Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Риски при покупке квартиры, вторичка
Добрый день. Помогите оценить юридическую чистоту квартиры по нашим доументам. У нас выписка из гос.ресстра, архивная должна поступить нам в среду.
Собственница одна, прописана в квартире ее сестра (выписка будет до сделки),
в собственности 4 года. Купили у ООО, до этого немного не понятная история, которую собственник прояснить не может, так как не знает... Могу предложить ознакомиться с выпиской, для Вашей оценки. Есть ли риски
- U0YVQ_v6Fp4.jpg
- IpNMkZIXvUw.jpg
Уважаемая Татьяна! Доброго! Это одна квартира или нет? И что по ограничениям (обременениям)?
Далее, квартира продается Продавцом, когда он (она) был (а) в браке или нет?
Татьяна, здравствуйте.
С точки зрения выписок — сначала было наследство, его продажа 1 собственнику и затем ОООшке. На вид всё в порядке, но стоит ознакомиться в том числе с архивной выпиской.
Что за «непонятная история»? не связана случайно, к примеру, с несовершеннолетними и приватизацией? Лучше конечно уточнить.
С уважением,
Роман Новиков
Добрый день. Не понятная, потому-что собственник ничего не знает о истории квартиры, не может пояснить. Архивную выписку пока жду.
Три сделки за один год меня смущают. Как один собственник выкупил долю у другого, как могло быть получено наследство? Родственной связи не вижу никакой, судя по ФИО собственников
Как один собственник выкупил долю у другого, как могло быть получено наследство? Родственной связи не вижу никакой, судя по ФИО собственников
Таня
Наследство по закону просто так в ЕГРП не запишут. В продаже её ООО не вижу ничего странного. Конечно следует посмотреть архивную выписку, но в целом всё в порядке.
Добрый день.
Татьяна, особых поводов для беспокойства не вижу исходя из данных выписок, если даже сестра не снимется с учета до сделки, снять с учета вы ее сможете в суд. порядке.
Т.к. срок исковой давности для оспаривания сделки — 3 года, то все сроки для оспаривания прошли и если опасаетесь именно данного момента, то он уже исключен.
Более того, обременений по выписке не указано, считаю, что вы зря волнуетесь, заключайте договор купли- продажи и приобретайте квартиру.
Но важно понимать приобреталась квартира в браке или нет? Если да, то потребуется согласие второго супруга на сделку.
Да, собственница в браке. По поводу была или нет на момент покупки не знаю, не уточняла этот момент.
Таня
В любом случае, если приобреталась в браке, то без согласия супруга на сделку, в Росреестре сделку не пропустят, данный момент уточните и если потребуется пусть оформят согласие на продажу.
Как один собственник выкупил долю у другого, как могло быть получено наследство?
Родственной связи не вижу никакой, судя по ФИО собственников
ТаняТаня
Но квартиру изначально получили по наследству (ситуации могли быть разными, завещание на разных людей, смена ФИО женщиной при замужестве и т.д.)
Далее они продают ее как единый объект ООО и ООО продает уже вашему продавцу
Если связано с браком нужно учесть следующее обстоятельство
статья 38 СК РФ
7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
Признание сделки недействительной
ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Если есть несовршеннолетние то органы опеки и попечительства и прокуратура может требования предъявить. Данное мнение абстрактно нужно больше данных.
В любом случае, если приобреталась в браке, то без согласия супруга на сделку, в Росреестре сделку не пропустят, данный момент уточните и если потребуется пусть оформят согласие на продажу.
К сожалению иногда бывают и такие нарушения, поэтому лучше проверить.
Здравствуйте.
Купили у ООО, до этого немного не понятная история, которую собственник прояснить не может, так как не знает… Могу предложить ознакомиться с выпиской, для Вашей оценки. Есть ли риски
Да, настораживает только то, что право на квартиру было оформлено ООО за месяц до продажи квартиры Вашему продавцу.
1) Но, во-первых, согласно Выписки из ЕГРЮЛ данное ЮЛ еще действует, и ОКВЭД данного общества подразумевает купли-продажу недвижимого имущества.
2) Во-вторых, прошло 4 года с момента государственной регистрации права собственности Продавца, то затрудняет обжалование сделки купли-продажи.
Статья 196. Общий срок исковой давности
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
Позиции высших судов по ст. 196 ГК РФ >>>
1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Соответственно, я не вижу особых рисков, запросите у Продавца стандартный перечень документов:
1. Если квартира приобреталась в барке — Согласие супруга на продажу квартиры
2. Справки о том, что в данной квартире никто не зарегистрирован
3. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
4. расчет произвести через банковскую ячейку после государственной регистрации права собственности на Вас в Управлении Росреестра.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Не понятная, потому-что собственник ничего не знает о истории квартиры, не может пояснить. Архивную выписку пока жду.
