Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Фальсификация УК решения общего собрания собственников
Добрый день. Прошу проконсультировать по возникшей в нашем доме ситуации и возможных дальнейших действиях.
После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, наш застройщик передал всем дольщикам квартиры по актам приема-передачи и все дружно стали ожидать присвоения адреса дому. В это время не ожидала только УК, с которой застройщик заключил договор на обслуживание дома на 3 месяца. УК, пользуясь неосведомленностью большинства дольщиков и объявлением застройщика о необходимости заключить договор на управление домом с УК, предоставляла всем дольщикам договор на управление сроком 5 лет. При этом, когда дольщики посещали офис УК для подписания этого договора, у них брали копии договоров долевого участия и актов приема-передачи квартиры, а также собирали с них подписи (на домофон, на видеонаблюдение). Инициативная группа дома, обратилась в Администрацию с вопросом, почему не объявлен конкурс на выбор УК для дома, на что в Администрации сообщили, что ждут присвоения адреса дому и после этого объявят конкурс. Но неделю назад та же Администрация объявила. что конкурса не будет, т.к. им предоставлено решение общего собрания собственников дома, и этим документом закреплен выбор собственниками именно этой УК!!!!
Но мы то знаем, что никакого собрания не было, нас никто не уведомлял, и вообще мы были уверены, что его нельзя провести пока все жильцы не зарегистрируют свое право собственности в установленном законом порядке. Судя по всему, УК сфалсифицировала решение общего собрания, использую те самые листы с подписями. Попросили Администрацию предоставить копию данного решения, но нам отказали под предлогом, что не имеют права и надо его запросить в УК. УК не реагирует на запросы о предоставлении копии решения.
Вопросы: Как нам поступить дальше, т.к. мы не хотим чтобы данная УК управляла домом? Можем ли мы провести собрание собственников для создания ТСЖ, принимая во внимание, что практически никто еще не зарегистрировал свое право собственности? На самом ли деле Администрация должна ждать присвоения адреса дому, ведь на объявление конкурса ей отведено 20 дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?
Я и мои соседи, если честно, думали, что собственник - тот, кто зарегистрировал право собственности, и что наличие договора долевого участия и акта приема-передачи еще не дает права проводить и голосовать на собрании собственников жилья. Разве нет? Многие из вас пишут, что без регистрации права собственности бОльшей частью жильцов мы кворума не соберем. Не значит ли это, что на этом именно основании можно признать недействительным то решение, которое есть у УК, ведь на тот момент вообще ни один не зарегистрировал своего права на квартиру, т.е. не мог голосовать на собрании?
Мы опасаемся, что они выдадут те подписи, которые собрали при подписании договоров на управление, в качестве реестра уведомления о проведении собрания. Ведь не просто так они собирали эти подписи на листах, на которых карандашом было написано "на домофон", "на виденаблюдение". Многие их подписали в силу своей неосведомленности.
Как нам поступить дальше, т.к. мы не хотим чтобы данная УК управляла домом? Можем ли мы провести собрание собственников для создания ТСЖ, принимая во внимание, что практически никто еще не зарегистрировал свое право собственности?
Анастасия
Вам следует подать жалобу на действия УК в прокуратуру, где будет произведена проверка действий УК. Жалобу подать коллективную, от жильцов каждой квартиры, в жалобе указываете факты, каждый жилец должен подписать жалобу с указанием ФИО, паспортных данных, телефона для связи.
Добрый день.
Как нам поступить дальше, т.к. мы не хотим чтобы данная УК управляла домом? Можем ли мы провести собрание собственников для создания ТСЖ, принимая во внимание, что практически никто еще не зарегистрировал свое право собственности? На самом ли деле Администрация должна ждать присвоения адреса дому, ведь на объявление конкурса ей отведено 20 дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?
Анастасия
По поводу действий УК — реокмендую сейчас обратиться с жалобой на их действия в прокуратуру и продублировать эту же жалобу в жилищную инспекцию.
Что касается выбора УК, то как вариант сейчас просто провести новое собрание и избрать на нем новую управляющую компанию, которая будет отвечать Вашим требованиям, а затем уже будете разбираться со старой УК.
Однако в этом случае Вам хотя бы будет гарантировано, что УК больше ничего не натворит.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
Здравствуйте, Анастасия!
Как нам поступить дальше, т.к. мы не хотим чтобы данная УК управляла домом?
Анастасия
Согласно ч.6 ст.46 ЖК РФ Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса,в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
То есть, если кто-то из собственников уже зарегистрировал свое право может обратиться в суд с иском о признании решения собрания недействительным и просить в иске истребовать протокол собрания.
Можем ли мы провести собрание собственников для создания ТСЖ, принимая во внимание, что практически никто еще не зарегистрировал свое право собственности?
Анастасия
Можете, но только с участием уже зарегистрированных собственников, но вряд ли наберете кворум.
Согласно ч.1 ст.46 ЖК РФ 1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Согласно ч.3 ст.161 ЖК РФ Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
На самом ли деле Администрация должна ждать присвоения адреса дому, ведь на объявление конкурса ей отведено 20 дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?
