Анализ договора аренды

Добрый день!

Провести анализ договора аренды. Выявить плюсы и минусы для арендатора. Предложить корректировки. ДОГОВОР АРЕНДЫ № 29 комн 1-2 75,1 парикма~.doc
Сергей

п. 4.2.6 — желательно уточнить, что уменьшение площади в связи с проведённой арендатором перепланировкой/реконструкцией. Так как если арендодатель уменьшит площадь по своей инициативе — цена аренды должна быть снижена на стоимость уменьшенных квадратных метров.

п. 4.2.9 — срок 7 дней маловат для устранения, на мой взгляд, хотя бы 14 дней.

п. 7.4 — 90 дней многовато, думаю, что 30 дней в самый раз, ну максимум 45.

В целом договор вполне корректный. С уважением, Урванцев Евгений.

Здравствуйте.

4.2.4. Без письменного разрешения Арендодателя не сдавать арендованное помещение в субаренду (поднаем) и не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не предоставлять арендованное помещение в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. — имейте ввиду, что допустим часть помещения в субаренду сдать просто так не получится, нужно согласие, письменное арендодателя. Если устраивает, то этот пункт оставляйте.

4.2.15. В течение 15 (пятнадцати) календарных с даты заключения настоящего Договора дней застраховать за свой счет размещенные в арендуемом помещении имущество, принадлежащие Арендатору, а также свою гражданскую ответственность на весь срок пребывания в арендуемом помещении. Невыполнение данного пункта не является основанием для прекращения действия настоящего договора, однако, в случаях возникновения каких-либо происшествий, произошедших в арендуемом помещении, Арендодатель не несет ответственности за их последствия. — зачем вам лишняя страховка и расходы по ней?

7.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору будут иметь силу только в случаях подписания их надлежаще уполномоченными представителями Сторон и регистрации в установленном законом порядке.
Изменения условий договора рассматриваются Сторонами в течение 15 (пятнадцать) календарных дней с момента получения соответствующего письменного уведомления от одной из Сторон и оформляются дополнительным соглашением к настоящему договору. — 15 дней многовато, и 5 хватит

по п. 7.4. тоже бы срок сократил. хотя бы до 30 дней

п. 7.6. так же сократил бы срок. Дней 15 хватит

п. 8.3. попробуйте убрать

из 10.4. попробуйте брать сл. строчку:

— досрочного расторжения Договора Арендатором по причинам, не связанным с виного Арендодателя;
В указанных случаях Обеспечительный депозит возврату Арендатору не подлежит (удерживается в качестве договорной неустойки зачетом денежного требования), при этом арендная плата уплачивается Арендатором до момента передачи (возврата) Помещения Арендодателю.

В остальном договор стандартный для Мск на мой взгляд, и не ущемляют ваших прав.

Здравствуйте.

4.1.4.В случае возникновения аварийнойситуации в разумные сроки, после получения сообщения об этом, принять все возможные меры по ее устроению. Обязанность доказывания отсутствия вины в произошедшей аварии возлагается на Арендатора. — убрать.

4.2.15. В течение 15 (пятнадцати) календарных с даты заключения настоящего Договора дней застраховать за свой счет размещенные в арендуемом помещении имущество, принадлежащие Арендатору, а также свою гражданскую ответственность на весь срок пребывания в арендуемом помещении. Невыполнение данного пункта не является основанием для прекращения действия настоящего договора, однако, в случаях возникновения каких-либо происшествий, произошедших в арендуемом помещении, Арендодатель не несет ответственности за их последствия. — раз норма договора изложена в такой редакции рекомендую вообще его убрать — это ваше право страховать ответственность или нет.

4.2.17. Если в случае умышленного либо непредумышленного действия(при наличии вины) Арендатора
или непринятия им необходимых и своевременных мер арендуемое помещение придет в аварийное состояние или иному имуществу Арендодателя будет нанесен ущерб, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет собственных средств, или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю в полном объеме.

Арендатор и его сотрудники несут полную ответственность за обеспечение пожарной
и электробезопасности, за правильную эксплуатацию технических средств и
инженерного оборудования в арендованном Помещении, а также за последствия
ненадлежащего исполнения предусмотренных настоящим пунктом условий. — не является обязанностью арендатора.

6.3. Арендодатель имеет право применять к
Арендатору штрафные санкции за невыполнение или ненадлежащее выполнение
условий настоящего договора, приложений к нему. — убрать

8.3. В случае несвоевременного возврата
Помещения Арендодателю в установленный срок, определяемый настоящим Договором или Дополнительным соглашением Сторон, Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в двойном размере от установленной настоящим Договором и приложениями к нему пропорционально за каждый день неправомерного удержания и использования Помещений сверх
установленного срока и оплачивает все расходы, издержки и убытки, понесенные
Арендодателем в результате такого нарушения со стороны Арендатора. — убрать

8.3.1. Отказ Арендатора от уплаты предъявленных
ему штрафных санкций рассматривается Арендодателем как основание для досрочного расторжения договора. — убрать

4.2.9. — считаю, что срок для устранения необходимо увеличить до 14-21 дн.

4.2.15 — это ваше право, но не обязанность страховать свое имущество и арендодатель не вправе вас обязать страховать имущество (считаю данный пункт нужно исключить)

7.2.-7,4 — срок стоит уменьшить до 30 дней

8.2. — уж большевата сумма неустойки, можно ограничиться 0,1-0,3%

Можно так же прописать, что улучшения помещения производятся за счет арендатора на в счет оплаты арендной платы

В остальном договор очень даже не плохой.

