Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как отменить дарственную
Я риэлтор в агентстве недвижимости Крым (Ялта).
В мае 2017 месяце к нам обратился клиент с просьбой срочно продать квартиру, якобы очень нужны деньги. Купили они ее в феврале 2017 этого года, но так сложились обстоятельства, что через 2 месяца приходится продать. Покупали по заниженной стоимости (1,2 млн р). Реально заплатили 32 млн Р. Расписку на 32 млн Р не брали, как выяснилось позже.
Предложил цену ниже рыночной 12 млн Р, так продать нужно в течении недели. Квартира в хорошем р-не. Неделю искали покупателей по всем агентствам и базам старых клиентов. Никто не отозвался. В итоге предложила друзьям. Друзья купили, по договору прошла полная стоимость 12 млн Р. Сделку проводили через нотариуса. Получили в росреестре право собственности на себя.
А через 10 дней получили икс в суд. Предыдущая владелица квартиры, что ее заставили продать за 1,2 млн Р.
Какая практика таких судов? Чего ждать моим друзья?
Хотелось бы чтобы квартира осталась им.
Добрый день!
Марианна, в отношении Ваших друзей, первоначальный собственник не может подать иск в суд о признании недействительной сделки и вот почему:
Они по всем признакам являются добросовестным приобретателем!
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 настоящего Кодекса. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 настоящего Кодекса основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.
То есть, первоначальный собственник может обратиться в суд с иском к Вашим друзьям об истребовании имущества, если оспорит сделку, по которой продал квартиру.
Вместе с тем, на лицо факт мошенничества. Первоначальный собственник и человек, который Вам продал квартиру могут быть в сговоре.
Первую сделку между собой они оспорят по недействительности, а затем первоначальный собственник обратиться в суд за истребованием квартиры у Ваших друзей.
Я бы на Вашем месте обратился в полицию с целью возбуждения дела по факту мошенничества.
Тут по всем признакам обман. И смешная цена первоначальной сделки по 1,2 млн руб. Чтобы можно было легко оспорить. И желание срочно продать квартиру, которую только купил. Мне кажется с Вами поработала организованная преступная группа.
Здравствуйте, Марианна. Уточните — цены действительно настолько отличатся — 32 млн, 12 млн и 1,3 млн? Большой слишком разброс, поэтому требуется уточнение.
Какое отношение имеет к вопросу вынесенная в заголовок вопроса ссылка на «дарственную»?
Какие точно исковые требования указаны в иске? Не зная их, а также правовых оснований, невозможно вообще провести правовой анализ ситуации и сделать какие-то выводы.
Здравствуйте!
первоначальная собственница сможет истребовать у Ваших друзей квартиру, поскольку их нельзя признать добросовестными приобретателями, раз цена приобретения продавцом по их договору квартиры явно не соразмерна рыночной стоимости, исходя из Ваших данных.
9. Поскольку совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), суд пришел к выводу, что приобретатель не является добросовестным. Решением арбитражного суда первой инстанции отказано в удовлетворении виндикационного иска лицу, считавшему себя собственником недвижимого имущества. Суд исходил из того, что хотя ответчик приобрел имущество у неуправомоченного отчуждателя, он стал собственником спорного имущества в силу абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
При этом суд не согласился с истцом, полагавшим, что ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем, так как договор купли-продажи помещения заключен по явно заниженной цене. Это свидетельствует о фактическом сговоре продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества.
По мнению суда первой инстанции, продажа имущества по цене ниже рыночной не противоречит действующему законодательству и сама по себе не свидетельствует о том, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение этого имущества.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, исковые требования удовлетворил ввиду следующего.
