Продажа квартиры по доверенности

Здравствуйте! Для начала необходимо посмотреть полномочия в доверенности, так как это ключевой момент. Если там есть полномочия на получение денежных средств или на подпись для заключения договора купли-продажи, то никаких проблем  нет. 

Если сомневаетесь в том, что мать не может получать деньги, то запросить счет дочери и пропишите -это в договоре купли-продажи, так как подтверждением перечисления будет выписка по счету. Вы всегда докажите, что деньги были

перечислены. 

ГК РФ Статья 185. Общие положения о доверенности

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Здравствуйте! 

Согласно п.1 ст.185 ГК РФ

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Таким образом, если нотариальная доверенность, выданная собственником квартиры не просрочена, в ней есть полномочия на получение аванса, заключение предварительного и основного договора, а также получения денежной суммы по договору, то присутствие собственника не требуется. Иначе, доверенность и не нужна.

Почему второй нотариус пояснил, что 

нужна доверенность специальная для аванса и предварительного договора, а при заключении ДКП — присутствие собственника.

Elman

неизвестно. 

Для более конкретного ответа необходимо ознакомиться с текстом доверенности.

Здравствуйте! Как правило в доверенности, все полномочия должны прописываться отдельно, если так сделано, то это возможность избежать споров в дальнейшем. В целом, чтобы дать полный ответ, нужно видеть что прописано в данной доверенности. 

Добрый день, Elman.

Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В Вашем случае достаточно для совершения сделки нотариальной доверенности, если такие полномочия указаны в ней.

С уважением, Николай Толмачев.

Здравствуйте.  Если в доверенности указаны конкретные полномочия по заключению договора купли-продажи, по приему оплаты, то представитель вправе совершить данные действия.

Согласно п.6 Письма Федеральной Нотариальной Палаты  от 22.07.2016 N 2668/03-16-3 <О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей> (вместе с «Методическими рекомендациями по удостоверению доверенностей», утв. решением Правления ФНП от 18.07.2016, протокол N 07/16)

6. Форма и реквизиты доверенности

6.2. Доверенность должна содержать:
— наименование документа;
— указание на место ее совершения (город (село, поселок, район), край, область, республика, автономная область, автономный округ полностью), а в случае удостоверения доверенности вне помещения нотариальной конторы — также адрес удостоверения;
— дату ее совершения (число, месяц и год совершения доверенности указываются прописью) (п. 1 ст. 186 ГК РФ, ст. 45.1 Основ);
— сведения о представляемом и представителе: в отношении физического лица должны быть указаны фамилия, имя и (при наличии) отчество полностью, место жительства (при наличии); в отношении юридического лица — полное наименование, адрес, место нахождения и (при наличии) регистрационный номер (ст. 45.1 Основ);
— полномочия представителя (ст. ст. 182, 185 ГК РФ);
— подпись представляемого или представителя юридического лица (ст. 44 Основ, п. 4 ст. 185.1 ГК РФ);
а также может содержать:
— срок, на который она выдана (ст. 186 ГК РФ);
— указание на право или запрет передоверия, возможность или запрет последующего передоверия (п. 1 ст. 187 ГК РФ).
Кроме того, в отношении физического лица в доверенности рекомендуется указывать иные сведения, индивидуализирующие личность, в частности, дату и место рождения; данные документа, удостоверяющего личность.

В приложенной Вами доверенности имеются формулировки о том, что представитель вправе совершать лбые разрешенные законом сделки в отношении по управлению ираспоряжению имуществом, в том числе и продавать, производить расчеты по сделкам.

Поэтому представитель по данной доверенности может заклчить с вами договор купли-продажи.

   Здравствуйте Elman! Подскажите, пожалуйста, доверенность до какой даты действует?

По данной доверенности можно представителю заключать и предварительный договор и основной, а также получать расчет по сделке. Об этом прямо указано в доверенности. Так что второй нотариус не прав. 

Статья 185.1. ГК РФ Удостоверение доверенности

 
1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Здравствуйте, Елман!
Думаю, что Вы обратились сюда не для того чтобы Вас успокаивали. В таком важном деле как приобретение недвижимости, лучше перестраховаться и проявить излишнюю недоверчивость, чем потом «кусать себе локти». И лучше лишний раз «подуть на воду, чем не обжечься на молоке».

1. Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
2. П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки. 
3. Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ). 
4. Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной. 
5. Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.

1. Если Вы лично не общались с собственником, то обязательно надо пообщаться. Так как собственник проживает за пределами России, возьмите у матери телефон. 

