Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор аренды на земельный участок
Добрый день.
Некоммерческое партнерство в 2006 году заключило договор аренды на 49 лет с районной администрацией.
Предмет Договора---Земельный участок с кадастровым номером, с категорией земли--земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование---для сельскохозяйственного производства.
В 2016 году земельный участок изменит свою категорию и РВИ, так как согласно нового утвержденного генерального плана поселения, он попал в границы населенного пункта.
Районная администрация хочет расторгнуть Договор аренды, ссылаясь на то, что согласно нормам пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ) с 1 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления поселения.
Т.е районная администрация говорит, что не в праве теперь вносить изменения в договор путем подписания дополнительного соглашения, так как распоряжается земельным участком теперь местное самоуправление, т.е сельское поселение.
Вопрос.
Каким образом нам можно сохранить существующий договор аренды и внести в него изменения путем подписания дополнительного соглашения касательно категории земли, разрешенного использования и арендной платы?
Здравствуйте!
Договор аренды заключается согласно Федеральному закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в соответствии с ГК РФ.
В данном случае изменяется собственник в связи с переутверждением ген. плана, в связи с чем можно говорить и правопреемстве, при котором права и документы от омсу мун. района будут передаваться омсу поселения по акту прима-передачи. В связи с этим при таком правоопреместе в отношениях с арендатором поменяется только сторона договора — собстенник-арендодатель. В этой связи договор просто должен перезаключаться. Арендаторп должен обратиться для перезаключения договора в омсу поселения.
В силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Елена, добрый день.
Из Договора аренды:
1. Предмет Договора.
1.1 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХХ.
1.2 Категория земель---земли сельскохозяйственного назначения.
1.3 Разрешенное использование---для сельскохозяйственного производства.
Если изменяется пункт 1.2 и 1.3, можно утверждать, что исчезает предмет Договора?
Каким образом нам можно сохранить существующий договор аренды и внести в него изменения путем подписания дополнительного соглашения касательно категории земли, разрешенного использования и арендной платы?
Игорь
Добрый день.
В данном случае просто меняется арендодатель, однако на сам договор это никак не влияет, он продолжает действовать.
При этом переоформлять договор на нового арендодателя даже не обязательно, договор все равно сохраняет силу:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.
т.е орган местного самоуправления вправе заключить дополнительное соглашение к Договору? Мне не совсем понятен термин «перезаключить» договор.
Игорь
Перезаключить в данном случае тоже самое, что подписать доп. соглашение.
также отмечу, что согласно приведенной выше судебной практике даже если Вы не измените данные о реквизитах в договоре, он все равно будет также действующим.
Уважаемый Игорь! Здравствуйте!
Согласно ч.1 ст.617 ГК РФ
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления,
пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу
не является основанием для изменения или расторжения договора
аренды.
В Вашем случае изменился только Арендодатель, что является основанием для заключения дополнительного соглашения к договору аренды с новым Арендодателем (новые реквизиты уплаты арендной платы), но никак не расторжения.
По уму надо смотреть распорядительные акты об утверждении нового Генерального плана и местные ПЗЗ.
Уважаемый Сергей! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
понятно, что о никаком расторжении договора аренды и речи не может быть… Более того, именно в распорядительном акте органов власти (распоряжении/постановлении об утверждении ГП, ПЗЗ населенного пункта) должны быть прописаны эти момента (если власть думающая)… К договору аренды составляется дополнительное соглашение (либо трехстороннее либо двух, опять же надо смотреть местные правовые акты)
Уважаемый Игорь! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
в отношении изменения ВРИ — здесь да, — есть такие моменты… изменение ВРИ ЗУ без согласия собственника (иного законного владельца) не может быть (см. определение ВС РФ №305-ЭС14-2292//Бюллетень ВС РФ №6 за 2015 год)… Соответственно, надо вообще разбираться как утверждали новый ГП, соответственно если орган кадастрового учета изменил категорию и ВРИ Вашего ЗУ истребовать кадастровую выписку и далее решать вопросы с органами местного самоуправления, вплоть до суда, так как возможно придется изменять как ГП (в том числе в порядке ст.64 ЗК РФ и через суд, ПЗЗ, карты зонирования)… включать Ваш ЗУ в ту территориальную зону (см. ст.ст.84,85 ЗК РФ), где разрешены осуществляемые Вами виды деятельности… Проще описывая, включение Вашего ЗУ в границы населенного пункта еще не означает «прикрывать лавочку», а смотреть в какую территориальную зону попали и было ли на то Ваше согласие...
