Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
На какую сумму выплаты неустойки стоит рассчитывать от застройщика?
Здравствуйте!
Я являюсь дольщиком в МКД, объект недвижимости квартира.
(г. Санкт-Петербург, Невский район, застройщик ООО "Сетл Сити").
ДДУ заключен в соответствии с 214-ФЗ.
Согласно условиям ДДУ от 24.06.2019 срок передачи застройщиком дольщику объекта установлен не позднее 31.12.2021.
Первая приемка состоялась 07.12.2021, но квартира принята не была ввиду значительным по моему мнению замечаний (значительные теплопотери у окон - составлен тепловизионный отчет, дефекты на стенах, бухтение штукатурки и пр.).
Дольщик намеренно не уклонялся от приемки объекта и находился
в постоянной готовности принять объект, о чем свидетельствует "Претензия дольщика о просрочке повторной приемке..." от 14.02.2022 (во вложении).
Повторная приемка состоялась 09.03.2022, тогда и была принята квартира, опять же с замечаниями (часть замечаний были устранены), но под гарантийное письмо.
Т.е. по факту объект передан застройщиком/АПП подписан 09.03.2022.
Таким образом, просрочка передачи по ДДУ составила 69 календарных дней.
Общий размер долевого взноса 7 570 291, 00 рублей.
Ключевая ставка на момент передачи застройщиком дольщику объекта 09.03.2022 = 20%.
В итоге, сумма неустойки по расчету составила 696 466, 77 рублей.
19.04.2022 мне было выплачено застройщиком только 124 063 рублей.
А также пришел ответ по почте (во вложении) на "Претензию по неустойке" от
14.04.2022 (получен 20.04.2022).
Во вложении "Претензия о просрочке повторной приемки..." с первичным Актом осмотра, "Претензия по неустойке...", чек перевода суммы от застройщика.
Имеет ли место бороться за оставшуюся часть выплаты неустойки?
На какую сумму выплаты неустойки стоит рассчитывать от застройщика?
- Претензия по неустойке - NO PERSONAL DATA.pdf
- Претензия по просрочке - NO PERSONAL DATA.pdf
Здравствуйте
Согласно условиям ДДУ от 24.06.2019 срок передачи застройщиком дольщику объекта установлен не позднее 31.12.2021.
значит уже имеете право на неустойку за просрочку
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
в постоянной готовности принять объект, о чем свидетельствует «Претензия дольщика о просрочке повторной приемке...» от 14.02.2022 (во вложении).
отправка претензии тоже шаг верный
Таким образом, просрочка передачи по ДДУ составила 69 календарных дней.
срок для неустойки небольшой, но все равно можно требовать + обратите внимание — ставка рефинансирования = ключевая ставка сейчас, а она несколько раз менялась в эти периоды.
Александр, добрый день!
Без сомнений стоит бороться за оставшуюся часть неустойки, а также обратившись в суд, требовать взыскания штрафа по закону о защите прав потребителей.
В соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»
Статья 13. Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей
6. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Снижение неустойки в одностороннем порядке, без вашего согласия недопустимо. Только суд может, с учетом всех обстоятельств дела снизить размер неустойки.
Неустойка может быть уменьшена судом в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства по заявлению ответчика и при представлении последним соответствующих доказательств такой несоразмерности. Окончательное решение по данному вопросу всегда может принять только суд.
Суд не может решить вопрос о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, и без обсуждения этого вопроса в судебном заседании.
Таким образом, суд будет оценивать степень нарушений, количество недостатков, сроки их устранения застройщиком.
Вероятно, что значительную часть неустойки суд в любом случае присудит в вашу пользу.
+ штраф по защите прав потребителей позволит дополнительно взыскать средства в вашу пользу.
Здравствуйте, Александр! Если застройщик задерживает сдачу объекта, дольщик может взыскать с него неустойку. За задержку сроков в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан соблюдать сроки передачи объекта.
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям
http://www.consultant.ru/law/hotdocs/54011.html/
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Суд пришел к следующим выводам в определении Верховного Суда РФ от 11.05.2018 N 5-КГ18-13
Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).
Таким образом, шансы на получение остающейся части неустойки довольно высокие и возврата следует добиваться через суд, ведь вполне очевидно, что застройщик не собирается в дальнейшем выплачивать оставшуюся сумму компенсации.
Имеет ли место бороться за оставшуюся часть выплаты неустой
Да, конечно. Так как остающаяся сумма неустойки, от той которая изначально была представлена довольно внушительная и есть реальные шансы ее взыскать. Иск следует подавать в районный суд.
