Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как выкупить долю?
Здравствуйте. У нас есть квартира. Эта квартира разделена на 5 частей. У каждого по 1/5 квартиры. У всех собственников есть правоустанавливающие документы. Один из собственников отец. Этот человек с Матерью в разводе с 2000 года. С этого же момента находился в неизвестном направлении. Скитался по стране и превратился в бомжа. Имеет несколько судимостей за кражи. И недавно вернулся после отбывания наказания. Есть исполнительный лист по выплате алиментов на двоих детей, но ни разу эти алименты он не выплачивал. Коммунальные платежи так же не платил с 2000 года. За 14 лет, в данной квартире собственниками был сделан ремонт, в следствии этого были вложены не малые средства. Есть документы подтверждающие затраты. Отец ни одной копейки на ремонт естественно не тратил. Теперь этот человек пришёл и требует пустить его в квартиру на праве собственника 1/5. Никто из проживающих собственников этой квартиры впускать его не хочет. Мы хотим у него выкупить его 1/5 долю, но он не соглашается.
Понятно, что нужно обращаться в суд. Но каковы шансы, что можно выкупить у него его долю? И можно ли включить в стоимость его доли наши расходы на коммунальные платежи и расходы на ремонт квартиры?
Галина, здравствуйте! Ваш вопрос принят в работу. Подготовка ответа потребует немного времени
Здравствуйте.
Без его согласия шансов нет. Так как он собственник и может продать данную долю, а может и нет.
И можно ли включить в стоимость его доли наши расходы на коммунальные платежи и расходы на ремонт квартиры?
Гилина
Вы можете взыскать часть коммунальных услуг пропорционально его доли в квартире. А вот с капитальным ремонтом сложнее. Если это было улучшение квартиры, то на такой ремонт нужно было его согласие. Если же этот ремонт проводится с целью поддержания нормального состояния квартиры, то шансы есть.
Галина, здравствуйте! Ваш вопрос принят в работу. Подготовка ответа потребует немного времени
Воронин Андрей
Это не ПРО вопрос
И можно ли включить в стоимость его доли наши расходы на коммунальные платежи и расходы на ремонт квартиры?
Гилина
И если Вы взыщите указанные выше комм. долги, а так же Ваш отец согласится продать в счёт долгов свою долю, тогда можно прописать часть долгов как оплату за долю. Но опять же, только с его согласия.
Здравствуйте!
Статья 252 Гражданского кодекса РФ. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Здравствуйте!
К сожалению, как указал коллега Александр Самарин выше, без его согласия что либо сделать будет проблематично (если только разделить коммунальные платежи.
В суд Вам необходимо обращаться с иском о принудительном выкупе доли на основании ч.4 ст.252 ГК РФ, согласно которой:
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Для того, чтобы были шансы удовлетворения иска необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия
1. Доля ответчика незначительна и не может быть реально выделена (то есть пользование квартирой этим собственником без реального ущемления интересов других жильцов невозможно)
2. Ответчик не имеет существенного интереса в использовании общего имущества — в квартире не проживает, в ремонте и оплате за квартиру никак не участвует, своих вещей в квартире не имеет;
3. Существуют конфликтные отношения между проживающими в квартире и ответчиком.
Эти все обстоятельства необходимо будет доказывать в суде. дело будет, всего скорее не простым, и предсказать вероятность удовлетворения иска очень сложно.
С уважением,
Ярослав Цветков.
Мое заключение: исходя из данной конкретной ситуации суд может принять решение об обязании выплаты компенсации в пользу Вашего отца и прекратить его право собственности на долю.
Воронин Андрей
Я бы не стал так категорично утверждать.
О недопустимости прекращения права собственности на основании п. 4, статьи 252 ГК РФ в отсутствие требований о выделе доли в натуре свидетельствует сложившаяся судебная практика арбитражных судов.
По данному вопросу высказывался и Конституционный суд в Определении от от 7 февраля 2008 года № 242-О-О, где указывал: "… закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.
Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Верховный Суд РФ пришел вообще вот к какому выводу (Определение Верховного Суда РФ от 07.12.2010 N 30-В10-9)
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (абзац 2 пункт 4 статьи 252 ГК Российской Федерации).