Здравствуйте. Ничего в принципе страшного не случилось. Прекратить с Вами арендные отношения все равно не смогут в силу положений ст. 617 ГК РФ. Просто обращаетесь в поселковую администрацию и с Вами на основании имеющегося договора аренды заключают новый договор или дополнительное соглашение к старому на тот же срок, но с новыми реквизитами арендатора и новыми данными о категории земельного участка.
Если изменяется пункт 1.2 и 1.3, можно утверждать, что исчезает предмет Договора?
Игорь
Добрый день Игорь. Согласно Конституции РФ ст.54
1. Закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет.
2. Никто не может нести ответственность за деяние, которое в момент его совершения не признавалось правонарушением. Если после совершения правонарушения ответственность за него устранена или смягчена, применяется новый закон.
Таким образом, изменение договора в одностороннем порядке не допустимо. При утверждении генерального плана Администрация муниципального района и органов местного самоуправления должны были учитывать именно эти обстоятельства в первую очередь.
Так как меняется собственник, как указывали коллеги может быть заключено дополнительное соглашение об изменении договора в части.
НО не перезаключение договора. При заключении нового договора к Вам применят все нововведенные нормы.
Так же хочу заметить, что инициатива по заключению доп. соглашения должна исходить из администрации органов местного самоуправления.
Это какая нужда нужна для этого.
Игорь
Игорь для изъятия земель для государственных нужд необходима определенная процедура.
ГК РФ Статья 279. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
1. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
2. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:
1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;
2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
3. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
4. Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.
В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.
5. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
6. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее — соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Здравствуйте. Районная администрация не права. После 1 марта 2015 года, они должны были все договоры аренды передать в поселения. Там вы должны были заключить с ним допсоглашение в части изменения арендодателя и реквизитов уплаты арендной платы. В настоящее время район не имеет никакого отношения к данному договору аренды и не вправе ни заключать с вами допсоглашения, ни перезаключать его. Все вопросы к поселению. С ними вы и должны теперь работать. Что касается изменения ВРИ и т.д., если его изменение идет во вред с вашими интересами (брали в аренду как сельхозземли для сельхозпроизводства и вы так работаете, а изменение ВРИ отрицательно влияет на ваши интересы), вы можете обжаловать в суде изменение ВРИ и все остальное, скорее всего процедура была соблюдена (публикация. слушания и т.д.) Вот это и надо оспаривать.
Александр,
Изюминка в том, что мы брали земельный участок для создания на нем населенного пункта!!!!
Так что, перевод категории из сельхозки в земли населенных пунктов нас устраивает.
Другое дело будет с ВРИ. Здесь будет о чем поговорить с органами самоуправления.
Александр, Изюминка в том, что мы брали земельный участок для создания на нем населенного пункта!!! Так что, перевод категории из сельхозки в земли населенных пунктов нас устраивает. Другое дело будет с ВРИ. Здесь будет о чем поговорить с органами самоуправления.
Игорь
Тогда вам еще лучше, проблем не вижу. Категорию наверное под вас и меняли? Добивайтесь ВРИ какое вам нужно. Что касается допсоглашения, его надо заключить обязательно. Заключаете с поселением. Меняете там условия использования, все реквизиты по данному участку. А договор имеет силу как и раньше. При изменении собственника земли, договор аренды продолжает действовать. Для вас практически ничего не изменилось, только платить теперь будете поселению.
Здравствуйте, собственник изменился не в связи с утверждением генерального плана, а в связи нормам пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ) с 1 марта 2015 года
Без разницы. Смена собственника не влияет на права арендатора вне зависимости от основания для такой смены. Обратитесь теперь в администрацию поселения с заявлением об актуализации Вашего договора в части реквизитов арендодателя. С вами или перезаключат договор или подпишут дол. соглашение.