Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Каким образом можно остаться на сельхозземле?
Здравствуйте. Мы проживаем в Поселении Родовых поместий на территории Московской области. Официально садовое товарищество, вся земля в собственности поселенцев уже 2 года. Участки от гектара и больше. На участках находятся жилые дома, пруды, сады, огороды у многих пасеки. Подведено электричество, есть дороги и территория общего пользования. Земля у нас сельхоз назначения. Всех устраивает невысокая налоговая цена. Проблема в том, что в прошлом году начались проверки по целевому использованию земли. И мы её не прошли. В этом году вторая проверка.
Какие есть пути по сохранению низкой налоговой цены? Если есть варианты, то куда переводить земли, чтобы не было претензий со стороны закона? Можно ли "обойти" закон?
Здравствуйте, Эллина!
Вы не написали в своем вопросе причины, по которой не прошли проверку по целевому использованию земли. Надо понимать Вас так, что Вы используете землю не по целевому назначению?
Здравствуйте!
Согласно ст.1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ
«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»
садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);
Согласно ст.19 ФЗ
Член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право:
3) самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием;
4) осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений — на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений — на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений — на огородном земельном участке;
Проблема в том, что в прошлом году начались проверки по целевому использованию земли. И мы её не прошли. В этом году вторая проверка.
Эллина
И какие выявлены нарушения целевого использования?
Здравствуйте, Эллина.
По поводу оспаривания результата проверки, я так понимаю, Вы смысла не видите.
Устранить выявленные недостатки, за исключением фундаментов, возможно, по фундаментам надо считать, что выгоднее.
По поводу изменения вида разрешенного использования не все так просто.
С введением в соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ в действие КЛАССИФИКАТОРА ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 вида разрешенного использования КФХ нет.
В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 31.07.2015 N ОГ-Д23-10238
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел вопрос разъяснения норм приказа Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее — приказ N 540, Классификатор) и сообщает следующее.
3. Органы местного самоуправления устанавливают виды разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки, если они были приняты до вступления в силу приказа N 540, однако если виды разрешенного использования устанавливаются или изменяются в правилах землепользования и застройки после 24.12.2014, то виды разрешенного использования должны соответствовать классификатору.
Если у Вас земли сельхозназначения, то спорна сама возможность изменения вида разрешенного использования.
В соответствии с пунктом 6 статьи 46 Градостроительного кодекса РФ для земель сельскохозяйственных угодий не предусмотрено установление градостроительных регламентов.
Выделены ли у Вас угодия или нет, надо смотреть.
Земельный кодекс
Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Следовательно, для земель сельскохозяйственных угодий градостроительное зонирование не осуществляется, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются.
Статья 36. Градостроительный регламент
6. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов),сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.
Выход из ситуации возможен через перевод земель сельхозназначения в другую категорию. Например, через включение в состав населенного пункта.
Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ
«О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Прилагаю Классификатор видов разрешенного использования.
С уважением! Г.А. Кураев
Эллина, здравствуйте. Я не очень поняла, какие же у Вас участки. Земли с/х назначения — понятно. А вид разрешенного использования: все-таки с/х производство или садоводство (Вы пишете, у Вас СНТ). Хотя, конечно, площадь 1 га никак не может соответствовать максимальным размерам участков, предоставленных для садоводства. Хотелось бы видеть акт проверки или постановление о назначении административного наказания, чтобы сказать что-то более конкретно. Так, если участки предоставлены для садоводства, то
Нарушения следующие: не покошена трава, заросло лесом, строения на кап.фундаменте
Эллина
правомерны претензии только по двум первым основаниям. Строения на кап. фундаменте на таких участках строить не запрещено.
Согласно ст.1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);
Григорьев Руслан
Григорьев Руслан привел ссылку закона. Однако это положение признано не соответствующим Конституции РФ. Постановлением от 30.06.2011 №13-П Конституционный суд РФ постановил:
Признать не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»в той части, в какой им исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.
Согласитесь, сложно признать пригодным для постоянного проживания строение не на капительном фундаменте. Поэтому если у Вас садоводство, то препятствий для возведения построек на кап. фундаменте нет.
Что касается вариантов — КФХ и ЛПХ. ЛПХ — ни в коем случае. Согласно ч.1 ст.4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»
для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
При этом в соответствии с ч.3 ст.4 указанного закона
Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
То есть это вообще не Ваш вариант. Что касается КФХ, то Кураев Г.А. абсолютно верно отметил, что такого ВРИ сейчас нет. Есть ВРИ для с/х использования (с подвидами). Но судебная практика складывается таким образом, что на участках с таким ВРИ допускается строительство зданий для хранения, переработки с/х продукции, для обеспечения с/х производства, но не допускается строительство жилых домов. Поэтому в Вашем случае идеальный вариант: земли с/х назначения (низкий налог) с ВРИ «садоводство» (есть возможность строительства жилых домов в том числе). Но в таком случае участок не может быть площадью 1 га.
Можно ли перевестись в несколько ВРИ, подвид 1.15 и 1.18. Чтобы иметь на участке и пруды и лес, и пашню и дом?
У нас разрешённое использование не садоводство, а для сельхозпроизводства.
На участке из земель с/х назначения, предоставленного для с/х использования, Вы не можете на законных основаниях построить жилой дом и зарегистрировать право собственности на него, во всяком случае, об этом говорит судебная практика, о чем я писала выше. Зачем переводить в подвиды, если вид «с/х использование» предполагает возможность использовать участок как под пашню, так и под размещение пруда (рыбоводство), размещение зданий и строений, необходимых для хранения, производства и переработки с/х продукции. В данном случае проблема будет с жилым домом и с лесом. Может быть, можно при определенных обстоятельствах растительность на участке подвести под ВРИ 1.14 и 1.17. Но это, конечно, «притянуто за уши».
Да, верно, не по целевому назначению. Постоянно проживает около 10 семей, отстроены дома на фундаменте. Остальные используют землю в качестве дач. Но вместе с тем идет обработка земли: высаживается лес, люди перепахивают землю и засеивают; разводят рыбу в прудах и т.п.
Дело в том, что в соответствии с абзацем два ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту.
Если у Вас земля сельскохозяйственного назначения, нужно попытаться изменить назначение ее использования. Это и есть законный путь. Но в этом случае «обойти» закон о налогообложении не получится.
Дополню к сказанному: налоговыми льготами пользуются только лица, имеющие земли сельскохозяйственного назначения и использующие их по назначению.