Продажа квартиры в Германии

Поскольку гражданин — резидент РФ, то он обязан платить в РФ налог в том числе и от дохродов, полученных на территории Германии. Однако, он также обязан выполнить требования немецкого налогового законодательства. 

Обычно ситуации, связанные с продажей недвижимости в одном государстве налоговым резидентом другого государства, подробно регулируются соответствующими статьями Соглашения об избежании двойного налогообложения.   Общий принцип таков: с доходов, полученных от продажи недвижимости, Вы выплачиваете немецкие налоги в соответствии с немецким законодательством (обычно — по пониженным ставкам), и все налоги, уплаченные в Германии, идут в зачет налогов, которые Вы обязаны бы были уплатить в России, если бы налогообложение сделки осуществлялось исключительно по российским налоговым правилам.

НК РФ

В соответствии с пп. 2 и 3 п. 1, п. п. 2 и 4 ст. 228 Кодекса физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, а также доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, самостоятельно исчисляют и уплачивают суммы налога в соответствующий бюджет, исходя из сумм таких доходов, а также представляют налоговую декларацию в порядке, установленном ст. 229 Кодекса, в налоговые органы.

Если с учетом выше упомянутых положений физическое лицо признается налоговым резидентом Российской Федерации, то на основании положений пп. 3 п. 1 и п. 3 ст. 228 Кодекса доход, получаемый таким лицом от источников за пределами России, подлежит декларированию и уплате в Российской Федерации в порядке, установленном п. 4 ст. 228 и п. 1 ст. 229 Кодекса.

Статья 6 Соглашения между РФ и Федеративной Республикой Германия от 29.05.1996(ред. от 15.10.2007)«Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество»

Доходы от недвижимого имущества:

1. Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от недвижимого имущества (включая доходы от сельского и лесного хозяйства), расположенного в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве.

2. Выражение «недвижимое имущество» имеет то значение, которое оно имеет по законодательству того Договаривающегося Государства, в котором расположено данное имущество. Это выражение в любом случае включает имущество, вспомогательное по отношению к недвижимому имуществу, скот и оборудование, используемые в сельском и лесном хозяйстве, права, к которым применяются положения земельного законодательства, узуфрукт недвижимого имущества и права на переменные или фиксированные платежи в качестве компенсации за разработку или право на разработку минеральных запасов, источников и других природных ресурсов. Морские, речные и воздушные суда не считаются недвижимым имуществом.

3. Положения пункта 1 настоящей статьи применяются к доходам от прямого использования недвижимого имущества, сдачи его внаем или в аренду, а также от использования недвижимого имущества в любой другой форме.

Статья 13

Доходы от отчуждения имущества

1. Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от отчуждения недвижимого имущества, которое расположено в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве.

2. Доходы от отчуждения движимого имущества, представляющего собой активы постоянного представительства, которое предприятие одного Договаривающегося Государства имеет в другом Договаривающемся Государстве, или относящегося к постоянной базе, которой располагает резидент одного Договаривающегося Государства для оказания независимых личных услуг в другом Договаривающемся Государстве, включая доходы, получаемые вследствие отчуждения такого постоянного представительства (отдельно или вместе с остальным предприятием) или такой постоянной базы, могут облагаться налогом в этом другом Государстве.

3. Доходы резидента Договаривающегося Государства от отчуждения морских или воздушных судов, эксплуатируемых в международных морских или воздушных перевозках, речных судов, а также от отчуждения движимого имущества, предназначенного для эксплуатации таких транспортных средств, могут облагаться налогом только в этом Договаривающемся Государстве.4. Доходы от отчуждения имущества, не обозначенного в пунктах 1 — 3 настоящей статьи, могут облагаться налогом только в том Договаривающемся Государстве, в котором лицо, отчуждающее это имущество, является резидентом.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМОот 24 марта 2008 г. N 03-08-05
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики в связи с запросом по вопросу разъяснения положений Соглашения между Российской Федерацией и Федеративной Республикой Германия об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество от 29.05.1996 сообщает следующее.Согласно п. 1 ст. 6 указанного Соглашения доходы, получаемые резидентом одного государства от недвижимого имущества (включая доходы от сельского и лесного хозяйства), расположенного в другом государстве, могут облагаться налогом в этом другом государстве. Это означает, что ФРГ предоставлено право взимать налог с доходов от недвижимого имущества, если это предусмотрено ее национальным законодательством.В соответствии со ст. 232 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) фактически уплаченные налогоплательщиком, являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, за пределами Российской Федерации в соответствии с законодательством других государств суммы налога с доходов, полученных за пределами Российской Федерации, не засчитываются при уплате налога в Российской Федерации, если иное не предусмотрено соответствующим договором (соглашением) об избежании двойного налогообложения.Так, ст. 23 вышеуказанного Соглашения установлены методы устранения двойного налогообложения. Применительно к резидентам Российской Федерации двойное налогообложение устраняется следующим образом: если резидент Российской Федерации получает доходы или владеет имуществом, которые в соответствии с положениями настоящего Соглашения могут облагаться налогом в Федеративной Республике Германия, сумма налога на такие доходы или имущество, уплаченного в Федеративной Республике Германия, будет вычтена из налога, взимаемого с такого лица в Российской Федерации. Такой вычет, однако, не может превышать сумму налога, исчисленного с таких доходов или имущества в соответствии с законодательством и правилами Российской Федерации.Согласно п. 2 ст. 232 Кодекса для освобождения от уплаты налога, проведения зачета, получения налоговых вычетов или иных налоговых привилегий налогоплательщик должен представить в налоговые органы официальное подтверждение того, что он является резидентом государства, с которым Российская Федерация заключила действующий в течение соответствующего налогового периода (или его части) договор (соглашение) об избежании двойного налогообложения, а также документ о полученном доходе и об уплате им налога за пределами Российской Федерации, подтвержденный налоговым органом соответствующего иностранного государства. Подтверждение может быть представлено как до уплаты налога или авансовых платежей по налогу, так и в течение одного года после окончания того налогового периода, по результатам которого налогоплательщик претендует на получение освобождения от уплаты налога, проведения зачета, налоговых вычетов или привилегий.
Заместитель директораДепартамента налоговойи таможенно-тарифной политикиН.А.КОМОВА24.03.2008

