Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Был составлен предварительный договор по той причине, что гараж не находился в собственности, и мы с
В середине июля 2021 года мною был заключён предварительный договор купли-продажи гаража, согласно которому до 1 января 2022 мы должны были с Продавцом заключить основной договор купли-продажи и передать мне его в собственность до 1 марта 2022 года. Был составлен предварительный договор по той причине, что гараж не находился в собственности, и мы с Продавцом решили, что будет удобнее, если он после 1 сентября 2021 года оформит гараж в собственность по гаражной амнистии, а затем уже официально оформит его на меня. Сумму, указанную в предварительном договоре, оплатил Покупателю в полном размере сразу же после подписания предварительного договора. С тех пор пользуюсь гаражом.
К сожалению, ситуация с владением гаражом весьма необычная, то есть Продавец владеет им уже больше 15 лет, что указано в членской книжке от гаражного кооператива. Но проблема в том, что гаражный кооператив перестал существовать около 10 лет назад, гараж при этом никак официально не оформлен, хотя есть несколько соседних гаражей, на которые через суд официально до гаражной амнистии получили кадастровые паспорта и документы о владении.
Продавец в октябре прошлого года подал документы в департамент по имуществу согласно гаражной амнистии - он получил отказ, так как оказалось, что согласно документам в реестре владельцем гаража является какая-то женщина, которая продала его больше 15 лет назад человеку, у которого Продавец потом его и выкупил. У Продавца есть практически все документы от старого кооператива, которые ему передали, и он им пользовался более 15 последних лет, а также, если не ошибаюсь, расписка от владельца до него, но, скорее всего, нет расписки о продаже гаража женщиной из реестра предыдущему владельцу.
Продавец мне написал, что он сделал справку об уплате пая до 2004 года, которая имеет значение в качестве аргумента для гаражной амнистии (в отличии от членской книжки, которую исключили из списка необходимых документов), но наличие акта на землю под гаражом не позволяет применить закон об амнистии. Он утверждает, что есть вероятность, что, если пытаться дальше оформлять гараж по гаражной амнистии - эту женщину, которой очень давно продали гараж, уведомят и она сможет его оформить официально на себя.
Продавец написал, что он попробует поставить гараж на кадастровый учёт и хочет попытаться оформить его потом через МФЦ в собственность, но он не знает насколько это вероятный сценарий.
Подскажите, пожалуйста, что мы можем с Продавцом сделать, чтобы узаконить гараж и избежать проблем с тем, чтобы на гараж не претендовала женщина, которая его когда-то продала.
Андрей, добрый день. К сожалению в Вашем случае гараж можно оформить в собственность только в судебном порядке. При этом суд будет изучать весь комплекс доказательств, в том числе, наличие первой сделки (переход права от женщины, на которую был зарегистрирован гараж). В данном случае стоит доказывать, что женщина давно перестала являться пользователем гаража (расписка, если она имеется, показания свидетелей и правления гаражного кооператива, членские взносы, поступающие от других владельцев гаража, подтверждение фактического владения гаражом другими лицами на протяжении длительного времени, несение бремени содержания и т.д.). Оформить гараж через МФЦ вряд ли получится, так как МФЦ передает документы в Росреестр, а он, а свою очередь, проводит регистрацию прав на основании правоустанавливающих документов, которые у Вашего продавца отсутствуют. Причем эти документы однозначно должны свидетельствовать о наличии права, а не предполагать о его наличии. Причем если это ранее учтенный объект (т.е. право на него возникло до 1998 г.) такой документ должен был быть зарегистрирован в БТИ. Без штампа о регистрации, Росреестр не проведет регистрацию, что влечет за собой вновь судебный порядок. Всё спорные вопросы о наличии права решаются в суде, Росреестр в таких случаях регистрацию не проводит.
Здравствуйте.
По моему мнению в данной ситуации наиболее возможны два варианта оформления права собственности на гараж: 1) в силу ст. 234 ГК РФ («приобретательная давность») настоящий владелец гаража (продавец)в судебном порядке приобретает право собственности на гараж; 2) оформление прав по «гаражной амнистии» согласно положениям ст.3.7. Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ " О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также по решению суда. Не исключен также вариант - найти реального собственника гаража (женщину) и оформить договор купли-продажи гаража.
Добрый день! Кое-что хотелось бы уточнить.
что согласно документам в реестре владельцем гаража является какая-то женщина, которая продала его больше 15 лет назад человеку, у которого Продавец потом его и выкупил.
О каком реестре идет речь? о ЕГРН в Росреестре? Или о внутренних списках ГСК? Есть ст 3.7 137-ФЗ от 25.10.2001 года. Она полностью регулирует вопрос предоставления земельных участков и прав на гаражи по так называемой гаражной амнистии. Так вот в части 16 этой статьи указано:
В порядке, предусмотренном настоящей статьей, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен гараж, являющийся объектом капитального строительства, может быть также предоставлен гражданину, приобретшему такой гараж по соглашению от лица, указанного в пункте 2 настоящей статьи. В этом случае для предоставления земельного участка таким гражданином должны быть представлены документы, предусмотренные настоящей статьей, а также документы, подтверждающие передачу ему гаража.
Поэтому важно знать о каком реестре идет речь, что именно указано в ответе (отказе) администрации, вы говорите есть протокол о выплате пая,
, но наличие акта на землю под гаражом не позволяет применить закон об амнистии
есть гос акт на землю под конкретным гаражом? Но тогда это не земля ГСК уже.
Ну и вариант поиска женщины, чтобы сделать сделку в данный момент, но есть риск что она может попросить деньги еще раз, которые уже получила. Ну и суд не исключается, а вот основания иска я пока не понимаю, потому что не вижу документов, а вашем вопросе есть неточности.
ст 234 ГК РФ под вопросом, без изучения документов. Постановка гаража в МФЦ как ранее учтенного не дает права на него, а только лишь дает возможность сэкономить на тех плане в будущем.