Задайте вопрос юристу
212 юристов готовы ответить сейчас.
Ответ за 15 минут
800
Вопрос решен

Организация парковки на крыше ГСК

Добрый день!

Есть "подземный паркинг" (гаражи - ГСК) с большой плоской крышей. (Московская область)

Гаражно-строительный кооператив как юридическое лицо (конечно с решения собрания) готова сдать мне (тоже юрлицу ООО) площадку под паркинг и установку легковозводимых гаражных конструкций на крыше своего здания, но с условием что я возведу легкую крышу над всей парковкой (т.к. они испытывают проблемы с протечками)

У них уже был проект-заключение от 2008 года с положительным заключением о возможности такой надстройки.

Возникли следующие вопросы:

-как и где оформить разрешение на въезды с придомовых дорожек(дворовой дороги многоквартирного дома не с улицы)

- где и как дается разрешение на реконструкцию, надстройку такого навеса и гаражных конструкций (или это считать легковозводимыми конструкциями и разрешения не надо? есть ли срок давности у проекта-заключения?)

-что логичнее написать в договоре аренды (крыша, открытая площадка или помещение/открытая площадка, или еще что то?)

-Если будет долгосрочный договор аренды (10 лет и более), можно ли как то оформить в собственность данные легкие постройки?

Заранее спасибо за помощь !

  • IMG_8287IMG_8287
    .jpg
  • IMG_8299IMG_8299
    .jpg
Сергей
г. Москва
16 ноября 2016, 19:30,
вопрос №1443645
Получен гонорар 5 %

Здравствуйте Сергей. По поводу аренды крыши спорный вопрос на практике вообще.

Так, ВАС РФ в 2002 году в информационном письме указал, что крышу сдавать в аренду нельзя, так как она конструктивный элемент здания.

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации № 66 11 января 2002 г.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Но нижестоящие суды тем не менее не всегда применяли указание из этого информационного письма и рассматривали крышу в качестве договора аренды.

Можно было бы конечно указать, что вы берете в аренду не крышу, но по сути все же это крыша, так что лучше писать как есть.

где и как дается разрешение на реконструкцию, надстройку такого навеса и гаражных конструкций (или это считать легковозводимыми конструкциями и разрешения не надо? есть ли срок давности у проекта-заключения?)
Сергей

Нет, разрешение для возведения навеса над крышей не требуется.

ГрК РФ, Статья 51. Разрешение на строительство
17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
-Если будет долгосрочный договор аренды (10 лет и более), можно ли как то оформить в собственность данные легкие постройки?
Сергей

Данный вопрос регулируется ГК РФ:

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
17 ноября 2016, 10:59
0
0
А как все таки оформлять заезды?

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (в том числе для проезда) регулируется ст. 274 ГК РФ

Статья 274 ГК РФ. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. (в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ)
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
17 ноября 2016, 19:26
0
0
Получен гонорар 95 %
У них уже был проект-заключение от 2008 года с положительным заключением о возможности такой надстройки.
Сергей

Здравствуйте, Сергей!!

В проекте должны быть указаны элементы надстройки и общее наименование элементов надстройки, которую вы собираетесь арендовать ( площадка под паркинг, гаражные конструкции на крыше здания и др.). А также в проекте должна быть тех. характеристика здания, на котором возводится надстройка.

Если не затруднит, приведите краткие выдержки из проекта с характеристикой элементам надстройки, общим наименованием надстройки и характеристикой здания. Или если такая информация есть в электронном виде, приложите файл с информацией к вашему вопросу. С уважением, В. Богаченков. .

17 ноября 2016, 12:22
0
0
Сергей
Клиент
г. Москва

Заключение и план в приложении.

  • IMG_8287IMG_8287
    .jpg
  • IMG_8299IMG_8299
    .jpg
17 ноября 2016, 15:24

Михаил, вы выложили выдержки из документа по обследованию здания гаража. В этом документе, в целях более эффективного использования здания рекомендовано увеличение этажности здания путем надстройки еще одного этажа в легком каркасном исполнении.

Следовательно предметом договора аренды будет второй этаж здания — каркасная надстройка . Более полное наименование предмета договора аренды будет содержаться в проектной документации на реконструкцию здания гаража ( строительство второго этажа).

Если вам предлагают участие в реконструкции здания гаража, то у вас должно быть два договора с гаражным кооперативом: подрядный договор ( или договор долевого участия) на строительство второго этажа и договор аренды второго этажа здания гаража.

Консультацию с ответами на заданные вопросы и ссылками на нормативные акты дам через полтора — два часа..

17 ноября 2016, 17:11
0
0

Сергей, если конструкция надстройки здания гаража не будет носить капитального характера, то на такой случай, как указала коллега. Федько Мария, разрешения на строительство не требуется. И по такой ситуации консультации коллегой вам даны.

Если же у вас будет проект по которому конструкция надстройки здания гаража. будет носить капитальный характер, тогда вам нужно получать разрешение на строительство в уполномоченном органе власти муниципального образования в соответствии со ст 51 Градостроительного кодекса РФ.

Вначале вам нужно определится со строителями, которые будут делать надстройку здания гаража.: какой характер будет будут носить надстройка.

Ст.51 ГрК РФ
19. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи
17 ноября 2016, 19:03
0
0
В том то и дело что лучше мне переделать этот проект-обследование или вообще его никому не показывать что бы пройти под легковозводимые конструкции и не брать разрешение на реконструкцию и другие пляски с бубном у местных властей.
Сергей

Возможно, Вы правы. Закажите новое обследование с заключением о возможности строительства надстройки, которая не будет носить характер капитального строения. Ии закажите проект на выполнение работ по возведению надстройки и, чтобы в заключении и в проекте прозвучало, что надстройка не является капитальным строением.

