Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Уплата налога после продажи недвижимости физическим лицом как ИП
Интересует налогообложение при продаже недвижимости ип. Если ИП продает недвижимость, какие налоги платить? Три месяца назад приятель попросил меня оформить на себя недвижимость (подземная автостоянка в г. Уфа). Сейчас он хочет ее продать, просит меня оформить ИП, для того чтобы уменьшить налог после продажи, вместо 13 процентов заплатить 6 процентов. Возможно и правомерно ли это? Не заставят ли потом меня доплатить налоги? Собственность (подземная автостоянка) оформлена на меня как на физическое лицо. С уважением Алексей. Жду ответа.
Здравствуйте!
Алексей, подземная стоянка куплена у кого и если есть договор то что там указывается в качестве назначения стоянки?
Здесь также следует учитывать, что в письме № 03-11-11/226 от 08.09.2011 Минфин РФ разъясняет вопросы исчисления налогов индивидуального предпринимателя, продавшего недвижимое имущество.
В документе раскрывается, что все зависит от того, какой деятельностью занимается индивидуальный предприниматель. Если в ЕГРИП указаны виды, связанные с собственной недвижимостью, – покупка, продажа, сдача в наем или использование его в предпринимательской деятельности. Доходы тогда включаются в состав доходной части декларации при определении базы для налогообложения.
В то же время, если к подобным доходам применима упрощенная система налогообложения, то на них НДФЛ не начисляется. То есть для учета они обязательны, а от налогов в данном случае освобождены.
Поэтому формально запрета нет, но лучше всего тогда при регистрации указывать такие виды деятельности ИП, которые связаны с недвижимостью.
Вот одно из решений арбитражного суда по такому вопросу.
Постановление фас уральского округа от 07.12.2009 n ф09-9603/09-с2 по делу n а07-5707/2009 требование о признании недействительным решения налогового органа о доначислении к уплате в бюджет налога на добавленную стоимость, налога на доходы физических лиц, единого социального налога и соответствующих пеней удовлетворено правомерно, поскольку операции по продаже недвижимого имущества не являются видом деятельности предпринимателя, носили разовый характер, посредством их предприниматель распорядился личным имуществом, реализовав правомочия собственника — физического лица.
В частности в решении арбитражный суд указал, что «Поскольку операции по продаже недвижимого имущества не являются видом деятельности предпринимателя, носили разовый характер, посредством их предприниматель распорядился личным имуществом, реализовав правомочия собственника — физического лица, суд апелляционной инстанции обоснованно признал данную операцию не связанной с предпринимательской деятельностью.
То обстоятельство, что помещение использовалось для организации розничной торговли и складского хранения, правового значения в данном случае не имеет, поскольку оно не подтверждает осуществление реализации недвижимости в рамках предпринимательской деятельности налогоплательщика».
Из решения этого суда следовало, что предприниматель должен был заплатить при продаже собственности НДФЛ (Налог на доходы физических лиц), т.е. 13 %.
Решение по такому вопросы есть и у других судов, так обосновывал свое решение ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 24 февраля 2010 г. N КА-А41/576-10.
Спорная ситуация с налоговой может возникнуть. Так как налоговая может посчитать, что доход от реализации недвижимого имущества должен облагаться НДФЛ на общих основаниях (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Конечно приобретение в собственность и затем продажа этой недвижимости может быть налоговой расценено как приобретение имущества именно с целью последующего извлечения прибыли от его использования или от реализации и в том случае если помещение приобретено до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Но лучше если будут проведены определенные действия, показывающие, что цель деятельности-предпринимательство. Так после регистрации ИП, проводится открытие расчетного счета, на который могут поступать средства от предпринимательской деятельности, расходоваться средства на содержание и ремонт объекта. Деньги от продажи объекта зачислены также на расчетный счет. Тогда возможно налоговые органы могут признать продажу объекта как сделку в процессе предпринимательской деятельности.
Вопрос весьма неоднозначный, но на настоящий момент судебная практика (и прежде всего - практика налоговых органов) склоняется к тому, что если данное имущество не использовалось вами в предпринимательской деятельности и не было приобретено с целью ведения предпринимательской деятельности, то будет взиматься НДФЛ по ставке 13%.
То есть при продаже данной недвижимости вы обязаны будете уплатить налог в размере 13%, иначе будут начислены соответствующие штрафы и пени.
При этом вашу правоту в суде вам придется доказывать уже после того, как налоговый орган вынесет соответствующее постановление и не факт, что у вас получится это доказать, вероятность в конкретно вашей ситуации — весьма низка.
Кроме того, после регистрации в качестве ИП вы будете обязаны уплатить взносы во внебюджетные фонды вне зависимости от ваших доходов в отчетный период.
Если вам необходимо передать данное недвижимое имущество обратно вашему знакомому, это возможно сделать, например, путем новации сделки займа, отдав данное имущество в качестве отступного. Но в любом случае подобные действия требуют профессионального сопровождения.
>Это такое спорное утверждение-я встречал и обратное положение,
Это утверждение основано на судебной практике и правоприменительной практике налогового органа. То, что «встречаются» решения в пользу предпринимателей — безусловно, именно поэтому было указано, что вопрос неоднозначный.
Но соотношение решений, принятых в пользу налогового органа и в пользу ИП в такой ситуации — приблизительно 3 к 1 в пользу налоговиков, причем позиция эта подтверждается решениями ФАСов.
Да, клиент может доказать в суде свою правоту, но во-первых, ему придется доказывать ее в суде, что само по себе дополнительные расходы и дополнительное время. А во-вторых, вероятность решения в пользу клиента ниже, чем вероятность решения в пользу налоговой.
В ситуации, когда клиент не получает выгоды от данной сделки, а имеет только риски, при этом выгодоприобретателем за счет освобождения от налогового бремени является его знакомый, рекомендовать клиенту проводить подобную сделку, рассчитывая на то, что все эти вероятности сойдутся в пользу клиента и он не понесет финансовые потери — излишний риск.
Да, вероятность есть. Достаточная, чтобы в ситуации уже имеющегося решения нал. органа обжаловать его в суде, рассчитывая на некоторую вероятность успеха. Но это именно вероятность, реальная, но весьма невысокая, а не гарантия.
То есть при продаже данной недвижимости вы обязаны будете уплатить налог в размере 13%, иначе будут начислены соответствующие штрафы и пени.
Это такое спорное утверждение-я встречал и обратное положение, когда лицо, занявшись предпринимательской деятельностью, прогорел, и начало распродавать имущество чтобы расплатиться с долгами. Так вот, тогда в споре с налоговой АС также признал что раз продажа вызвана необходимостью ведения бизнеса, то и ставка будет 6%, по УСН.