Анастасия
Вы правильно считаете.
13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Либо вы можете обратиться в суд с иском обязать орган местного самоуправления выбрать УК.
Согласно ч.7 ст.161 ЖК РФ Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
Желаю удачи!
Не значит ли это, что на этом именно основании можно признать недействительным то решение, которое есть у УК, ведь на тот момент вообще ни один не зарегистрировал своего права на квартиру, т.е. не мог голосовать на собрании
Анастасия
Главным основанием признания недействительным решения собрания будет фальсификация результатов голосования. Указанное вами основание может быть включено как дополнительное.
Желаю удачи!
Мы опасаемся, что они выдадут те подписи, которые собрали при подписании договоров на управление, в качестве реестра уведомления о проведении собрания. Ведь не просто так они собирали эти подписи на листах, на которых карандашом было написано «на домофон», «на виденаблюдение». Многие их подписали в силу своей неосведомленности.
Анастасия
Это уже плохо. Надо писать заявление в полицию по факту мошенничества.
Здравствуйте, Анастасия.
Необходимо дождаться оформления в собственность квартир большинства собственников. И уже тогда, не дожидаясь администрации, организовать собрание собственников МД и принять решение о создании ТСЖ. С настоящей УК договор на 5 лет конечно не заключайте. В случае, если после создания ТСЖ УК подаст в суд, то вы с помощью экспертизы сможете доказать фальсификацию решения, которое сделала УК.
Вы правы в данной ситуации прослеживается явное нарушение законодательства со стороны Управляющей компании… Вам стоит письменно направить запрос в данное УК с требованием (не просьбой) а именно требованием предоставить Вам нужную информацию… в соответствии с Постановлением правительства №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»… далее решение собственников собрания о выборе способа управления — это открытая информация для любого из собственников… и почему протоколы собрания и его решения находятся в УК а не у собственником? Это каким то образом обговорено в договоре на управление?
Далее, получив либо письменный отказ, либо вообще не предоставление надлежащей информации пишите иск в суд о признании выбора способа управления не действительным в связи нарушения процедуры предусмотренной ЖК РФ (очное, заочное собрании)...
Также направьте письменную жалобу в Жилищную инспекцию Вашего округа....
(В случае возникновения доп вопросов пишите в чат)
Да Вам не надо собирать собрание… Вам необходимо в суде признать решение о выборе УК недействительным в связи с тем, что нарушено требование ЖК РФ а именно не соблюден порядок выбора УК… отсутствие порядка выбора (очное голосование, в случае отсутствия кворума — заочное), и для этого не требуется проводить собрание… любой собственник считающий если его права нарушены имеет право обратиться в суд.
Законом РФ № 38-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в ст. 161 ЖК РФ, регламентирующую выбор способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом, были внесены существенные изменения. Они уточняют порядок выбора управляющих компаний для домов-новостроек.
Теперь по закону покупатели жилья в новостройке смогут выбрать управляющую компанию, даже если еще не стали собственниками. Самое же важное новшество заключается в том, что застройщик больше не может назначить «свою» управляющую компанию. Управляющим компаниям, которые хотят взяться за управление многоэтажками, отныне предстоит участвовать в конкурсе и побеждать. Теперь это непременное условие для того, чтобы взять дом «под крыло». Выбор УК происходит на открытом конкурсе, который должен быть организован органом местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, путем размещения извещение о конкурсе в Интернете.
Здравствуйте.
Как нам поступить дальше, т.к. мы не хотим чтобы данная УК управляла домом?
Анастасия
Если кто то уже из жильцов зарегистрировал право собственности, то пусть подаёт в суд и оспаривает такое решение, состряпанное УК. Тут явно нарушена и процедура и введение в заблуждение людей.
Если еще нет, то можно через прокуратуру, но вряд ли даст эффект, скорее в тот же суд и отправят. Жил. инспекция скорее всего вообще не будет этим заниматься, не их компетенция.
ЖК РФ
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Можем ли мы провести собрание собственников для создания ТСЖ, принимая во внимание, что практически никто еще не зарегистрировал свое право собственности?
Анастасия
Смысла нет, вы тогда ни кворум не соберёте, и решение не примете.
На самом ли деле Администрация должна ждать присвоения адреса дому, ведь на объявление конкурса ей отведено 20 дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?
Анастасия
Не должна адм-ия ничего ждать, в законе чётко прописано.
13.В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.
То есть тут или в адм-ии люди не сосвсем грамотные, либо намерено тянули, что тоже исключать нельзя
(В случае возникновения доп вопросов пишите в чат)
Каминский Вячеслав
У Вас какие то секреты от коллег?
Давайте уж вместе обсудим доп. вопросы клиента
вам для принятия решения нет необходимости регистрировать собственность, достаточно иметь ОСНОВАНИЯ (договор купли-продажи, дарения, долевого участия).
Рычкина Надежда
Вот здесь не согласен.
ЖК РФ
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
1.Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.
