Как соотносятся нормы о освобождении от налога при продаже меньше чем за 1 млн

Добрый день.

В соответствии с 2 ст. 214.10 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Таким образом, в случае продажи объекта недвижимости, если стоимость данного объекта, согласно договору купли-продажи, составляла меньшую сумму, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях НДФЛ доход от продажи принимался равным кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В этом плане, позиция правоприменителя достаточно жесткая, и вам будет выставлен НДФЛ исходя из указанного правила, что, принимая во внимание, указанную кадастровую стоимость, будет для вас крайне обременительным.

Учитывая изложенное, рекомендую вам все же оспорить кадастровую стоимость. Хоть это не быстро, зато вам удастся сэкономить значительные средства. 

Как поясняет Минфин России, при изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества, внесенные в ЕГРН, будут учитываться при определении доходов налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 4 августа 2023 г. № 03-04-07/73249).

Соответственно, после установления кадастровой стоимости в размере рыночной цены недвижимости, налог будет определяться соответственно, с установленной цены.

Резюмируя, в вашем случае, НДФЛ будет определен от кадастровой стоимости объектов недвижимости с понижающим коэффициентом 0,7 (если продавать сейчас), не зависимо от того, какая цена будет указана в договоре.

Следовательно, в вашем случае, лучше потратить время и деньги на оспаривание кадастровой стоимости.

С уважением, Соков Д. А. 

Здравствуйте!

при продаже за 500.000 рублей, будет ли налог выставлен продавцу и какой?

Если цена продажи по договору будет  ниже 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости, то за налогооблагаемую базу берется 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости, в соответствии со ст. 214.10 НК РФ, и исчисление НДФЛ будет от этой суммы.

Подробнее в ч. 2 ст. 214.10 НК РФ можете ознакомиться по данной ссылке

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/74b2540f9f998ab69bdcf3b48ec34e1220d8fb1d/

 … в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Подлежит применению кадастровая стоимость  с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества.

Кадастровая завышена слишком сильно, оспаривать долго и дорого. 

В Вашем случае, необходимо оспаривать кадастровую стоимость, потому что уплата НДФЛ будет от 70% от кадастровой стоимости, в соответствии с ч. 2 ст. 214.10 НК РФ. 

Здравствуйте,

Если владеете менее минимального срока  в силу ст.217.1 НК РФ, при продаже по заниженной стоимости

13% с 70% от 35 млн. на ровном месте не хотелось бы получать

Именно так и произойдёт. Если Вы продаете объект недвижимости и сумма Вашего дохода от продажи объекта меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то сумма НДФЛ, подлежащего к уплате, будет рассчитана налоговым органом исходя из дохода равного кадастровой стоимости недвижимости умноженной на коэффициент 0,7 ( ст 214.10 НК РФ)

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/74b2540f9f998ab69bdcf3b48ec34e1220d8fb1d/

Можно применить имущественный вычет для уменьшения налогооблагаемой базы, правда при продаже нежилого помещения он составляет 250 тыс рублей ч силу ст.220 НК РФ что, конечно, в Вашей ситуации не особо поможет.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;

Поэтому, все же стоит заняться вопросом 

Кадастровая завышена слишком сильно, оспаривать долго и дорого

Если все же планируете продавать ранее, чем пройдёт минимальный срок владения