На какую сумму выплаты неустойки стоит рассчитывать от застройщика?
Вы правильно рассчитали сумму неустойки, которая составляет 696 466,77 руб. Поскольку застройщик добровольно уже выплатил 124 063 рублей, то Вы правомерно можете рассчитывать на взыскание суммы 572403,77, а также увеличить эту сумму на процент за пользование чужими денежными средствами
Калькулятор расчета неустойки находится здесь: dogovor-urist.ru/calculator/neustoyka_ddu/#loanAmount=7570291&dateStart=31.12.2021&dateFinish=09.03.2022&personType=1&rateType=2
Кроме того, сумма взыскания правомерно может быть увеличена на сумму процента за пользование чужими денежными средствами в соответствии с
ГК РФ Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства
1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.
Имеет ли место бороться за оставшуюся часть выплаты неустойки?
Здравствуйте.
Поскольку Вы не уклонялись от приемки объекта, то может действовать положения ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, согласно п.2
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
То есть в принципе, Вы можете требовать в судебном порядке не только насчитанную неустойку, но и выплаты ее в двукратном размере.
Поэтому т.к. Вы уже направляли претензию, и частично Вам сумма требования была возмещена, следует пересчитать ее с учетом вышеизложенной нормы и обратиться в суд с сооветствующим исковым заявлением.
Учитывая, что на отношения между застрощиком и потребителем физлицом распространяются требования Закона «О защите прав потребителей в том числе и ст. 13 Закона, суд при принятии решения в Вашу польу может взыскать сответсчика и 50% штраф за неудовлетворение законных требований в установленный законом срок.
Согласно условиям ДДУ от 24.06.2019 срок передачи застройщиком дольщику объекта установлен не позднее 31.12.2021.
Хотелось бы также обратить Ваше внимание на дополнительные обстоятельства:
В период начисления неустойки по ч. 2 ст. 6 не включается период с 03.04.2020 до 01.01.2021. По требованиям об уплате неустойки, предъявленным к исполнению застройщику до 03.04.2020, предоставляется отсрочка до 01.01.2021 (Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).
А также:
В период начисления неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6, не включается период с 29.03.2022 до 01.01.2023. По требованиям об уплате неустойки, предъявленным к исполнению застройщику до 29.03.2022, предоставляется отсрочка до 01.01.2023 (Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479).
Таким образом следует исключить из расчета указанные периоды.
В исключительных случаях по заявлению застройщика суд может снизить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если застройщик докажет, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом обязательно указание мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
Если застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер неустойки (пеней) составляет 1% от (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
• стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
• стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Если застройщик ненадлежаще исполняет свои обязательства, Вы вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья, в том числе абстрактных убытков (разница между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой объекта долевого строительства) (ст. 15 ГК РФ; ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2020 N 305-ЭС20-4649 по делу N А41-43982/2019).
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 г. № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» с даты опубликования данного Постановления (29.03.2022 г.) и до 31.12.2022 г. не начисляются неустойки и штрафы по ДДУ.
Так, до конца 2022 г. не начисляются:
— неустойки за нарушение сроков внесения платежа по ДДУ и за нарушение сроков передачи объекта;
— убытки сверх неустойки в связи с нарушением ДДУ;
— проценты за пользование денежными средствами при расторжении договора;
— неустойки (штрафы, пени) по Закону о защите прав потребителей.
По уже предъявленным до 26.03.2022 г. к исполнению требованиям вводится отсрочка исполнения до конца 2022 г. Требования из исполнительного документа, выданного на основании вступившего в силу судебного решения, предъявленного к исполнению со дня вступления в силу данного Постановления, в период отсрочки не исполняются банками, обслуживающими счета застройщиков.
До конца 2022 г. не направляются уведомления о нарушении застройщиком сроков завершения строительства и передачи объектов. До 31.12.2022 уполномоченный региональный орган не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика. Также временно не будет включаться информация в реестр проблемных объектов при задержке строительства.
Согласно абз. 2 п. 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 г. № 479 в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2022 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
Вы как Дольщик вправе предъявить Застройщику требование об оплате неустойки за просрочку передачи квартиры по акту за период с 01.01.2022 г. по 09.03.2022 г., однако в соответствии с п. 1 вышеуказанного Постановления Застройщику предоставлена отсрочка по оплате данных штрафных санкций до конца 2022 г., т.е. до 31.12.2022 г.
