8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
289 ₽
Вопрос решен

Что говорит судебная практика?

Неотделимые улучшения земельного участка и добросовестный покупатель

Интересуют риски и подводные камни занижения ДКП в следующей ситуации: приобретается земельный участок в ипотеку за 2 млн рублей, при кадастровой стоимости в 2,2 млн рублей и рыночной (экспертной оценке) в 3,5 млн рублей. +1млн рублей передается по договору на неотделимые улучшения земельного участка с распиской. Неотделимыми улучшениями являются выравнивание и благоустройство участка (посадка деревьев и кустарников), ограждение, устройство бетонных дорожек и площадки, емкость для полива, садовый дом.

1. Какие имеются риски такой сделки для покупателя?

2. Может ли незарегистрированный и не отображенный в предыдущих отчуждениях садовый дом являться неотделимым улучшением земельного участка? Сам домик построен скорее всего еще в 80-х из камня с фундаментом, на спутниковых снимках виден, но в документах его нет.

3. В случае признания сделки недействительной, оспаривания 3-ми лицами будет ли считаться покупатель добросовестным? Что говорит судебная практика?

4. Вообще договор купли-продажи неотделимых улучшений земельного участка признается действительным при такой сделки? Ведь основной договор на 2 млн будет удостоверяться нотариусом и в нем указывается, что участок без каких-либо строений и сооружений.

Показать полностью
, Елена, г. Нарьян-Мар1
Григорий Арутюнов
Григорий Арутюнов
Юрист, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте! 

1. Какие имеются риски такой сделки для покупателя?

Елена

Как и у любой сделки с занижением реальной стоимости — главным риском является признание её недействительной, например, в ходе процедуры банкротства Продавца в соответствии с статьей 61.2 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)».

При этом использование договора купли-продажи неотделимых улучшений с целью занижения налоговой базы очень распространено и далеко не всегда приводит к однозначному признание сделки недействительной.

2. Может ли незарегистрированный и не отображенный в предыдущих отчуждениях садовый дом являться неотделимым улучшением земельного участка? Сам домик построен скорее всего еще в 80-х из камня с фундаментом, на спутниковых снимках виден, но в документах его нет.

Елена

На мой взгляд, это не корректно. Правильнее его было бы поставить на учет, а потом продать.

3. В случае признания сделки недействительной, оспаривания 3-ми лицами будет ли считаться покупатель добросовестным? Что говорит судебная практика?

Елена

Практика на этот счет разная и во многом зависит от оснований оспаривания и от чистоты сделки. В качестве примера из личной практики могу привести дело № А56-64764/2017/сд.10, где удалось в трех инстанциях защитить интересы покупателя в ходе дела о несостоятельности (банкротстве). Найти судебные акты по номеру дела можно здесь https://kad.arbitr.ru/.

Перед заключением сделки необходимо запросить право устанавливающие документы, заказать выписки из ЕГРН. Проверить Продавца на наличие дел о несостоятельности (банкротстве), если продавец приобрел имущество в браке — запросить нотариальное согласие супруги.

Расчеты по основному договору лучше всего проводить безналичным способом (безотзывной покрытый аккредитив, ст. 869 ГК РФ). Расчеты по договору купли-продажи неотделимых улучшений провести через банковскую ячейку.

Также необходимо правильно оформить договоры, чтобы они были взаимосвязанными.

4. Вообще договор купли-продажи неотделимых улучшений земельного участка признается действительным при такой сделки? Ведь основной договор на 2 млн будет удостоверяться нотариусом и в нем указывается, что участок без каких-либо строений и сооружений.

Елена

Все зависит от того, как и с кем прошла сделка. Повторюсь ситуации разные. Если есть сомнения в корректности оформления документов, лучше всего обратиться к специалисту.

Относительно указания того, что на участке нет объектов недвижимости — это не совсем корректно. Лучше данную фразу убрать, либо перед продажей сперва оформить дом, и потом корректным образом продать дом и землю.

0
0
0
0
Елена
Елена
Клиент, г. Нарьян-Мар1
1. «Как и у любой сделки с занижением реальной стоимости — главным риском является признание её недействительной, например, в ходе процедуры банкротства Продавца в соответствии с статьей 61.2 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)».»

В случае признания сделки недействительной покупатель лишается права собственности на участок?

2. «На мой взгляд, это не корректно. Правильнее его было бы поставить на учет, а потом продать.»

