Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку сдачи дома по ДДУ?

Здравствуйте.

Можно и как взыскать неустойку с застройщика. На некоторых листах дду, нет подписей застройщика.

Да, если Договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке.

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
 
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Добрый день!

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Вы можете как обратиться к застройщику в досудебном порядке, так и сразу непосредственно в суд, но судебное урегулирование не является обязательным.

Возникнет необходимость, обращайтесь.

Здравствуйте, Антон. 

Взыскать неустойку можно в судебном порядке. 

Предварительно лучше изучить судебную практику по судам Нижнего Новгорода. Дело в том, что некоторые суды сильно срезают неустойку (снижают ее сумму по ходатайству застройщика, руководствуясь ст. 333 ГК РФ), некоторые нет. 

Лучше построить подготовку к делу так, что бы оно рассматривалось в том суде, который лояльнее относится к дольщику, а не застройщику и взыскивает неустойку в полно объеме.Желательно предварительно направить претензию в адрес застройщика с расчетом неустойки (хоть и не обязательно). 

В суде Вы можете взыскать с застройщика:

1. Саму неустойку по ФЗ-214.
2. Штраф в размере 50% от присужденной суммы согласно Закону о защите прав потребителей. Рассчитывается от суммы неустойки, которую взыщет суд (с учетом её снижения по ст. 333 ГК РФ.
3. Моральный вред, причинённый несвоевременной передачей квартиры дольщику.

Обращаю Ваше внимание, что застройщик может предлагать подписывать дополнительные соглашения к договору, с целью перенесения срока сдачи дома. Если подпишете подобное соглашение — взыскать неустойку не сможете!
Внимательно читайте документы, которые подписываете.

Некоторые застройщики предлагают в счет неустойки увеличить площадь квартиры или сделать чистовую отделку. Тоже один из вариантов, посмотрите, что будет выгоднее лично для Вас. 

Еще, желательно проверить застройщика на платежеспособность и банкротство. 

Если он уже в стадии банкротства — нужно включаться в реестр требований кредиторов. Но, в этом случае, шансы на взыскание сильно снижаются и все судебные тяжбы могут не принести результата. 

Посмотрите наличие «зависших» исполнительных производств в отношении застройщика, что бы Ваше время и старания не прошли даром. 

Желаю Вам успехов!

Здравствуйте!

Это не важно, что Застройщик вписал фиксированную сумму в договор ,  вы вправе взыскать неустойку, установленную законом. Но должны понимать, что в обоснование ст. 333 ГК РФ Застройщик предоставит договор страхования. К этому надо подготовить контр доводы.

Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):
1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;
2) при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Размер неустойки (пени)
Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Справка. Ставка рефинансирования
С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 12.02.2018 составляет 7,5% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 09.02.2018).

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства составляет 1% от (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
— стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
— стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Неустойка (пени) может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.

Порядок досудебного взыскания неустойки
Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте предложение застройщику о добровольной уплате неустойки
Целесообразно направить такое предложение в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пени).
Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Закона N 214-ФЗ). О сумме причиненных убытков можно также указать в обращении к застройщику.

Обратите внимание!
Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в указанный в предложении срок, то дольщик будет вынужден обратиться за защитой своих прав в суд, что повлечет за собой дополнительные судебные расходы (госпошлину, расходы на оплату услуг адвоката и т.д.), которые могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения иска (ч. 1 ст. 98, ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Шаг 2. Подготовьте подтверждающие документы и передайте их застройщику вместе с предложением
К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.
Рекомендуем отправить предложение с пакетом вышеуказанных документов ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или отвезти лично в офис застройщика и сдать под отметку о принятии.
Если в течение указанного в предложении срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.

Порядок судебного взыскания неустойки
Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте исковое заявление и документы к нему
Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда (ч. 9 ст. 4 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 15, 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ): наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место нахождения; указание на нарушение прав истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства; цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет); перечень прилагаемых к заявлению документов.
Помимо документов, которые указаны выше в шаге 2, к исковому заявлению также можно приложить предложение, ранее направленное застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если имеется), расчет неустойки и квитанцию об уплате госпошлины, если она подлежит уплате (ст. 132 ГПК РФ).

Справка. Размер госпошлины
Истец по данному иску может быть освобожден от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. В случае превышения данной суммы подлежит уплате госпошлина в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб. (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Шаг 2. Подайте исковое заявление в суд и примите участие в судебном процессе
Подавать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1).
Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде — нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 1).

Шаг 3. Возбудите исполнительное производство
После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ).
Подайте заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обратитесь с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет (ч. 1 ст. 8, п. 1 ч. 1 ст. 12 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

При подготовке ответа использована статья правовой базы консультант плюс «Электронный журнал „Азбука права“, 02.03.2018

С уважением,

Воробьева Зоя Викторовна