ГК РФ
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации,право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Доводы апелляционной жалобы о том, что факт не проживания Е. в данном жилом помещении не является основанием для освобождения его от уплаты за жилое помещение и коммунальные услуги является несостоятельным, поскольку право собственности Е. на указанное жилое помещение возникло с момента государственной регистрации такого права, то есть с <ДАТА>, до указанного момента ответчик не только не являлся собственником данного жилого помещения, но и не проживал в нем, квартирой и коммунальными услугами не пользовался по причинам, от него не зависящим (отсутствовал доступ в квартиру).(Апелляционное определение Вологодского областного суда от 14.01.2015 N 33-153/2015).
Анастасия, здравствуйте! Ситуация, которую Вы описали распространена на всей территории РФ. Как вам следует поступить:
— В рамках ст. 46 ЖК — в судебном порядке (госпошлиной не облагается) признать протокол общего собрания недействительным — для этого вам достаточно указать его реквизиты, на которые ссылается администрация и запросить его в судебном порядке; по факту принятия решения судом в вашу пользу (желательно чтобы иск был коллективным)
— Самостоятельно принять решение о выборе УК либо создания ТСЖ (необходимый кворум кворум на очное собрание вам будет собрать сложно (вам необходимо 50,9% об общего числа собственников помещений в доме), а вот заочным вы «доберете» все необходимые подписи) вам для принятия решения нет необходимости регистрировать собственность, достаточно иметь ОСНОВАНИЯ (договор купли-продажи, дарения, долевого участия).
— Касаемо действий муниципалитета — вы вправе обжаловать его бездействие в жилищную инспекцию, а в случае и ее бездействий — в суд — это также госпошлиной облагаться не будет.
НЕТ и ЕЩЕ РАЗ НЕТ!!!
собственник — тот, кто зарегистрировал право собственности, и что наличие договора долевого участия и акта приема-передачи еще не дает права проводить и голосовать на собрании собственников жилья. Разве нет?
Анастасия
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ — ст. 30
Мы опасаемся, что они выдадут те подписи, которые собрали при подписании договоров на управление, в качестве реестра уведомления о проведении собрания. Ведь не просто так они собирали эти подписи на листах, на которых карандашом было написано «на домофон», «на виденаблюдение». Многие их подписали в силу своей неосведомленности.
Анастасия
При оформлении «очного» протокола общего собрания — необходимо формировать — лист регистрации лиц, участвующих в собрании и Лист голосования зарегистрированных на собрании лиц, У вашей УК — наверняка только этот документ, в котором карандашем было написано «на домофон». На это свидетельскими показаниями в суде вы сможете аргументированно ответить, не переживайте!!
Здравствуйте!
Согласна с Александром, что выбор управляющей компании до получения статуса собственника законом дольщику не предоставлен.
Как верно указано судом первой инстанции, учитывая, что решение общего собрания от 18.03.2014, на которое ссылается ответчик, принято лицами, чье право собственности на помещения в многоквартирном доме № 29 не было зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, данное решение общего собрания не может быть признано решением собственников помещений в многоквартирном жилом доме, проведение которого предусмотрено статьями 44 — 48 и частями 2, 3 статьи 161ЖК РФ.
Из буквального толкования приведенной нормы следует, что полномочия по выбору способа управления многоквартирным домом возложены именно на собственников помещений, расположенных в многоквартирных домах.
Исходя из положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», участники долевого строительства не являются собственниками квартир, поскольку их право собственности не зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, они не наделены правом выбирать способ управления многоквартирным домом.
(Восьмой арбитражный апелляционный суд Постановление от 12 февраля 2015 года по делу № А75-5115/2014)
Данный довод согласуется и с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ (поскольку у дольщиков нет права выбора УК, эту функцию возложили на органы самоуправления).
13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс.
Необходимо обжаловать протокол общего собрания.
Хотя одновременно надо отметить наличие противоположной судебной практики:
По правовому смыслу вышеприведенных норм жилищного
законодательства, когда имеется разрыв во времени между фактическим получением
квартиры дольщиками и оформлением ими права собственности на свои квартиры,
статьей 161 ЖК РФ не запрещено проведение дольщиками общего собрания по поводу
выбора способа управления многоквартирным домом, так как дольщики — это будущие
собственники квартир, что подтверждается договорами, заключенными между ООО УК
«Вертикаль» и 77 собственниками квартир (САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 декабря 2013 г. по делу N 33-12826/2013)
Определение Московского областного суда от 17.06.2010 по делу n 33-11531 - правильно указав на несостоятельность ссылки Л. на отсутствие в решении общего собрания дольщиков сведений о документах, подтверждающих право собственности лиц, участвовавших в заочном голосовании, правомерно отметив, что лица, приминавшие участие в заочном голосовании, являлись фактическими собственниками квартир по договорам участия в долевом строительстве, право которых на жилые помещения никем из сторон не оспорено.
Во-первых все таки вряд ли там будет достаточное количестве подписей, а во-вторых это должен быть именно протокол общего собрания о выборе УК, а не об установлении домофона. Если они подтерли и поменяли, то это можно будет выявить проведя экспертизу этих протоколов.