Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
При продаже квартиры двумя собственниками, владеющими равными долями, в случае их взаимного согласия возможно перераспределить между собой полученный доход для дальнейшего налогообложения?
Добрый день! Действительно ли еще это письмо, и если да, означает ли это, что при продаже квартиры двумя собственниками, владеющими равными долями, в случае их взаимного согласия возможно перераспределить между собой полученный доход для дальнейшего налогообложения?
"ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 13 июня 2012 г. N ЕД-4-3/9664@
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НДФЛ
Федеральная налоговая служба в отношении вопроса распределения дохода от продажи квартиры в целях определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц с учетом писем Министерства финансов Российской Федерации от 13.04.2012 N 03-04-08/4-72 и от 04.06.2012 N 03-04-08/4-132 сообщает следующее.
В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статьями 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
Размер имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации при продаже налогоплательщиками имущества, находящегося в их общей долевой собственности, определяется в соответствии с долей в праве собственности.
Доведите настоящее письмо до нижестоящих налоговых органов.
Данное письмо согласовано с Департаментом налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России.
Советник
государственной гражданской службы
Российской Федерации
2 класса
Д.В.ЕГОРОВ
Здравствуйте, Илья!
Не думаю, что данное письмо все еще актуально.
С принятием Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ статья 220 Налогового кодекса РФ изложена в новой редакции с 1 января 2014 года. Об имущественном вычете от продажи жилых домов, квартир, комнат и т.д. и от реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, в частности, идет речь в подпункте 3 пункта 2.
3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);
Добрый день, Илья.
Нет, в настоящий момент это письмо неактуально. В настоящий момент считается, что каждый получает доход от продажи конкретно своей доли.
То есть если стоимость жилья 2 млн. руб., каждый владеет 1/2 доли, то в таком случае доход каждого составляет 1 млн. руб.
При этом также не стоит забывать про имущественный налоговой вычет в размере 1 млн. руб., его можно и нужно использовать.
НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
Здравствуйте! Да, это письмо актуально, так как данный пункт п. 2 ст. 220 НК РФ изменению не подвергался.
Вот редакция 2007 года.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
То есть, при продаже квартиры двумя собственниками по 1/2 доле одним объектом вычет каждого собственника составит 500 000 рублей.
Но, в письме речь идет о распределении доходов по соглашению сторон в договоре купли-продажи.
Поэтому письмо актуально и применимо.
Как мне принимать решение, что делать в данной ситуации, и кто то должностное лицо, которое должно вынести окончательное решение?
Илья
Если квартира продается одним объектом, то распределяется по долям лишь имущественный налоговый вычет, а доходы между собственниками могут быть распределены договором как угодно.
То есть, решение принимать Вам исходя из условий договора.
Я бы пожалуй не согласился с коллегами Шпадревым и Васильевым. И вот почему.
Вопрос имущественного налогового вычета это самостоятельный вопрос, он лишь опосредованно связан с определением долей каждого продавца в полученной от продажи сумме.
Как правильно указано в письме право определить кто сколько получает за свою долю является безусловным правом продавцов и это гражданское право не может быть ограничено налоговым законом. Другое дело что вычеты будут получены в соответствии с теми условиями, которые прописаны в НК РФ. Но это уже другой вопрос.
И да, данное письмо является действующим по информации из К+
Таким образом, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности.
Илья
Есть такое понятие как свобода договора. Стороны свободны в определении условий, на которых они договариваются действовать, естественно не нарушая при этом действующее законодательство. Если одно лицо решило продать свою долю за 1,5 млн рублей, а другое свою — за 3 млн. то ограничивать их в этом праве государство не может. Другое дело, что и тот и другой смогут получить вычет не более миллиона. Но это уже право государства, устанавливать соответствующие вычеты и порядок исчисления и уплаты налогов со сделки. На саму сделку и право ее заключения именно в таком виде это не влияет.
Здравствуйте!
Полагаю, что данное письмо актуально в части, не противоречащей действующей редакции НК РФ.
А именно в том, что «физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц».
Ну а вычет при реализации, действительно можно распределить по договоренности между совладельцами:
3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);
В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ статья 220 изложена в новой редакции с 1 января 2014 года. Об имущественном вычете от продажи жилых домов, квартир, комнат и т.д. и от реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, необходимо руковоствоваться п.п. 1 и 3 п. 2 ст. 220 НК РФ
п.п.1 имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;п.п.3 при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);
Также указывается, что физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов, полученных от сдачи в аренду квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (Письма Минфина России от 26.11.2013 N 03-04-05/50951, от 14.08.2013 N 03-04-05/33049, ФНС России от 13.06.2012 N ЕД-4-3/9664@).
Помимо изложенного, Ваш вопрос подробно рассмотрен на следующем примере:
Добрый день!
В дополнение ко всему сказанному, если вы и второй собственник продадите каждый свою долю по отдельному договору, то каждый из вас вправе претендовать на сумму имущественного налогового вычета в сумме 1 млн. руб.
<Письмо> ФНС России от 22.04.2015 N БС-4-11/6911@ «Об исполнении письма ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@»
«Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Данное разъяснение согласовано с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506 и размещено на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе „Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами“.
В целях единообразного подхода при администрировании налоговыми органами по субъектам Российской Федерации налога на доходы физических лиц в части предоставления имущественного налогового вычета при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, и исключения жалоб налогоплательщиков Федеральная налоговая служба обращает внимание на необходимость неукоснительного исполнения письма Федеральной налоговой службы от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@, размещенного на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе „Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами“
Данное письмо актуально.
Все зависит от того, как будет продаваться квартира целиком или по долям. Если по долям, то тогда никакого перераспределения быть не может, каждый будет иметь право на получение 1000000 руб. при продаже своей доли.
Если же квартира продается целиком, как единый объект, то тогда здесь будет действовать указанное Вами письмо. Каждый собственник имеет право продать свое имущество по той цене, которой желает. То перераспределение, о котором идет речь в письме — есть ни что иное, как то, что собственники соглашаются с тем, что стоимость их долей разная и от этого уже и будет идти отсчет налогооблагаемой базы, т.е. образно квартира продана за 3000.000 руб., но сособственники договорились о том, что 1/2 одного стоит 1000.000 руб., а 1/2 — 2000.000 руб.
Последнее письмо Минфина со схожей точкой зрения я нашел от ноября 2013 года. Более поздних писем по данному вопросу не было.
Алексей,
1. Ваш второй ответ подтверждает Вашу изначальную точку зрения, или опровергает ее?
2. Как Вы видите, несколько юристов не согласились с Вашим мнением. Как мне принимать решение, что делать в данной ситуации, и кто то должностное лицо, которое должно вынести окончательное решение?
Я нашел еще один документ 2014 года
Министерство финансов РФ письмо от 07.10.2014 № 03-04-05/50328
1
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о порядке налогообложения доходов физических лиц при продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статьями 1 и 421 Гражданского кодекса предусмотрено, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности.
При этом указание в договоре купли-продажи на то, что денежные средства перечисляются одному из собственников, не является подтверждением фактического распределения дохода между собственниками. Для таких целей между собственниками может быть заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры о распределении дохода от ее продажи. В этом случае доходы от продажи указанной квартиры учитываются для целей налогообложения в соответствии с таким соглашением.
Обязанности налогоплательщика подавать налоговую декларацию при отсутствии подлежащих налогообложению доходов Кодексом не установлено.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.СААКЯН