Ответчик по виндикационному иску должен был знать об отсутствии у лица, продавшего ему спорное имущество, права на его отчуждение, так как согласно представленным истцом доказательствам имущество приобретено ответчиком по цене почти вдвое ниже рыночной. В данном случае ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. При этом суд указал: право сторон по своему усмотрению определять цену в договоре (статьи 421 и 424 ГК РФ) при таком подходе не ограничивается, поскольку выводы суда касаются добросовестности ответчика, а не соответствия сделки закону.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» {КонсультантПлюс}
Здравствуйте!
первоначальная собственница сможет истребовать у Ваших друзей квартиру, поскольку их нельзя признать добросовестными приобретателями, раз цена приобретения продавцом по их договору квартиры явно не соразмерна рыночной стоимости, исходя из Ваших данных.
9. Поскольку совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), суд пришел к выводу, что приобретатель не является добросовестным. Решением арбитражного суда первой инстанции отказано в удовлетворении виндикационного иска лицу, считавшему себя собственником недвижимого имущества. Суд исходил из того, что хотя ответчик приобрел имущество у неуправомоченного отчуждателя, он стал собственником спорного имущества в силу абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
При этом суд не согласился с истцом, полагавшим, что ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем, так как договор купли-продажи помещения заключен по явно заниженной цене. Это свидетельствует о фактическом сговоре продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества.
По мнению суда первой инстанции, продажа имущества по цене ниже рыночной не противоречит действующему законодательству и сама по себе не свидетельствует о том, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение этого имущества.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, исковые требования удовлетворил ввиду следующего.
Ответчик по виндикационному иску должен был знать об отсутствии у лица, продавшего ему спорное имущество, права на его отчуждение, так как согласно представленным истцом доказательствам имущество приобретено ответчиком по цене почти вдвое ниже рыночной. В данном случае ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. При этом суд указал: право сторон по своему усмотрению определять цену в договоре (статьи 421 и 424 ГК РФ) при таком подходе не ограничивается, поскольку выводы суда касаются добросовестности ответчика, а не соответствия сделки закону.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» {КонсультантПлюс}
Здравствуйте.
Какая практика таких судов? Чего ждать моим друзья?Для полного анализа, необходимо видеть текст искового заявления и копии приложенных к нему документов.
Но, исходя из Вашего вопроса, можно судить о мошеннической схеме.
Скорее всего иск основан на следующем:
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 — 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.
Для признания сделки кабальной необходимо наличие совокупности условий, таких как: нахождение лица, совершающего сделку, в тяжелых обстоятельствах; совершение сделки на крайне невыгодных для потерпевшего условиях; причинно-следственная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде.
Что касается судебной практики: она разнится 50/50. Все будет зависеть от обстоятельств дела.
Что делать если суд удовлетворит требование истца:
1) Писать заявление о факте мошенничества.
2) Подавать в суд на взыскание с Продавца 12 млн. руб.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Дмитрий, Вы сами себе противоречите.
Виндикационный иск удовлетворяется независимо от того факта является покупатель добросовестным или нет, а того факта докажет ли Истец, что имущество выбало из его собственности помимо его воли или нет. Хорошим доказательством является вступившее в законную силу решение суда об оспаривании первоначальной сделки.
Дмитрий, Вы сами себе противоречите.
Виндикационный иск удовлетворяется независимо от того факта является покупатель добросовестным или нет, а того факта докажет ли Истец, что имущество выбало из его собственности помимо его воли или нет. Хорошим доказательством является вступившее в законную силу решение суда об оспаривании первоначальной сделки.
Если же Истец может доказать, что вторичный покупатель является недобросовестным, тогда он может оспорить обе сделки по признакам недействительности в одном иске с указанием множественности Ответчиков.
Заниженная цена не является бесспорным доказательством добросовестности или недобросовестности вторичного покупателя.
Суд оценивает доказательства в их взаимосвязи. И поэтому, друзьям Марианны нужно бежать в полицию и заявлять о факте мошенничества, не дожидаясь окончания судебного процесса. Поскольку обстоятельства установленные в рамках уголовного дела, могут послужить бесспорным доказательством правоты друзей Марианны.