Безусловно, все строения и сооружения, включая фундамент, должны быть поставлены на учет, но в рассматриваем случае исходим из того, как есть — продавец не собирается ставить дом на учет, а нотариус фиксировать в основном договоре незарегистрированные строения. Поэтому возникает вопрос заключения договора купли-продажи неотделимых улучшений с садовым домом. Суды не признают садовые дома неотделимыми улучшениями?

3. В приведенном Вами примере не увидела признания или непризнания покупателя добросовестным и правовые последствия этого. В вышеописанном мной примере в случае банкротства продавца или оспаривании сделки 3-ми лицами есть ли основания признания покупателя недобросовестным?

4. «Все зависит от того, как и с кем прошла сделка. Повторюсь ситуации разные. Если есть сомнения в корректности оформления документов, лучше всего обратиться к специалисту.
Относительно указания того, что на участке нет объектов недвижимости — это не совсем корректно. Лучше данную фразу убрать, либо перед продажей сперва оформить дом, и потом корректным образом продать дом и землю.»

Фразу про гарантию продавца, что на участке отсутствуют строения и сооружения, нотариус убирать отказывается, ссылаясь на ст35 ЗК. И насколько я понимаю это обычная практика. Ровно поэтому интересует позиция судов относительно признания таких договоров действительными в совокупности с основным договором? Естественно, в договоре неотделимых улучшений будет отсылка на основной договор и сам земельный участок.
В случае признания сделки недействительной покупатель лишается права собственности на участок?

Елена

Тут может быть несколько вариантов. Либо возврат сторон  первоначальное положение (ч.2 ст. 167), либо довзыскания с Покупателя денежных средств до рыночной стоимости объекта Пример из судебной практики: дело А56-107943/2018/сд.3, ссылка на дело https://kad.arbitr.ru/Document...).

Поэтому возникает вопрос заключения договора купли-продажи неотделимых улучшений с садовым домом. Суды не признают садовые дома неотделимыми улучшениями?

Елена

В отношении земли есть позиция, что, поскольку земельный участок — это природный объект, его улучшением можно признать лишь мероприятия, которые приводят к улучшению его полезных свойств (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2018 N Ф07-6962/2018).

Судебной практики по признанию отдельного объекта недвижимости (в Вашем случае садового дома) именно в качестве неотделимых улучшений земельного участка, я не находил.

3. В приведенном Вами примере не увидела признания или непризнания покупателя добросовестным и правовые последствия этого. В вышеописанном мной примере в случае банкротства продавца или оспаривании сделки 3-ми лицами есть ли основания признания покупателя недобросовестным?

Елена

Для ответа на данный вопрос необходимо проанализировать схему сделку, а также документы по ней. Это возможно в рамках отдельной платной услуги в чате.

Если говорить в общих чертах, то необходимо учитывать следующее:

В силу п. 37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

для целей применения п. п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

— Добросовестность опровергается, когда установлено, что фактически владеет и пользуется имуществом не Покупатель, а Продавец или лицо, подконтрольноеему. Направленность сделки на то, чтобы вывести имущество из-под взыскания и не допустить обращение взыскания кредиторов, также не свидетельствует о добросовестности покупателя, если тот мог знать о банкротстве Продавца (Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2015 N 305-ЭС14-5473 по делу N А41-268/14 (Определением ВС РФ от 15.06.2015 N 171-ПЭК15).

— Судебная практика, в частности, признает, что невозможно истребовать имущество от добросовестного покупателя, если, приобретая недвижимое имущество по сделке купли-продажи, он убедился, что право собственности на отчуждаемое имущество было зарегистрировано за продавцом в установленном законом порядке. Кроме того, при отчуждении имущества регистрации ограничений в виде запретов; не установлено родственных или иных связей между сторонами оспариваемой сделки; факт оплаты и передачи имущества подтвержден соответствующими финансовыми документами и актом приема-передачи истребуемого имущества, а довод истца о явном несоответствии цены продаваемого имущества рыночным ценам не подтвержден (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2019 N 09АП-47287/2019, 09АП-47288/2019, 09АП-47289/2019 по делу N А40-50939/2017 (Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.12.2019 N Ф05-12536/2018 по делу N А40-50939/2017).

