Покупка квартиры по ДДУ от инвестора

Здравствуйте Александра. Самое важное, что надо знать, интересы дольщика защищает Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который среди прочего предполагает обязательную регистрацию такого договора в Регпалате,
Договор же инвестирования вышеуказанным законом не регулируется, и в Регпалате не регистрируется.
К сожалению этим иногда пользуются мошенники ( в моей практике были такие случаи). Как итог. Чтобы максимально защитить ваши права вам нужна скорее не консульнация а присутствие и участие юриста в вашей сделке,

Здравствуйте, Александра!

Я бы на Вашем месте не стал бы подписывать такой договор. Из Вашего вопроса следует, что это самое физ. лицо не является собственником жилья, т.е. он не регистрировал право собственности. В чем тогда его роль? Заключайте напрямую ДДУ с застройщиком и с ним же расплачивайтесь. Если Застройщику нужно возвратить деньги этому физ. лицу — это буду его проблемы. Иначе может оказаться, что отдадите деньги физ. лицу, а он смоется и останетесь при своих интересах.

Здравствуйте, Александра!

Вопрос 1: разница договоров инвестирования и ДДУ? 

Больше гарантий у ДДУ, эти гарантии закреплены в особом Федеральном законе (ФЗ-214). Договор инвестирования же регулируется только нормами Гражданского кодекса РФ.

214-ый закон не решает многие проблемы, с которыми сталкиваются дольщики, но одну важную проблемы он все-таки решил — невозможность двойных продаж, т.к. каждый договор проходит гос. регистрацию.

вопрос 2: разница статуса инвестора и дольщика? 

В принципе ответ содержится в ответе на Ваш 1-ый вопрос.

Права дольщика закреплены в 214-ом законе. А права инвесторы закреплены только в самом договоре.

вопрос 3: правомочно ли требовать оплату без подписания 3 стороны и регистрации договора в РП? (оплата наличными)

Вопрос оплаты регламентируется самим договором, но не законом. 

вопрос 4: какова обычная процедура в таких случаях? каковы риски?

Риски большие! Не совсем понятна ситуация, нужно смотреть сами договоры, чтобы точно ответить на Ваши вопросы. Обычно застройщики, заключающие ДДУ сразу со всеми дольщиками такие договоры подписывают, а не в начале договоры инвестирования, а потом ДДУ.

вопрос 5: какие документы требуются со стороны застройщика для проверки статуса объекта? 

Закон № 214:

Статья 20. Информация о застройщике
1. Информация о застройщике должна содержать информацию: 1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;2) о государственной регистрации застройщика; 3)
об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более
процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с
указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица —
учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица —
учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает
каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого
юридического лица;(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) 4)
о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет,
предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места
нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в
эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических
сроков ввода их в эксплуатацию; 5)
о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия,
об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит
лицензированию в соответствии с федеральным законом
и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению
денежных средств участников долевого строительства для строительства
(создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 6)
о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и
дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. 2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу: 1) учредительные документы застройщика;2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 4) утратил силу. — Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ; 5)
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних
года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при
осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за
исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период
предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком
упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов
застройщика за указанный в настоящем пункте период; 6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Здравствуйте Александра!

Скажу Вам сразу не советую Вам покупать квартиру данным способом, так как велик риск остаться и без квартиры и без денег.

Вопрос 1: разница договоров инвестирования и ДДУ?

К договорам о долевом участии применяются более строгие требования и в случаях споров к ним применимы нормы законодательства о защите прав потребителей.То есть у дольщика больше прав на информацию, право на возмещение вреда, причинённого вследствие недостатков работ, на возмещение морального вреда и пр.

При регистрации ДДУ в РП вы можете быть уверены, что Вашу квартиру не продадут дважды, что бывает при инвестировании.
К договорам о инвестировании законодательство о защите прав потребителей неприменимо, то есть инвестор ограничен в защите своих прав (например уплата госпошлины при обращении в суд.
Инвестор более рискует своими деньгами, нежели дольщик.

вопрос 2: разница статуса инвестора и дольщика?

При получении статуса «Обманутого дольщика» вы можете надеяться что администрация города (субъекта РФ) поможет вам, например поможет достроить дом, инвестору никто не поможет.

вопрос 3: правомочно ли требовать оплату без подписания 3 стороны и регистрации договора в РП? (оплата наличными)

Данное требование не соответствует требованиям закона ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», но и прямо не запрещено законом, действует принцип свободы договора.

вопрос 4: какова обычная процедура в таких случаях? каковы риски?

Подписываете договор, вносите деньги, вам отдают квитанцию об оплате, и ждёте (молитесь) что получите свою квартиру.

вопрос 5: какие документы требуются со стороны застройщика для проверки статуса объекта?

Документы на земельный участок на котором ведется строительство (право собственности, договор аренды и т.д.), разрешение на строительство согласованное с администрацией и другими органами проект дома, все документы обязательно должны быть выложены на сайте застройщика.

И еще раз не советую Вам покупать квартиру данным способом. Работая в правоохранительных органах сталкивался с такими организациями, всё сделано, так что с юридической стороны вы сами останетесь виноватой

Удачи Вам!

Александра, здравствуйте!

Коллеги выше уже пояснили Вам разницу между договорами инвестирования и ДДУ, а также между инвестором и «дольщиком».