Добрый день, Сергей!

В дополнение к уже сказанному коллегами, обратите внимание на следующие моменты:

1. В пункте 2.2 некорректно указан срок действия договора, все-таки срок с 01 июля 2016г. по 01 июля 2021г. — это не 5 лет, а 5 лет и 1 день. Если срок 5 лет, то нужно указывать с 01 июля 2016г. по 30 июня 2021г. При этом, не совсем понятно, как сочетаются сроки в разделе 2 договора между собой. Срок договора с 01.07.16г., срок аренды с даты подписания акта, т.е. с 23.06.16г., при этом срок действия распространяется на отношения сторон с даты подписания договора, т.е. тоже с 23.06.2016г. Кроме того, арендные платежи у Вас начисляются с даты указанной в акте. Вопрос, почему тогда срок договора с 01.07? Правильнее тогда указывать с 23.06.

2. В пункте 3.1.1, второй абзац, неверно указана сумма прописью за 1 квадратный метр в год «Девятнадцать тысяч семьсот семдесят три тысячи девятьсот». В слове семьдесят опечатка, слово «тысячи» нужно исключить.

3. В разделе 3 договора сбилась нумерация пунктов, начиная с пункта 3.1.3. Также в разделе 11 неверно указан номер последнего пункта.

4. Пункт 4.1.1 противоречит остальным условиям договора, в частности п.2.2 и 4.2.1. У Вас акт, насколько понимаю, подписываться будет одновременно с договором (на нем уже стоит дата), следовательно помещения должны передать вам 23.06, а не в течение 3-х дней. Текст «в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора (Приложение №2)» предлагаю исключить.

5. Первый абзац Пункта 4.2.9 рекомендую дополнить следующим условием: «В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений».

6. Из второго абзаца пункта 4.2.9 предлагаю исключить текст «капитального ремонта». При этом, дополнить раздел 4.1 договора пунктом 4.1.7 следующего содержания: «Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества».

7. Пункт 6.2 договора рекомендую исключить.

8. Пункт 6.3 договора лучше конкретизировать о каким штрафных санкциях идет речь или исключить данный пункт.

9.В пунктах 7.2, 7.4 и 7.6 срок 90 дней лучше уменьшить, довольно длительный срок.

10. Пункт 7.6 изложить следующим образом: «7.6. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендодателем своих обязанностей по настоящему договору, предусмотренных пунктами 4.1.1, 4.1.3, 4.1.5, 4.1.6., 4.1.7 (если будет добавлен), Арендатор вправе в установленном действующим законодательством порядке досрочно расторгнуть настоящий договор, предварительно уведомив Арендодателя об этом за __ (заполнить) календарных дней.»

11. В пункте 8.2 договора, после слова «размера» дополнить словами «постоянно составляющей».

12. Пункте 8.3 договора лучше уточнить, можно его понять так, что за каждый день просрочки выплачивается двойная арендная плата за месяц.

13. Подписи сторон на приложениях необходимо не отделять от основного текста (не переносить на следующий лист).

Сергей, добрый день!

1. преамбула договора...

… Индивидуальный предприниматель Сотников Сергей Александрович действующИЙ на основании государственной регистрации физического лица в…

2. В п.2.2. срок корректней указать с 01 июля 2016 по 30 июня 2021г.

«Настоящий договор заключен сроком на 5 (пять) лет, с с 01 июля 2016 по 30 июня 2021г.».

3. П. 3.13. Несколько путано звучит, подписантов можно не указывать:

«3.13. Арендатор самостоятельно оплачивает жилищно-коммунальные услуги и иные эксплуатационные услуги на основании счетов и документов снабжающих и обслуживающих организаций на основании Договора предоставления услуг № 5-1 от 13 мая 2014г. с ООО «Ремспецсервис-ЧН». „

4. Исправить нумерацию после п.3.1.2. идут 3.13., 4.4., потом 3.2.

5. п. 4.2.5.

“4.2.5. За свой счет поддерживать арендуемое помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии, своевременно производить текущий и косметический ремонты Помещения и нести расходы по содержаниюПомещения»

6. П. 4.2.6.

«За свой счет и своими силами произвести согласование изменений в технической документации (паспорт БТИ, экспликация) в результате произведенных Арендатором ремонтных работ и перепланировок после подписания им Акта приема-передачи помещения. Предоставить Арендодателю измененный план БТИ и экспликацию не позднее, чем через четыре месяца с даты подписания настоящего Договора.» — полагаю, что срок необходимо увязать со сроком выполнения соответствующих работ, а не с датой подписания договора.

7. В п. 4.2.12. договора указано, что договоры со снабжающими организациями Арендатор заключает самостоятельно, при этом в п. 3.13 есть ссылка на договор, заключенный Арендодателем.

8. В п. 4.2.22. опечатка, видимо имеется ввиду «Арендатору»:

4.2.22. Арендатор несет ответственность за правонарушения, допущенные по его вине, и самостоятельно уплачивает все штрафы, выставленные контролирующими органами Субарендатору (включая, но, не…

9.В о второй абзац п. 6.2. предлагаю внести изменения, позволяющие избежать обращения в суд для расторжения договора:

" В случае если в течение семи рабочих дней с даты направления Арендодателем письменного уведомления, Сторонам не удалось выработать взаимоприемлемого решения, Арендодатель вправев одностороннем внесудебномпорядке расторгнуть настоящий договор."

С уважением, Кулагина Е.А.