашем случае).

Покупателю (законному представителю несовершеннолетнего) необходимо оплатить государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности в размере 2000 руб. Часто возникает вопрос от чьего имени оплачивать — несовершеннолетнего или законного представителя. Думаю, что лучше во избежание проблем с регистратором указать ФИО несовершеннолетних (поскольку он является субъектом права собственности).

Если квартира является общей совместной собственностью продавца и супруга (и), то необходимо нотариальное согласие супруга на продажу.

Для подачи документов необходимо будет иметь с собой паспорта и свидетельство о рождении (ребенка до 14 лет). Присутствие ребенка до 14 лет не обязательно!!

Удачи!

Это возможно в том случае, если от имени несовершеннолетнего лица в сделке будет принимать участие его законный представитель (родители, лица их заменяющие), либо в случае, когда несовершеннолетний приобрёл полную дееспособность в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ. В любом случае — необходимо учесть положения следующих статей Гражданского кодекса:

Статья 21. Дееспособность гражданина
 
1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.
Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет.
При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом.

Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
 
1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:
1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими;
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)
4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса.
По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.
3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом.
4. При наличии достаточных оснований суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией или иными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме в соответствии с пунктом 2 статьи 21 или со статьей 27 настоящего Кодекса.
 
Статья 27. Эмансипация
Позиции высших судов по ст. 27 ГК РФ >>>
 
1. Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.
Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — по решению суда.
2. Родители, усыновители и попечитель не несут ответственности по обязательствам эмансипированного несовершеннолетнего, в частности по обязательствам, возникшим вследствие причинения им вреда.
 
Статья 28. Дееспособность малолетних
Позиции высших судов по ст. 28 ГК РФ >>>
 
1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:
1) мелкие бытовые сделки;
КонсультантПлюс: примечание.
Сделки с недвижимостью (включая принятие в дар) за малолетних совершают их законные представители (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.