Будет ли налог с продажи квартиры, если собственник не менялся, но поменялось основание?

Здравствуйте.

Нет, налога не будет, так как квартирой владеете более 5 лет, смена собственника не произошла.

Основание в этом случае неважно.

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

(введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ)

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Здравствуйте, Александр!

Поскольку первоначально право собственности на квартиру появилось в 2002 году, то от этой даты и исчисляется срок владения квартирой. Изменение основания владения квартирой не влияет на этот срок.

Соответственно при продаже квартиры заполнять и подавать декларацию, а также платить налог не требуется.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 12 августа 2014 г. N 03-04-05/40045

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи комнаты и в соответствии со «статьей 34.2» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.Из обращения следует, что собственником комнаты, приобретенной супругами в 2007 году в совместную собственность, был супруг. В дальнейшем брак был расторгнут. В 2014 году судом было признано право собственности супруги на указанную комнату. В дальнейшем комната будет продана.В соответствии с «пунктом 1 статьи 210» Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.Согласно «пункту 17.1 статьи 217» Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, комнаты и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.Положениями «Гражданского» и «Семейного» кодексов Российской Федерации определено, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.Согласно «статье 235» Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании «статьи 131» Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.Учитывая изложенное, поскольку комната находилась в совместной собственности налогоплательщиков (независимо от даты изменения состава собственников на комнату) более трех лет, то доходы от продажи указанной комнаты не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.«Статьей 229» Кодекса определено, что налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению в соответствии со «статьей 217» Кодекса.Таким образом, налогоплательщик вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи комнаты, принадлежащей налогоплательщику более трех лет, если нет иных доходов, подлежащих декларированию.

Заместитель директораДепартамента налоговойи таможенно-тарифной политикиР. А. СААКЯН12.08.2014

С Уважением,
Олег Рябинин.

Сейчас встал вопрос о продаже квартиры. Будет ли налог с продажи квартиры, если собственник не менялся, но поменялось основание(брачный договор)?

Александр

Здравствуйте. Нет конечно, в данном случае основание не имеет значения, главное, что собственник стал таковым. Из этого исходит и Минфин в своих разъяснениях

Письмо МинФина России №03-04-05/30938 от 30 мая 2016 года

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Как следует из обращения, супругами в 1998 году была приобретена квартира. После смерти одного из супругов в 2014 году второй супруг вступает в наследство. В дальнейшем налогоплательщик планирует продать квартиру.

В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей совместной собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у супруги является дата приобретения квартиры в общую совместную собственность и оформления ее на супруга.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, поскольку квартира находились в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и вида права собственности на имущество) более трех лет, доходы, полученные от продажи указанного имущества, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики
Саакян Р.А.

То есть основание неважно, главное — момент приобретения. Хоть данное разъяснение напрямую к Вашему случаю не относится, но главный вывод можно отнести и к нему.

Здравствуйте. Нет, налог платить не нужно. Изменение основания неважно.Ст. 217.1  НК РФ:

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Здравствуйте Александр!

Также можете ознакомиться с этим письмом из которого следует, что НДФЛ платить не нужно.

Вопрос: Более трех лет назад супругами была приобретена квартира в общую совместную собственность с использованием кредитных средств. Сейчас они в разводе, по брачному договору квартира переходит в единоличную собственность к одному из супругов, который после переоформления права собственности собирается ее продать. Будет ли считаться для целей налогообложения НДФЛ, что квартира в общей сложности находилась в собственности владельца более трех лет или нет?

Срок владения одним из супругов конкретным объектом имущества, полное право распоряжения которым такой супруг получил в результате произведенного раздела общего имущества, нажитого во время брака, исчисляетсяс даты приобретения этого объекта на имя любого из супругов ранее.Следовательно, доход от продажи квартиры, находящейся в совместной собственности супругов более трех лет и полученной в единоличную собственность по брачному договору при расторжении брака, не подлежит налогообложению НДФЛ.

Обоснование: В силу действия норм ст. ст. 207 и 209 Налогового кодекса РФ (далее — Кодекс) плательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации и получающие доходы от источников в России, а также от источников за пределами Российской Федерации.
Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению НДФЛ (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
С учетом Определения Конституционного Суда РФ от 02.11.2006 N 444-О при установлении периода, в течение которого отчужденное налогоплательщиком имущество находилось в его собственности, должны приниматься во внимание положения п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
При этом согласно ст. 235 ГК РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество.В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на квартиру является дата первоначальной государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.
Таким образом, срок владения одним из супругов конкретным объектом имущества, полное право распоряжения которым такой супруг получил в результате произведенного раздела общего имущества, нажитого во время брака, исчисляется с даты приобретения этого объекта на имя любого из супругов ранее.
Следовательно, доход от продажи квартиры, находящейся в совместной собственности супругов более трех лет и полученной в единоличную собственность по брачному договору при расторжении брака, не подлежит налогообложению НДФЛ.

Т.А.Савина
Советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
20.05.2015

Опубликовано в консультант плюс

Добрый день. В данном случае платить налог не нужно. В дополнение к коллегам добавлю письмо ФНС по похожей ситуации, только с долями 

Письмо от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824@

Дата публикации: 22.10.2012

Письмо ФНС России от 22.10.2012 №ЕД-4-3/17824@ по вопросу определении срока нахождения имущества в собственности в целях применения имущественного налогового вычета

Дата письма: 22.10.2012
Номер: ЕД-4-3/17824@

Вопрос: По вопросу определении срока нахождения имущества в собственности в целях применения имущественного налогового вычета

Ответ: 
Федеральная налоговая служба по вопросу предоставления имущественного налогового вычета при продаже квартиры сообщает следующее.

Квартира с 1993 года находилась в общей совместной собственности семьи из четырех человек. После смерти одного из собственников в 2002 году его доля, после выделения долей, перешла по наследству к бабушке налогоплательщика, которая стала собственником 1/2 доли в праве собственности на квартиру. После смерти бабушки в 2010 году ее доля перешла по наследству к налогоплательщику, в результате чего в собственности налогоплательщика находились 3/4 доли в праве собственности на данную квартиру. Впоследствии квартира была продана.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, поскольку квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры, пропорциональные его доле в праве собственности на данную квартиру, не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Данная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации. 

Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.

Действительный государственный советник
Российской Федерации 3 класса
Д.В. Егоров

У Вас не произошло возникновение права собственности на основании брачного договора, поэтому срок владения рассчитывается с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. С уважением Евгений Беляев