При этом закон не предусматривает заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.
Следовательно, применение правила абзаца 2 пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерациивозможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации не предполагает лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.
Данная правовая позиция содержится в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О.
Из материалов дела следует, что ответчик Тохчуков М.-А.И. требования о выделе доли в спорном имуществе не заявлял, исковые требования Тохчуковой Р.С. не признал, выразил несогласие с выделом его доли в денежном выражении.
Между тем суды первой и кассационной инстанций вынесли судебные постановления без учета вышеизложенной правовой позиции..."
Поэтому данное дело представляется очень и очень сложным, прогнозировать его положительный исход никак нельзя.
С уважением,
Ярослав Цветков.
Галина, здравствуйте! Ваш вопрос принят в работу. Подготовка ответа потребует немного времени
Коллеги, разве есть в правилах сайта запрет на то что бы написать данную фразу в обычном бесплатном вопросе либо в платно?
Добрый день.
В вашей проблеме я вижу три существенных вопроса.
1. Принудительный выкуп доли
2. Взыскание денежных средств по коммунальным платежам
3. Взыскание алиментов
1. К сожалению, придется вас разочаровать. В данном случае перспектива принудительного выкупа данного имущества практически стремится к нулю.
Дело в том, что для выдела доли в натуре, необходимо, чтобы этой доле соответствовало отдельное жилое помещение, у которого имелся бы отдельный вход и отдельный санузел. Ранее практика позволяла выделить отдельную комнату, практически превратив квартиру в коммунальную. Но в судебной практике довольно давно произошел поворот, и на данный момент вышестоящая инстанция вряд ли пропустит решение о выделе 4/5 долей в квартире в натуре, если у оставшейся 1/5 отсутствует возможность получения изолированного жилого помещения с отдельным входом и санузлом.
Перспектива принудительного выкупа доли другого лица тоже практически в вашем случае отсутствует.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 36) применение правила абзаца 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника долевой собственности, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
В вашем случае сособственник 1/5 доли имеет существенный интерес в использовании общего имущества, поскольку данное имущество является его единственным жильем. Доля не незначительна, 1/5 доля достаточна для вселения. Сособственник не заявил требование о выделе своей доли.
Вы можете потратить много времени и средств на попытки выкупа доли вашего отца, но результат будет отрицательным. Гарантированно отрицательным, за исключением редкого случая некомпетентности судьи.
В этом случае предпочтительнее решить вопрос о распоряжении своими долями.
2. Вы можете заявить требование о взыскании с вашего отца его доли в коммунальных платежах. Заявить можно за все время, пока он данные платежи не оплачивал. Но если он заявит о применении исковой давности в процессе, то взыщут только за последние три года.
При этом если он докажет, что все это время в квартире не проживал, то взыщут с него только за содержание и ремонт жилья.
3. Алименты можно взыскать, если ранее подавалось заявление в суд (исковое или о выдаче судебного приказа) и алименты были присуждены — за весь срок с момента подачи данного требования в суд. Или, если данное требование предъявлялось не в суд, а отцу, то при наличии доказательств, что он данное требование получал — то при условии подачи заявления в суд сейчас за три последних года, предшествующих подаче заявления в суд.
Но заявить эти требования можно только если дети, в отношении которых назначены алименты — несовершеннолетние на данный момент.
При этом, если вы все же решитесь на судебное разбирательство по данному вопросу (повторю, что 1/5 доли — не незначительная, особенно учитывая то, что у вашего отца это единственное жилье и ранее он проживал в этом жилом помещении), в этом случае вам может помочь данное судебное постановление
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=273781
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 апреля 2012 г. N 5-В11-134
Оно, в частности, гласит, что
Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ). С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).
Из содержания приведенных положений ст. 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения — обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
Данная позиция ВС спорна (насколько вообще может быть спорна позиция ВС, Конституционный суд стоит на противоположной позиции.), но в вашей ситуации она может вам помочь.
В то же время учитывайте, что обстоятельства вашего дела и дела, рассматривавшегося в ВС — существенно различаются.
