Какова процедура взыскания неустойки с застройщика, если сдачу дома задерживают?

Претензия застройщику и в случае не удовлетворения претензии подавать иск в суд. Акт приема передачи роли не играет.

В
соответствии с пунктом ___ Договора, «в
случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору
сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои
обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным
законом №214-ФЗ и Договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном
объеме причиненные убытки сверх неустойки». Таким образом, в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального Закона
от 20.12.2004 № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного
договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого
строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей
на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый
день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин,
предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается

застройщиком в двойном размере.

Доброй ночи, Татьяна!

Момент подписания акта приема-передачи не важен, если уже имеет место просрочка передачи объекта Застройщиком.

Формально, Вы уже имеете право требовать оплаты неустойки, однако срок ее начисления будет течь до момента передачи Вам объекта по акту.

Закон уже дает Вам право требовать. Вы уже можете подавать письменную претензию Застройщику.

Помимо неустойки Вы вправе требовать компенсации процентов по кредиту, если таковой был получен на покупку квартиры и моральный ущерб, размер которого подлежит доказыванию в суде.
С тактической точки зрения разумно немного подождать. Если в Вашем договоре предусмотрены дорассчеты по фактической площади, то Вам придется либо доплатить за лишние метры, либо Застройщик вернет часть суммы, за недостающие метры. Если такое условие в Вашем договоре есть, то разумно использовать это в качестве торга в случае увеличения площади объекта.
При приеме квартиры по акту внимательно отнеситесь к указанной площади квартиры. Проверьте ее на месте до подписания акта приема-передачи. Обязательно убедитесь, что лишние метры появились.

Проверьте все в квартире: открытие окон, щели, стены, пол, разводку систем и так далее.
При наличии недостатков, фиксируйте их письменно. Они должны быть устранены силами застройщика и его подрядчиков.
Все взаимоотношения с застройщиком оформляйте только письменно с вручением под роспись застрощийку.

Здравствуйте, Татьяна.

Подавать можете уже сейчас. Но! Сначала рекомендую направить претензию, чтобы в суде можно было требовать штраф в размере 50% от взысканной суммы.

Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ): если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;
Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Порядок досудебного взыскания неустойки
Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
1. Подготовьте предложение застройщику о добровольной уплате неустойки
Целесообразно направить такое предложение в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пени).
Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Закона N 214-ФЗ). О сумме причиненных убытков можно также указать в обращении к застройщику.
Обратите внимание!
Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в указанный в предложении срок, то дольщик будет вынужден обратиться за защитой своих прав в суд, что повлечет за собой дополнительные судебные расходы (госпошлину, расходы на оплату услуг адвоката и т.д.), которые могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения иска (ч. 1 ст. 98, ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

2. Подготовьте подтверждающие документы и передайте их застройщику вместе с предложением
К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.
Рекомендуем отправить предложение с пакетом вышеуказанных документов ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или отвезти лично в офис застройщика и сдать под отметку о принятии.
Если в течение указанного в предложении срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.

Порядок судебного взыскания неустойки

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
1. Подготовьте исковое заявление и документы к нему
Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда (ч. 9 ст. 4 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 15, 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).
В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ): наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место нахождения; указание на нарушение прав истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства; цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет); перечень прилагаемых к заявлению документов.
Помимо документов, которые указаны выше в шаге 2, к исковому заявлению также можно приложить предложение, ранее направленное застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если имеется), расчет неустойки и квитанцию об уплате госпошлины, если она подлежит уплате (ст. 132 ГПК РФ).
Справка. Размер госпошлины
Истец по данному иску может быть освобожден от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. В случае превышения данной суммы подлежит уплате госпошлина в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб. (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

2. Подайте исковое заявление в суд и примите участие в судебном процессе
Подавать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1).
Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде — нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления N 1).
3. Возбудите исполнительное производство
После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ).
Подайте заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обратитесь с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет (ч. 1 ст. 8, п. 1 ч. 1 ст. 12 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

При подготовке ответа использована статья правовой базы консультант плюс.
Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве? // Азбука права: электрон. журн. 2017.

С уважением,
Воробьева Зоя Викторовна

Свяжитесь со мной для более подробной консультации.

Татьяна, здравствуйте!
Запускать процесс взыскания неустойки целесообразно через 1,5-2 месяца после просрочки передачи квартиры – за этот срок накопится существенная сумма неустойки.
Помимо неустойки, с застройщика можно взыскать ещё и штраф в размере 50% от неустойки. Для этого до подачи в суд необходимо направить застройщику досудебную претензию с требованием выплаты в добровольном порядке.
Участник долевого строительства может выбрать 3 суда для подачи иска: по своему месту жительства, по месту нахождения объекта строительства и по месту нахождения застройщика. Однако, ни для кого ни секрет, что при подаче в суды общей юрисдикции (районный или городской суд) неустойка судами снижается. Причём снижение возможно от 2 до 10 раз.
 
Как взыскать неустойку и штраф с застройщика в полном объёме? Для этого необходимо оформить договор уступки права требования (цессии) неустойки на юридический салон. Для того, чтобы юридическая компания подала иск о взыскании неустойки и штрафа в арбитражный суд. А арбитражные суды, в отличие от районных и городских судов, неустойку не снижают и взыскивают в размере 100%.
 
Кроме того, у арбитражных судов существует ещё одно преимущество – быстрый срок рассмотрения дела. А если неустойка не превышает пятьсот тысяч рублей, то дело рассматривается в упрощённом (ускоренном) порядке – за 2 месяца после поступления искового заявления в суд.
Стоит отметить, что при взыскании неустойки через арбитражный суд для участника долевого строительства есть вариант получить деньги от застройщика не только без предоплаты, но и вообще без вложений. Он возможен! Если застройщик является благонадёжным, не находится в стадиях ликвидации или банкротства, не имеет значительных долгов, взыскание неустойки по дду возможно провести вообще без расходов со стороны дольщика.
 
При возникновении каких-либо вопросов – обращайтесь, всегда рад помочь!