17 ноября 2016, 19:10
0
0
А откуда подрядчики будут знать характер постройки, что закажу то и построят.
А вот как это назвать… легковозводимая или капитальная.
По факту это максимально легкая крыша(навес) и некоторая часть площадки будет обнесена сэндвичь панелями с утеплением для гаражных нужд, может даже для обслуживания автомобилей.
Это же подходит под определение легковозводимых конструкций?
Сергей

Капитальное строение, по общему правилу, тпрочно связано с землей и не переносится. Некапитальное строение, может демонтироваться много раз и с землей прочно не связано. На практике это определяют проектанты при подготовке проектов. Но иногда отличить кап. строение от некапитального бывает сложно. Тогда проводят экспертизы.

17 ноября 2016, 19:23
0
0
А как все таки оформлять заезды?

Разверните свой вопрос, что нужно понимать под словами " оформлять заезды".?

Если речь идет о здании гаража, то вопросы с использованием здания, в том числе и заездов в здание должны быть согласованы.Если вносятся изменения в порядок заездов, тогда нужно получить согласие на изменение тех органов, которые согласовывали порядок заездов в здание гаража. Поднимите проектную документацию на здание гаража, в ней должны быть отражены согласование заездов. Если используются дороги, то по общему, правилу, при подготовке проектов получают согласование органов ГИБДД.,

17 ноября 2016, 19:37
0
0
А договор аренды заключить на «площадку на плской эксплуатируемой крыше здания»

Сергей, если будет договор подряда на строительство надстройки здания гаража, то в нем будет предмет договора и тех. характеристика надстройки. Возможно строители предложат подготовить проект на строительные работы. Вот из этих документов и возьмете предмет договора аренды (надстройка здания гаража),

17 ноября 2016, 19:50
0
0
Если будет долгосрочный договор аренды (10 лет и более), можно ли как то оформить в собственность данные легкие постройки?

Если у вас по договору будет арендоваться строения или сооружения, то с согласия их собственника вы можете купить ( заключить договор купли- продажи). арендуемое.строение. Тогда договор аренды прекратит свое действие.

. Можете также в договоре аренды предусмотреть право выкупа арендованного имущества и порядок выкупа.

Важно, чтобы ваши договоры с ГК не противоречили Уставу гаражного кооператива и заключались в соответствии Уставом…

17 ноября 2016, 20:16
0
0
А откуда подрядчики будут знать характер постройки, что закажу то и построят.
А вот как это назвать… легковозводимая или капитальная.
Сергей.

Прилагаю разъяснения из ПС Консультант Плюс о критериях разграничения объектов капитального и некапитального характера.

В отсутствие единой нормативной базы, позволяющей отнести те или иные объекты к временным или капитальным сооружениям, судебной практикой сформированы критерии, которые используются при определении того, является или нет объект недвижимостью (объектом капитального строительства):
1) характеристики фундамента, на котором размещается объект:
— монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте может свидетельствовать о капитальности строения
(Постановление ФАС Уральского округа от 15 января 2008 г. N Ф09-4441/07-С6 <3>);
— характер работ по привязке фундамента к местности влияет на отнесение объекта к капитальным (Постановление ФАС Уральского округа N Ф09-4441/07-С6 <4>);
-установка на облегченном фундаменте может являться подтверждением некапитального характера строения (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 мая 2006 г. N А11-6035/2005-К2-27/225 <5>);
— фундамент из отдельно стоящих монолитных бетонных плит глубиной заложения до 1 м <6> (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 5 декабря 2006 г. по делу N Ф03-А51/06-1/4367 <7>);
— <6> В соответствии с экспертным заключением спорное строение представляет собой здание каркасного типа, построенное из легких металлических конструкций, с фундаментом из отдельно стоящих монолитных бетонных плит глубиной заложения до 1,0 м, выполненным на щебеночной подготовке с наружными стенами из панелей «сэндвич». По технологии производства работ конструкцию склада-магазина можно разбирать без нарушения ее целостности и функционального назначения, что предусмотрено самой конструктивной схемой здания.Объект может быть отнесен к мобильным зданиям-сооружениям и не является недвижимым имуществом.
<7> base.consultant.ru 2) наличие подведенных коммуникаций:
— подведение к объекту стационарных коммуникаций может свидетельствовать о принадлежности к капитальным строениям (Постановления ФАС Уральского округа N Ф09-4441/07-С6; ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367; ФАС Волго-Вятского округа N А11-6035/2005-К2-27/225 <8>);
3) конструктивные характеристики:
-если объект состоит из разборных сооружений и оборудования (прогоны, балки, ригели, металлические панели), это может подтверждать принадлежность объекта к некапитальным строениям (Постановление ФАС Волго-Вятского округа N А11-6035/2005-К2-27/225 <9>);
— здание каркасного типа, построенное из металлических конструкций, с наружными стенами из сэндвич-панелей расценивается как объект движимого имущества и, соответственно, не может быть отнесено к капитальному объекту (Постановление ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367
возможность разбора объекта без нарушения его целостности и функционального назначения позволяет отнести объект к движимым вещам (Постановления ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367; ФАС Московского округа от 13 февраля 2008 г. N КГ-А41/159-08 <11>);
4) создание и проектирование объекта на временный срок (Постановление ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367 <12>);
--------------------------------
17 ноября 2016, 20:49
0
0
Юрист
Консультация юриста бесплатно
8 499 938-65-20