В любом случае имеет смысл предъявить требование об оплате указанных пени в судебном порядке. Учитывая, что период просрочки передачи квартиры до 09.03.2022 г., т.е. до даты вступления Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 г. № 479 в силу, пени за весь период просрочки будут начислены, но судебное решение по взысканным пеням нельзя будет исполнить до конца 2022 г. в связи с указанным ПП № 749 от 26.03.2022 г.
Здравствуйте, Александр.
За весь период до момента принятия квартиры (подписания акта приема-передачи) вы вправе взыскать неустойку. Однако в ходе производства по делу в суде застройщик вправе просить суд о снижении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ. Зачастую суды снижают. В вашем случае (124 000 из 700 000) есть шанс, что суд сможет поднять до 200-300. Вы можете попробовать подать иск, от этого хуже не станет. Иски госпошлиной не облагаются. Кроме того будет взыщет штраф в вашу пользу 50% от суммы присужденной неустойки, а также компенсацию морального вреда, что дополнит вашу выгоду.
Кроме того при первичной и при повторной приемке вы указали на недостатки. Вы также вправе предъявить требования о выплате иного рода неустойки — за просрочку отдельных требований потребителя по устранению недостатков.
Здравствуйте.
Имеет ли место бороться за оставшуюся часть выплаты неустойки?
1. Это вопрос, конечно, скорее фактический, нежели правовой, так как решать, стоит ли обращаться в суд (во внесудебном порядке договориться, очевидно, вряд ли удастся) можете только Вы. При этом, разумеется, основания для такого обращения и удовлетворения Ваших требований, по крайней мере в части, у Вас есть.
Общая норма гласит, что
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Однако обратите внимание на то, что законодательством в строительной отрасли введены некоторые послабления для застройщиков в силу тяжелой экономической обстановки:
В период начисления неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6, не включается период с 29.03.2022 до 01.01.2023. По требованиям об уплате неустойки, предъявленным к исполнению застройщику до 29.03.2022, предоставляется отсрочка до 01.01.2023 (Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479).
Данные меры активно лоббировались НОСТРОЙ (Национальной объединение строителей) и не факт, что и в будущем неустойка в отношении граждан будет и вовсе прощена. Все эти риски нужно учитывать, так как при отказе в требованиях по иску есть риск того, что, наоборот, Вам придется возмещать расходы застройщику.
2. Что касается их ссылок на злоупотребление правом, это стандартная формулировка и обычно когда контрагент ее использует, это означает, что более весомых доводов у него нет. Статья 10 ГК гласит:
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Ни о каком злоупотреблении, очевидно, в данном случае речи не идет, так как за просрочку обязательства самим законодательством предусмотрены указываемые Вами меры и логика застройщика в данном случае, фактически приравнивает положения законодательства к злоупотреблению правом. Это неверно. Что касается расчета, он действительно должен производиться исходя из ставки, действовавшей на должную дату передачи квартиры:
Согласно пункту 1 Указания Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»). С учетом изложенного при расчете неустойки, подлежащей взысканию с Общества, суду следовало определить ставку рефинансирования, 5 действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения Обществом своих обязательств по передаче истцу квартиры.
Выдержка из одного из актов судебной практики.
Тем не менее, расчет застройщика все равно занижен.
3. Никто не препятствует Вам в задействовании других гражданско-правовых мер ответственности: взыскание расходов, потребительской неустойки, взыскание убытков:
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Причем так как застройщик частично согласится с предъявленными требованиями, доказывать причинно-следственную связь между причинением убытков и действиями застройщика не придется. Подумайте, какие убытки Вы можете также заявить, это может быть и проживание в этот период членов семьи в съемной квартире, транспортные расходы и пр.
На какую сумму выплаты неустойки стоит рассчитывать от застройщика?
Если говорить именно о неустойке: это будет немного меньше половины от заявленного Вами. Если же говорить шире, в том числе об убытках, этот вопрос зависит целиком от фактических обстоятельств: Ваших непосредственных убытков.
Здравствуйте, Александр. Не за что.
Но а насколько это вообще законно вносить изменения 17.05.2022, заявляя в содержании Постановления 25.02.2022 (задним числом)?
Честно говоря, полагаю, что вполне законно. Здесь, по сути, речь идет не об обратном действии нормативного акта, а просто об изъятии из общего правила о размере учетной ставке, заключающемся в том, что для такой-то отрасли применяется определенная ставка. В принципе, они могли указать, что ставка в данной отрасли составляет 9.5 и не ссылаться на старый акт.
Тем не менее, если отталкиваться от содержания норм права в области действия обратной силы нормативных актов, Конституция указывает, что закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет. Рассматриваемая ситуация вполне укладывается в понятие «ответственность» (так как здесь классический случай несения гражданско-правовой ответственности), но данное ограничение распространяется только на «закон». Постановление Правительства к таковым не относится.