Смягчу свой прогноз про «гарантированно отрицательным» на «с высокой вероятностью отрицательным» и снимаю утверждение про некомпетентность возможного судьи. Все же некоторый шанс есть, несмотря на то, что доля существенная.
Если дети несовершеннолетние до сих пор, то может помочь лишение отца родительских прав в отношении этих детей. Не с правовой точки зрения, а имея в виду отношение суда. Дело оценочное в значительной степени.
Здравствуйте, Галина. В ситуации полностью согласна с консультацией Александра Самарина, как основанной на понимании закона в целом и судебной практики. Не могу согласиться с мнением Андрея Воронина. Думаю, нельзя заходить в фантазиях так далеко:
"— нет свободных комнат, совместно с ним никто не желает проживать, мы не сходимся характерами и не сможем терпеть сосуществование в одной квартире с человеком с криминальным прошлым, его вселение противоречит интересам 80% участников долевой собственности;
— заключение экспертизы говорит, что невозможно определение изолированной доли (практика обширная);
— он легко раньше справлялся без своей доли и реализация его конституционных прав нарушает права четырех лиц.
Результат: отказ в иске или выплата компенсации".
1. Долю отца невозможно назвать незначительной. Хотя бы в силу того, что у каждого из вас точно такая же доля — 1/5. Следовательно, он тоже может претендовать на выкуп у любого из вас этой самой «незначительной» доли?
2. «Нехватка» комнат, в принципе, не может являться основанием для принуждения сособственника к продаже. Если я ошибаюсь, возможно, Андрей, укажет норму, позволяющую суду принудить собственника по этой причине продать свою собственность из-за недостатка комнат.
При том, что суды вселяют сособственников даже при наличии между ними неприязненных отношений, когда квартира — однокомнатная. Для реализации права собственности отсутствует требование, чтобы на каждого сособственника приходилось по отдельной комнате. Что есть в собственности, тем и должны пользоваться. Права и обязанности всех сособственников равны.
3. Установление наличия изолированной комнаты на является вопросом, требующим специальных познаний. И, следовательно, не требует проведения экспертизы. Как и ссылок на «обширную» практику. Любой, даже малограмотный человек, может отличить изолированную комнату от неизолированной. Не понятно, с каких пор отсутствие изолированной комнаты — основание для отказа собственнику в пользовании квартирой?
4. В законодательстве отсутствует норма, позволяющая выкупить у собственника долю, или отказать ему во вселении, если он «он легко раньше справлялся» без спорного жилья. Это такой новый правовой критерий для лишения собственности?
К сожалению, Галина, по-человечески понятно ваше возмущение, но ни один суд не откажет ему во вселении, каким бы бомжом он ни был. Кстати, если он в суд обратится, может, не настолько и бомж? Последние по судам не ходят. Кто-то из коллег писал о разделе (выделе) доли. Это — тоже невозможно, если у вас обычная квартира, которую нельзя превратить в две самостоятельные.
Проблема в том, что как бы в к нему не относились, объективным остается одно: он — собственник и вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Есть и еще один момент. Он вправе продать свою долю. Если вы ее не выкупите в течение месяца, он может продать ее любому лицу.
Возможно, в дальнейшем, появятся основания для его выселения в связи с ваших прав, или систематической порчей жилого помещения. Но предположения — не основания для отказа во вселении на данный момент.
В качестве приемлемого варианта разрешения конфликта можно предложить покупку ему отдельного, равноценного по стоимости его доле, жилья — например, комнаты в коммуналке, или квартиры где-нибудь на окраине. Главное, чтобы он согласился. И осуществить мену его доли на это жилье.
Если он согласится, это будет хорошим решением проблемы. Хотя бы по той причине, что в случае обращения в суд, он будет вселен в квартиру, невзирая на количество комнат, желание проживающих в ней людей, и на другие доводы, включая запах. Характеристика личности сособственника при решении вопроса о вселении правового значения не имеет. Даже если суд будет вам сочувствовать, принять он может только одно решение — о вселении.
Я правильно понимаю, что Ваш отец зарегистрирован месту жительства в этой квартире?
Да зарегистрирован.