Вопрос: О порядке налогообложения НДФЛ доходов, полученных налогоплательщиком — налоговым резидентом РФ от недвижимого имущества, находящегося на территории ФРГ.
Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМОот 19 марта 2008 г. N 03-08-05
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики в связи с письмом по вопросу разъяснения положений Соглашения между Российской Федерации и Федеративной Республикой Германия об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество от 29.05.1996 сообщает следующее.Согласно п. 1 ст. 6 указанного Соглашения доходы, получаемые резидентом одного государства от недвижимого имущества (включая доходы от сельского и лесного хозяйства), расположенного в другом государстве, могут облагаться налогом в этом другом государстве. Это означает, что ФРГ предоставлено право взимать налог с доходов от недвижимого имущества, если это предусмотрено ее национальным законодательством.В соответствии со ст. 232 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) фактически уплаченные налогоплательщиком, являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, за пределами Российской Федерации в соответствии с законодательством других государств суммы налога с доходов, полученных за пределами Российской Федерации, не засчитываются при уплате налога в Российской Федерации, если иное не предусмотрено соответствующим договором (соглашением) об избежании двойного налогообложения.Так, ст. 23 вышеуказанного Соглашения установлены методы устранения двойного налогообложения. Применительно к резидентам Российской Федерации двойное налогообложение устраняется следующим образом: если резидент Российской Федерации получает доходы или владеет имуществом, которые в соответствии с положениями настоящего Соглашения могут облагаться налогом в Федеративной Республике Германия, сумма налога на такие доходы или имущество, уплаченного в Федеративной Республике Германия, будет вычтена из налога, взимаемого с такого лица в Российской Федерации. Такой вычет, однако, не может превышать сумму налога, исчисленного с таких доходов или имущества в соответствии с законодательством и правилами Российской Федерации.Согласно п. 2 ст. 232 Кодекса для освобождения от уплаты налога, проведения зачета, получения налоговых вычетов или иных налоговых привилегий налогоплательщик должен представить в налоговые органы официальное подтверждение того, что он является резидентом государства, с которым Российская Федерация заключила действующий в течение соответствующего налогового периода (или его части) договор (соглашение) об избежании двойного налогообложения, а также документ о полученном доходе и об уплате им налога за пределами Российской Федерации, подтвержденный налоговым органом соответствующего иностранного государства. Подтверждение может быть представлено как до уплаты налога или авансовых платежей по налогу, так и в течение одного года после окончания того налогового периода, по результатам которого налогоплательщик претендует на получение освобождения от уплаты налога, проведения зачета, налоговых вычетов или привилегий.
Заместитель директораДепартамента налоговойи таможенно-тарифной политикиН.А.КОМОВА19.03.2008

Здравствуйте!

При продаже недвижимости в Германии, которая в собственности менее 10 лет оплачивается спекулятивный налог.

Данный налог неплатиться при продаже недвижимости, которая в собственности более 10 лет.

Кроме того, налогом не облагается недвижимость, которая, будучи в собственности, использовались исключительно для личного проживания.

Налог исчисляется по прогрессивной шкале:

– доход до €7 834 в год не облагается налогом;

– от €7 835 до €12 739 – облагается налогом в 15% плюс 24% от суммы, превышающей €7 665;

– от €12 740 до €52 151 – 23.97% плюс 42% от суммы, превышающей €12 740;

– от €52 152 до €250 тыс. – 42%;

– от €250 тыс. – 45%.

Минимальная ставка налога на прибыль для иностранцев составляет 25%.

Согласно статье 6 СОГЛАШЕНИЯ от 29 мая 1996 года «МЕЖДУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИЕЙ И ФЕДЕРАТИВНОЙ РЕСПУБЛИКОЙ ГЕРМАНИЯ ОБ ИЗБЕЖАНИИ ДВОЙНОГО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В ОТНОШЕНИИ НАЛОГОВ НА ДОХОДЫ И ИМУЩЕСТВО»

1. Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от недвижимого имущества (включая доходы от сельского и лесного хозяйства), расположенного в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве.

Доходы от отчуждения имущества

1. Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от отчуждения недвижимого имущества, которое расположено в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве.

Статья 23

Устранение двойного налогообложения

1. Применительно к резидентам Российской Федерации двойное налогообложение устраняется следующим образом:

если резидент Российской Федерации получает доходы или владеет имуществом, которые в соответствии с положениями настоящего Соглашения могут облагаться налогом в Федеративной Республике Германия, сумма налога на такие доходы или имущество, уплаченного в Федеративной Республике Германия, будет вычтена из налога, взимаемого с такого лица в Российской Федерации.

Такой вычет, однако, не может превышать сумму налога, исчисленного с таких доходов или имущества в соответствии с законодательством и правилами Российской Федерации.

Ярослав Цветков.