• По номеру телефона можно определить код страны проживания, таким образом, Вы сможете убедиться, что собственник действительно живет за границей и именно в той стране, что Вам сказали. Чтобы снизить расходы на переговоры воспользуйтесь WhatsApp, Viber, Telegram. По крайней мере, можно позвонить и по межгороду;
• Уточните у Собственника нюансы по квартире и сделке: когда и у кого была приобретена; стоимость; у какого нотариуса оформляли доверенность;
• Попросите Собственника подтвердить по электронной почте, СМС и по факсу подтвердить, что доверенность не отменяется; 
• Попросите  собственника приехать. На такой встрече надо настаивать, даже если риелторы будут говорить о том, что продавцу срочно нужны деньги, или о том, что данная сделка — часть альтернативной цепочки и из-за ожидания собственника все рассыплется. Лишь увидев продавца лично, можно понять, насколько он адекватен и хочет ли на самом деле продать недвижимость, а также — почему доверил продажу третьему лицу (матери). Для продавца также эта сделка важна и если у него серьезные намерения он не должен Вам отказать (это невозможно лишь в редких случаях). Естественно, покупать жилье стоит только тогда, когда полученная информация не вызывает вопросов.

2. Необходимо проверить и доверенное лицо (мать собственника), посмотреть её паспорт. Он не должен быть поддельным (явную подделку можно распознать), и должен быть российским – так есть хоть какая-то уверенность, что он не иностранец и не сбежит так легко, как, например, обладатель украинского гражданства. Нелишней будет и прописка в том же городе или регионе, где находится продаваемая квартира (для Санкт-Петербурга, соответственно лучше Питерская прописка).

3. Стоит насторожиться, когда предлагают дешево купить квартиру.

4. Кроме того, для покупателя лучше, чтобы доверенность была не генеральной, и не «с правом получения денег», а без этого права, чтобы деньги все-таки получал сам собственник. И даже если доверенность полная, надо попытаться обезопасить себя, передав деньги не доверенному лицу, а продавцу. А если это невозможно, необходимо попросить доверенное лицо взять у собственника расписку, подтверждающую, что продавец получил такую-то сумму от такого-то покупателя, и датировать ее датой сделки. Расписку надо требовать даже тогда, когда собственник готов продать, но точная дата сделки еще не известна и он уже уезжает.

5. Конечно, в день подписания договора купли-продажи доверенное лицо не обязано передавать расписку покупателю, ведь он может и передумать, поэтому документ надо положить в ячейку вместе с деньгами, и когда сделка пройдет, покупатель сможет его забрать – так у него будет доказательство, что собственник квартиры получил причитающуюся ему сумму. Правда, расписку может написать и мошенник, особенно если покупатель не видел продавца и не знаком с его почерком. И тогда собственник квартиры сможет оспорить этот документ. И тем более просто оспорить напечатанную расписку, ведь эксперт не сможет установить ее подлинность. Поэтому на такой документ точно не стоит соглашаться, идеальный же вариант, когда собственник пишет расписку на глазах у покупателя.

6. Гораздо надежнее, если доверенность будет конкретной: разрешаю продать такую-то квартиру по цене не ниже такой-то суммы. Так как в предоставленной Вами доверенности речь идет о распоряжении всем имуществом, а не конкретной квартиры, а также можно из нее понять, что доверитель разрешает продать квартиру за любую цену на любых условиях, это может стать поводом для спора между собственником и обладателем доверенности. Например, на словах собственник разрешал продать недвижимость за 5 млн руб., а доверенное лицо продало за 3 или 4 млн, в таком случае доверитель может обратиться в суд и оспорить сделку, а покупателю (Вам) придется нервничать и в результате, возможно, лишиться приобретенного жилья. И, кстати, доверитель и доверенное лицо могут проделать такое специально, чтобы вернуть квартиру. Конечно, далеко не факт, что это им удастся;

7. Необходимо обязательно проверить подлинность ее выдачи по реестру  у нотариуса: не была ли она отозвана, обратить внимание, на какой срок она выдана, чтобы исключить возможность просрочки;

8. Наиболее надежный способ обезопасить себя – удостоверить передачу прав собственности по договору купли-продажи у того же нотариуса, который удостоверял доверенность.

9. Вашей доверенности более года, за столь продолжительное время обстоятельства выдачи документа могут сильно измениться, сделав бумагу недействительной, желательно чтобы она была «свежей», то есть выданной не более одного месяца назад. 

Если У Вас есть или появились вопросы, можете обратиться в чате.

Удачи Вам!