В соответствии со статьей 4 ГК РФ,
1. Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
2. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.
Если пытаться все же обосновать неправомерность положения Постановления Правительства № 890, я бы ссылался на выделенные жирным положениям ГК, так как они в целом позволяют распространять действие на прошедшее время только закону, но не подзаконным актам (которым является любое постановление Правительства).
Что, если бы я подал иск до издания ПП РФ N 890 от 17.05.2022? Я бы сохранил ставку от ЦБ 20% при расчете неустойки?
Если бы суд принял решение по другой ставке, в соответствии со статьей 6 ФКЗ «О судебной системе РФ»,
Вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
То есть решение, которое основывалось бы на тех нормах, которые действовали при разбирательстве, должны было бы исполняться. И тут все бы зависело от качества работы юристов застройщика. Если бы они догадались обратиться в суд с заявлением о пересмотре вынесенного судебного решения в порядке статьи 392 ГПК, гласящей, что
Судебные постановления, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся или новым обстоятельствам, к которым в том числе относятся:
отмена судебного постановления суда общей юрисдикции или арбитражного суда либо постановления государственного органа или органа местного самоуправления, послуживших основанием для принятия судебного постановления по данному делу
Иначе говоря, решение по общему правилу должно было бы исполняться, но, возможно, было бы пересмотрено в соответствии с новым актом Правительства по новым обстоятельствам.
Здравствуйте, Александр.
В части правы Вы, в части — Застройщик.
1. Застройщик верно указывает, что ставка рефинансирования (ключевая ставка) должна определяться на дату, когда квартира должна была быть передана по договору:
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
С учетом изложенного при расчете неустойки, подлежащей взысканию с Общества, суду следовало определить ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения Обществом своих обязательств по передаче истцу квартиры.
То есть не на дату, когда фактически передали, а когда должны были передать — 31 марта 2022 г.
На этот день ставка составляла 8,5%
2. Далее по НДФЛ .
Неустойка, действительно подлежит налогообложению:
Вопрос:… Об НДФЛ при возмещении участнику долевого строительства расходов на устранение недостатков объекта строительства и выплате неустойки в случае нарушения срока устранения недостатков (дефектов).
(Письмо Минфина России от 04.12.2019 N 03-04-06/94007)Вопрос: Об НДФЛ при возврате денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве, выплате штрафа и неустойки, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов по решению суда.
(Письмо Минфина России от 27.08.2021 N 03-04-05/69276)
Поэтому здесь всё верно.
Но далее застройщик снижает неустойку, ссылаясь на злоупотребление правом.
Снижение неустойки судом, действительно, возможно, но прежде всего по ст. 333 ГК РФ:
Статья 333 ГК РФ Уменьшение неустойки
1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Но во-первых, неустойку снижают в исключительных случаях, а во-вторых, Застройщик должен доказать несоразмерность взыскиваемой неустойки.
Имеет ли место бороться за оставшуюся часть выплаты неустойки? На какую сумму выплаты неустойки стоит рассчитывать от застройщика?
По моим подсчётам размер следующий:
7 570 291,00 руб. — цена договора
67 дн. — количество дней просрочки за период с 01.01.2022 по 08.03.2022
8.5 — ставка рефинансирования (ключевая ставка)
Итог = 7 570 291,00 × 67 × 2 × 1/300 × 8.5% =287 418,71 руб.
За вычетом НДФЛ 13% — 250053, 66 руб.
Неустойка на которую Вы можете рассчитывать — 250053,66 руб. (без учёта уже уплаченной)
Сейчас застройщик, как понимаю, выплатил Вам 124 063 руб.
Соответственно долг Застройщика составляет — 125990,66 руб.
Эту сумму Вы и вправе требовать.
а вот в ответе на претензию они пишут вам неверно
неустойка идут на момент исполнения обязательства- то есть передачи квартиры, а не на дату ее передачи, которая у вас не состоялась
поэтому расчеты их неверные
у вас еще кроме неустойки в случае суда- можно применить закон о защите прав потребителей- то есть по ст 13 вы можете требовать штраф в размере 50% от выигранной суммы за то, что они вам отказали в вашей претензии. Ну или не удовлетворили ее полностью, хотя по закону правы были вы.
+ так же можно требовать возмещение морального вреда по ст 15- он будет небольшим- вряд ли больше 5000.
есть правда практика и про застройщика
но там дело направили на новое рассмотрение