Разумеется, статус участника долевого строительства более надёжен, хотя по большому счёту и права инвестора защищены Законом «О защите прав потребителей» и соответствующей практики по Москве предостаточно. Но для Вас это сейчас не важно, т.к. Вам не предлагают стать инвестором, Вам предлагают стать именно участником долевого строительства со всеми теми гарантиями, которые предусмотрены Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ФЗ № 214).

Вопрос в другом: каким образом Вам предлагают стать участником долевого строительства.

На практике происходит следующим образом.

Некоторые застройщики начинают заключать договоры с гражданами, желающими приобрести квартиры в будущем доме, ещё до получения разрешения на строительство. В этом случае ДДУ, разумеется, заключить нельзя, поэтому застройщик и предлагает гражданину заключить либо предварительный договор, либо договор инвестирования, либо ещё какой-то вид договора, но не ДДУ.

Возможен также вариант, что договор инвестирования был заключен ещё до вступления в силу ФЗ № 214.

Тем не менее, люди на свой страх и риск заключают такие договоры с застройщиком. 

Но опять же к Вам это сейчас никак не относится, т.к. Вам то как раз предлагается заключить именно ДДУ.

Вопрос только в том, в каком порядке с Вами предлагается заключить ДДУ и какие дополнительные денежные средства при этом Вы должны оплатить.

На мой взгляд, при соблюдении определенных процедур заключение Вами ДДУ с застройщиком может быть вполне безопасным.

По существу в настоящее время физ. лицо, у которого заключен договор инвестирования с застройщиком, уступает Вам право требования к застройщику строительства дома и передачи квартиры. Но, поскольку у него с застройщиком заключен не ДДУ, а договор инвестирования, в данном случае неприменима обычная схема, когда заключается соглашение об уступке права требования по договору долевого участия.

Тем не менее, фактически такая уступка совершается. У застройщика ведь есть определенные обязанности перед инвестором, предусмотренные заключенным между ними договором инвестирования, а у инвестора есть определенные права требования к застройщику. Застройщик, предлагая заключить 3-сторонний договор, предоставляет, тем самым, гарантии инвестору в том, что ему будут возвращены денежные средства, инвестированные им в строительство, и Вам — в том, что квартира, в строительство которой Вы намерены вложить свои средства, не обещана (не продана) никому другому. И себя, разумеется, застройщик таким 3-сторонним договором страхует от возможных претензий и требований как со стороны инвестора, так и с Вашей стороны.

Единственное, что в данном случае необходимо понять, из чего состоит структура оплаты с Вашей стороны. Полагаю, что с одной стороны Вы должны оплатить застройщику денежные средства для строительства квартиры, а с другой стороны — денежные средства инвестору за уступаемое им право требования к застройщику.

В Вашем случае важно в первую очередь застраховать те денежные средства, которые Вы передаёте инвестору, т.к. в случае, если ДДУ по каким-либо причинам не будет заключен, то для возврата этих денежных средств понадобятся значительные усилия либо вернуть их Вы совсем не сможете.

Из Вашего вопроса не совсем понятно, какой именно 3-сторонний договор предлагается заключить между Вами, застройщиком и инвестором. 

Думаю, что 3-сторонним будет не ДДУ, а договор, по которому инвестор передает Вам право заключить ДДУ с застройщиком. Как правило, такая схема и используется в подобных случаях.

Но при этом чаще всего применяется такая схема оплаты инвестору, согласно которой деньги помещаются в банковский сейф и передаются инвестору только после того, как ДДУ будет зарегистрирован в регпалате (Росреестре). Это для Вас более надёжно, т.к. если ДДУ по каким-либо причинам не будет заключен или зарегистрирован, то инвестор просто не получит доступ к банковскому сейфу с Вашими деньгами.

Но дело в том, что и передача денег до регистрации не противоречит законодательству. И определенные гарантии для Вас и в таком случае всё равно существуют. В случае, если застройщик будет уклоняться от подписания или от регистрации ДДУ, то у Вас есть право требовать этого в судебном порядке.

В целом, в Вашем случае при проверке предлагаемых Вам для подписания 3-стороннего договора, ДДУ возможно обозначить все возможные риски для Вас. Но для этого нужно анализировать содержание этих договоров. 

Вы можете потребовать от застройщика предоставить Вам проекты этих договоров и заранее дать их юристу для анализа, в том числе, и разместить здесь, прикрепив к Вашему вопросу.

Здравствуйте!

Соглашусь с коллегой Берестовым Сергеем, передавать деньги за квартиру до регистрации договора в Росреестре нельзя ни в коем случае. С учетом того, что договор может быть не зарегистрирован, Вы свои деньги обратно можете не получить. Просто у продавца не окажется этой суммы и взыскать их, даже имея решение суда не получится. Бываю ситуации когда по решению суда выплачивают 1000 рублей в месяц, а долг составляет несколько миллионов рублей. Поэтому деньги передавать только через банковскую ячейку и при условии доступа к ней продавца, только после регистрации договора в Росреестре. Такая схема выгодна и продавцу, т.к. он деньги получит гарантировано, но после регистрации договора. Поэтому настаивать на передаче денег до регистрации договора, продавцу особого смысла нет. Если же он все таки настаивает на этом, то это повод задуматься и отказаться от сделки.