Как правильно приобрести 1/3 долю домовладения, если нет возможности связаться с одним из собственников?

Здравствуйте, Татьяна.

Не понятная схема. Кто кому дарит долю, а затем ее продает? При дарении уведомлять долевых собственников не нужно, но при продаже это сделать необходимо (ст. 250 ГК). Третьего долевого собственника при продаже в любом случае нужно уведомлять.

Здравствуйте Татаьяна

Прежде, чем продавать свою долю жилой недвижимости, ее владелец в обязательном порядке должен предложить приобрести эту долю остальным совладельцам. И только в случае их отказа доля может быть продана кому-либо еще.Однако это не касается оформления дарственной, при дарении своей доли закон не обязывает ее владельца достигать соглашения с остальными собственниками.

Сын собирается купить 1/3 долю владения, выделенного по суду. В связи с тем, что не могут найти одного из владельцев, предлагают такую схему: дарение доли в доле, а потом продажа как первоочередному покупателю. Стоит ли соглашаться на такую сделку? и чем это может обернуться впоследствии?
Татьяна

Добрый день.

Не совсем понятно если нет собственника, то как они будут оформлять дарение.

Схема выглядит не очень чистой. Даже если формально покупатель приобретен долю полностью и его проблемы с отсутствие предыдущего собственника касаться не будут, то все равно, если будут нарушены положения закона и документы оформят без этого собственника (сфальсифицируют документы), то у нового покупателя могут проблемы, если старый собственник объявится.

По закону распоряжаться долей может только собственник.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом(статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Татьяна, добрый день! Согласно ст. 250 ГК рФ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

согласно разъяснениям в Письме ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.
По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Договор дарения с долями сейчас в силу ст. 24 122-ФЗ также подлежит нотариальному удостоверению , а при дарении есть риски признания первой сделки притворной

ст. 170 ГК

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Ну и расходы на нотариуса вырастут в два раза

Здравствуйте! Схема достаточно распространенная и применяется когда нужно обойти ст. 250 ГК РФ.

Как правило дарится 1/100 доля. Затем продается остальная доля, но уже без соблюдения правил ст. 250 ГК РФ.

Никаких рисков при такой схеме нет при правильном оформлении сделки.

Единственное никаких расчетов при дарении доли быть не может.

Все расчеты только при заключении договора купли-продажи доли после дарения.

Стоит ли соглашаться на такую сделку? и чем это может обернуться впоследствии?
Татьяна

Татьяна, если я верно поняла, то имеется несколько собственников и собственник 1/3 желает свою долю продать, на в связи с тем, что нет связи с другим собственником, чтобы не уведомлять о преимущественном праве покупки, хотите заключить договор дарения? Верно?

В данном случае, в соответствии со ст 250 ГК РФ собственник продающий свою долю должен направить другим собственникам уведомление о продаже, указать все существенные условия и направить заказным письмом с уведомлением и описью на адрес местонахождения недвижимости. Как правило, можно направить по месту фактического проживания другого сособственника ( но Росреестр не требует этого делать), достаточно вернувшегося уведомления, на котором будет отметка Почты России, но чтобы избежать недоразумений в будущем, можете сделку с дарением провести, распространенная схема. Минус в том, что если не родственники, то придется платить налог одаряемому

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Здравствуйте!

А сколько всего собственников и в каких долях они участвуют в долевой собственности?

Какова конечная цель? сосредоточить все доли, кроме доли собственника, которого не удается найти? или продать имеющиеся доли, кроме доли собственника которого не удается найти?

При продаже, необходимо предлагать ВСЕМ собственникам выкупить имеющуюся долю.

При дарении доли другому дольщику уведомлять остальных собственников не нужно.

Поэтому подарить долю одному из участников долевой собственности без ведома других участников можно, но это даст лишь увеличение доли, но никаких преимуществ при продаже не будет.