Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оформление земли под зданием с учетом особенностей зонирования территории
В г. Владивосток на праве собственности принадлежит здание магазина площадью 320 кв.м. Частично под зданием в собственности находится земельный участок площадью 170 кв.м. Так сложилось, что земля не под всем зданием, по причине того, что здание изменило свои границы и площадь, со 100 кв.м. до 320 кв.м., по причине ранее не учтенного подвала. Реконструкции здания никакой не было, подвал видимо забыли отразить в 1991 г., когда здание было построено.
Сейчас приступил к оформлению земли под всем зданием, согласно приоритетному праву оформления, ст. 39.20 ЗК РФ.
Думаю, что при первоначальном согласовании схемы расположения земельного участка возникнут сложности с ее утверждением.
Возникают два вопроса: 1. Здание является неделимым объектом недвижимости, соответственно не может находится на разных земельных участках одновременно. 2. Здание находится в двух территориальных зонах Ж-3 и Т-3. 90 процентов здания находится в зоне Ж-3.
Какой порядок оформления порекомендуете в этом случае? Какая правоприменительная и судебная практика по такой ситуации?
С уважением, Константин
- ЗЕМЛЯ.jpg
- ЗЕМЛЯ.jpg
- ЗОНА Т-3.jpg
Подытожить порядок действий:
Здание может находится на нескольких земельных участках.
Если здание расположено на нескольких земельных участках, указываются кадастровые номера всех таких земельных участков. Нормативный акт - Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден приказом Минюста РФ от 20.02.2008 N 35 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости».Подпункт 7 п. 73.
требование о соответствии целевому назначению земельных участков который у меня в собственности и который я планирую приобрести в собственностью находятся в одинаковой зоне Ж-3, и здание магазина, т.е. оюъект розничной торговли правомерно располагается в данной зоне.
Соответственно, я вначале подаю на утверждение схему границ УЧАСТКА 2,
Согласовываю ее. Ставлю на кад учет. Выкупаю земельный участок.
Далее объединяю земельные участок № 1 и № 2, которые имеют одинаковое целевое назначение.
Затем перевожу участок №3 у меня на картинке из зоны Т-З в зону Ж-З.
Затем опять утверждаю схему границ нового участка. Согласовываю ее. Ставлю на кад учет. Выкупаю земельный участок №3.
Далее объединяю земельные участок, которые имеют одинаковое целевое назначение.
ЛИБО ВНАЧАЛЕ МЕНЯЮ ЗОНУ УЧАСТКА №3 на моей картинке, на зону Ж-З, а затем уже оформляю земельный участок в зоне Ж-З по приоритетному праву, и затем объединяю участки.
Здравствуйте уважаемый Константин! Специального законодательного указания на то, что строение может располагаться только на одном земельном участке нет. Однако это требование вытекает из общего смысла земельного и градостроительного права, а также из строительных правил. В соответствии со Строительными нормами и правилами (СНиП) 30-02-97, принятыми и введенными в действие Постановлением Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике от 10.09.1997 г. № 18-51 (с изменениями, внесенными Постановлением Госстроя РФ от 12.03.2001 г. № 17) жилое строение или дом, находящийся на земельном участке, должен располагаться не ближе 3-х метров до границы соседнего участка. Это требование содержат также санитарные и противопожарные нормы (СНиП 30-02-97).
В силу пункта 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 № 660 несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.
90 процентов здания находится в зоне Ж-3.
Константин
Вам необходимо произвести перевод данного земельного участка из Ж-З в Т-З, а затем подать заявление на объединение земельных участков и обратиться за подготовкой градостроительного плана одного объединенного участка.
Здравствуйте Константин.Согласно п.1 ст.35 Земельного кодекса Вы имеете приоритетное право пользования земельным участком В то же время на основании п. 4 ст. 30 Грек РФ(Градостроительного Кодекса ) и п. 2 ст. 85 ЗК РФ(Земельного Кодекса) Не допускается формирование одного земельного участка из несколькихучастков,расположенных в различных территориальных зонах. В качестве примера практики можно привести Постановление ФАС СЗО от 03.12.2012 по делу № А13-18150/2011, в котором суд указал следующее: два земельных участка, образованные в результате раздела, были расположены в двух территориальных зонах: П-1 и С-3.Поскольку представленный межевой план о земельных участках, образуемых в результате раздела, не соответствовал требованиям ГрК РФ, кадастровая палата на основании п. 2 ч. 2 ст. 27 Федерального закона 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»( Закон о кадастре) правомерно отказала в кадастровом учете названных участков.
Владимир
Константин попробовать так сделать ВЫ можете.Но обледенить участки как ВЫ указываете "(Затем перевожу участок №3 у меня на картинке из зоны Т-З в зону Ж-З).Не получиться. п. 4 ст. 30 Грек РФ(Градостроительного Кодекса ) и п. 2 ст. 85 ЗК РФ(Земельного Кодекса) Не допускается формирование одного земельного участка из нескольких участков, расположенных в различных территориальных зонах.
Владимир
Здравствуйте, Константин!
Согласна с Владимиром. Объединить земельные участки, расположенные в разных территориальных зонах нельзя. Данная позиция также подтверждается письмом Минэкономразвития. Единственное, что Вы имеете приоритетное право пользования земельным участком, на котором расположено Ваше здание.