Три сделки за один год меня смущают. Как один собственник выкупил долю у другого, как могло быть получено наследство? Родственной связи не вижу никакой, судя по ФИО собственников
Не все собственники проверяют историю квартиры при покупке жилого помещения.
Что касается наследства, то да, родственной связи я тоже не вижу (прямой), но наследование было по закону, соответственно должны были быть прямые наследники.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Здравствуйте, Татьяна! В первую очередь необходимо учитывать срок исковой давности, по истечении которого по общему правилу даже в отношении бесспорно существующего права обращение в суд не будет иметь никакого эффекта:
ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности
1. Общий срок исковой давности составляет три годасо дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
ГК РФ Статья 200. Начало течения срока исковой давности
1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Исходя из информации, представленной в выписке из ЕГРН явных рисков не наблюдается. Квартира находилась в долевой собственности у двух лиц по 1/2 доле с 17.11.2000 г. На основании свидетельства о праве на наследство по закону 17.02.2012 г. было приобретено право собственности одним лицом на всю квартиру путем присоединения 1/2 наследственной доли. В последующем квартира была продана 4.06.2013 г. ООО «Старт», которое в скором времени реализовала эту квартиру нынешней собственнице 19.07.2013 г.
Как видите, общий срок исковой давности, равный 3 годам, к настоящему времени со дня покупки данной квартиры настоящей собственницией, истек. Прошло уже более 4 лет.
Обратите внимание, в собственности одного лица, т.е. Антипова Р. А. данная квартира (с учетом перехода к нему 1/2 доли по наследству) находилась более 11 лет! Вполне возможно, что квартира 4.06.2013 г. была продана ООО «Старт» в связи со срочной необходимостью, возможно потребовались срочно деньги и квартира была оперативно продана юридическому лицу. По всей видимости ООО, в свою очередь продавая почти сразу данную жилое помещение, руководствовалась получением прибыли, разницы в цене покупки и продажи, никакого интереса, связанного с целевым назначением квартиры, т.е. проживанием в нем людей, данная организация не преследовала. Полагаю, ничего странного вследствие этого быстрой перепродажи квартиры нет.
Нынешняя хозяйка, т.е. собственница квартиры обладала ей 4 года, не думаю, что это малый промежуток времени. Между тем в том, что она не в курсе деталей истории перехода права собственников данной квартиры, также ничего странного не предусматривается. Много ли собственников, которым переходит недвижимость на вторичном рынке жилья досконально знают историю этой квартиры? Думаю, немногие.
На первый взгляд, исходя из анализа данной выписки, ничего странного и тревожащего в истории квартиры не усматриваю.
К вопросу о переходе права собственности 1/2 доли в квартире по наследству к собственнику такой же доли в квартире, т.е. от Сесиашвили Лидии Дмитриевны к Антипову Роману Александровичу. Да, фамилия наследодателя типично грузинская, но имя и отчество русские. Но в то же время наследование доли квартиры осуществляется по закону, т.е. данные лица в любом случае находятся в родственной связи! Возможно, женщина это мать, а мужчина — ее сын. У сына фамилия отца, а мать оставила свою девичью фамилию — что в этом странного? Видимо иных наследников не было, либо они отказались от наследства, не приняли наследство.
Добрый день,
По выписке неясно когда приобретено право собственности по завещанию, в 2000 году или 2012 году, что было в данный период не понятно, возможно споры между наследниками (отчества у наследников разные).
Далее квартира переходит к одному наследнику и быстро прогоняется через юридическое лицо. Все это вероятно цепь какой то схемы, так как совершение нескольких сделок в течение ограниченного времени часто свидетельство именно этого. Не факт, что схема эта незаконная, но подозрение вызывает, ООО действующее, может быть попытаться найти его.
По поводу срока исковой давности могут быть варианты, так как три года начинают течь не с момента совершения сделки, а с даты, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении его прав.
Без подробного рассказа (почему и как квартира приобреталась у ООО), и так далее, покупать не стоит.
Возможно проанализировать базы данных местного суда на предмет судебных разбирательств по фамилиям наследников и иных лиц из выписки. Посмотреть базу приставов и арбитражного суда по поводу возможного банкротства указанных в выписке лиц.
Добрый день, да, это одна квартира. Выписка на двух листах. По ограничениям ничего нет.
Да, собственница в браке. По поводу была или нет на момент покупки не знаю, не уточняла этот момент.