Об образовании земельных участков, находящихся в нескольких территориальных зонах
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 29.11.2012 № Д23и-3416
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросу, связанному с образованием земельных участков, находящихся в нескольких территориальных зонах, и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем, полагаем возможным по затронутому в обращении вопросу отметить следующее.
Исходя из положений пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные действующим законодательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
Согласно пункту 3 части 2 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета также в случае, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.
Таким образом, в случае обнаружения органом кадастрового учета при проведении проверки документов, представляемых в целях осуществления государственного кадастрового учета земельных участков, образуемых в результате раздела, обстоятельств, не допускающих в соответствии с требованиями действующего законодательства, образования таких земельных участков (в том числе, расположения образуемого земельного участка в границах различных территориальных зон), органом кадастрового учета должно приниматься решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета на основании пункта 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.
Порядок внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о территориальных зонах регламентируется Положением об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 августа 2008 г. № 618 (далее – Положение).
В соответствии с пунктом 11 Положения орган местного самоуправления представляет в орган кадастрового учета также выписку из раздела правил землепользования и застройки, определяющего границы и содержание территориальных зон, перечень координат характерных точек границ территориальных зон в установленной системе координат, а также перечень видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны либо реквизиты правового акта, которым такой перечень утвержден.
При этом, у органа кадастрового учета отсутствуют соответствующие основания для принятия решения об отказе во внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о границах территориальных зон в случае наличия пересечения границ таких зон с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Статьей 1 Федерального закона от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (далее – Закон о землеустройстве) установлено, что территориальные зоны являются объектами землеустройства.
Для определения местоположения границ объекта землеустройства (в том числе соответствующей зоны) необходимо выполнение работ по землеустройству (описание местоположения границ объектов землеустройства). В результате таких работ согласно статье 20 Закона о землеустройстве подготавливается карта (план) объекта землеустройства, форма и требования к составлению которой утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июля 2009 г. № 621.
Порядок описания местоположения границ объектов землеустройства (в том числе территориальных зон) установлен приказом Минэкономразвития России от 3 июня 2011 г. № 267 «Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства» (далее – Порядок).
В соответствии с пунктом 4 Порядка координаты характерных точек границ объектов землеустройства определяются с точностью не ниже нормативной точности определения координат характерных точек границ земельных участков, в пределах которых расположены такие характерные точки границ объектов землеустройства.
Минэкономразвития России принят приказ от 17 августа 2012 г. № 518 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке». В настоящее время обеспечивается его государственная регистрация в Минюсте России.
Кроме того, действующим законодательством пределы «незначительного» пересечения границ земельных участков с границами территориальных зон не установлены.
Таким образом, учитывая одинаковые подходы к определению точности и методам определения координат характерных точек границ земельных участков и территориальных зон, любое пересечение границ образуемых земельных участков с границами территориальных зон является нарушением требований законодательства к формированию границ образуемых земельных участков и является причиной принятия органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета такого земельного участка.
Дополнительно сообщаем, что Росреестру дано поручение довести вышеуказанную позицию до сведения территориальных органов и подведомственных организаций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Директор
Департамента недвижимости
А.И. Ивакин© Официальный сайт Минэкономразвития России.
Как правообладателю двух земельных участков Вам никто не может помешать осуществить работы по переводу второго земельного участка в Т-З, по формированию общего земельного участка, определения новых границ земельного участка в натуре и постановки его на кадастровый учет.
Все объекты недвижимости подлежат учету в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственном кадастре недвижимости, составной частью которого является реестр объектов недвижимости.
Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден приказом Минюста РФ от 20.02.2008 N 35 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости».
Подпунктом 7 п. 73 Порядка предусмотрено, что при внесении в реестр объектов недвижимости общих сведений о здании указывается кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. Если здание расположено на нескольких земельных участках, указываются кадастровые номера всех таких земельных участков.
Как видим, указанные нормативные правовые акты не содержат запрета на строительство одного объекта на нескольких смежных земельных участках и даже допускают ситуацию, когда одно здание может располагаться на нескольких земельных участках.
Сложившаяся судебная практика ставит во главу угла вопрос о соблюдении правил предоставления земельного участка для использования и соответствии использования земельного участка тем целям, для которых он предоставлен (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.08.2006 N А33-26618/2005-Ф02-4105/06-С2, от 20.03.2007 N А19-19366/06-54-Ф02-1378/07, ФАС Северо-Кавказского округа от 12.07.2006 N Ф08-2793/2006, ФАС Московского округа от 25.06.2007 N КА-А41/5249-07, от 17.04.2008 N КА-А41/1731-08-П, от 05.09.2007 N КГ-А40/8688-07, ФАС Центрального округа от 10.06.2008 N А54-3508/07).
При рассмотрении ситуаций, предполагающих расположение одного объекта недвижимости на нескольких земельных участках, арбитражные суды не усматривают в этом нарушение законодательства (постановления ФАС Поволжского округа от 08.07.2008 N А65-30080/2007-СА2-34, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.02.2007 N Ф08-7145/06).