0
0
0
0
Похожие вопросы
Гражданское право
Имею ли я право не ходить на практику?
Здравствуйте! Я ухожу после 10 класса. Имею ли я право не ходить на практику? Иными словами, смущает положение федерального закона № 479-ФЗ в части привлечения учеников к труду.
, вопрос №4134857, Виктория, г. Курск
Автомобильное право
Правомерно ли судебный пристав говорит?
Отец скончался. У отца остался долг на ФССП около 107 тыс, транспортный налог 4 тыс, и займы в микрокредитных организациях на сумму около 50 тыс. В оформленной собственности есть машина, которая опечатана судебными приставами. Приставы оценили машину на 90, выкладывали на торги на 70, покупателей не нашлось. Машину никто так и не забрал, стоит в гараже, приставы не работают. Мама жива, состояли в браке, имеет в собственности дом. В течении полугода планировала идти к нотариусу, писать отказ от претензий на наследство (машина не перекроет долги). Сегодня сотрудник ФССП сообщил (возможно не самый компетентный) что «отказаться от долгов невозможно, все перейдет к матери, платите. Если сможете продать машину, снимем арест, продавайте и покрывайте долги». Но документально никак свои слова не подтвердила. Правомерно ли судебный пристав говорит? Что с долгами по МКК? Мать заемщиком не была.
, вопрос №4134786, Лиля, г. Ижевск
1400 ₽
Гражданское право
Считается ли это диверсией или можно ли отнести к преступным действия неустановленных лиц?
1. ВВОДНЫЕ: В Договоре: 5. Ответственность сторон 5.1. Стороны согласовали что за неисполнение либо ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств виновная сторона несет ответственность, предусмотренную настоящим договором, Регламентом возмездного оказания курьерских услуг и положениями действующего законодательства Российской Федерации, а именно положениями статьи 15 (в части причиненного реального ущерба) и статьи 400 Гражданского кодекса РФ. В приложенном регламенте указано: 6.5. Исполнитель не возмещает упущенную выгоду, любые иные косвенные убытки Клиента. ГК РФ Статья 15. Возмещение убытков 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Вопрос 1: Для нас данная логистическая компания является основной и заказы оформляются на регулярной основе, те есть данные о среднем кол-ве и сумме заказов. По техническим причинам со стороны логистической компании заявки на доставку не могли быть оформлены и часть заказов было потеряно, те это наша упущенная выгода. Имеем ли мы право как юридическое лицо на компенсацию упущенной выгоды, ссылаясь на ГК РФ, несмотря на противоречащую формулировку в договоре с контрагентом? 2. ВВОДНЫЕ: В договоре указано: 5.7. Стороны освобождаются от ответственности по обязательствам, принятым на себя по Договору, если невыполнение явилось следствием действия непредвиденных обстоятельств (в т.ч. форс-мажора). И 1.4. Порядок оказания Исполнителем Клиенту услуг, а также порядок взаимоотношений Сторон, при исполнении настоящего Договора, установлены в Регламенте оказания курьерских услуг, который является неотъемлемой частью Договора. В приложенном регламенте указано: 6.12. Исполнитель не несет ответственность за какой-либо ущерб, убытки, либо просрочку исполнения принятых на себя по Договору и настоящему Регламенту обязательств, если они вызваны независящими от Исполнителя обстоятельствами. Указанные обстоятельства, помимо прочего, включают: … • форс-мажорные обстоятельства, а именно: военные действия, падение воздушного судна, автокатастрофа, эмбарго, эпидемия, пандемия, мятеж или массовые беспорядки, забастовки и т.п. … Согласно "Положение о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор)" (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 N 173-14) (ред. от 30.03.2023): …В частности, к таким обстоятельствам относятся: стихийные бедствия (землетрясение, наводнение, ураган), пожар, массовые заболевания (эпидемии), забастовки, военные действия, террористические акты, диверсии, ограничения перевозок, запретительные меры государств, запрет торговых операций, в том числе с отдельными странами, вследствие принятия международных санкций и другие, не зависящие от воли сторон договора (контракта) обстоятельства. К обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору) не могут быть отнесены предпринимательские риски, такие как нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения обязательств товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств, а также финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты, преступные действия неустановленных лиц, если условиями договора (контракта) прямо не предусмотрено иное, а также другие обстоятельства, которые стороны договорных отношений исключили из таковых. Вопрос 2: Является ли кибер атака обстоятельством непреодолимой силы и форс мажором, на основании которого контрагент курьерская служба не будет нести ответственность за упущенную выгоду, при условии если технически заяви на логистику невозможно было оформить, те речь не идет о порче товара или задержке доставки. Вопрос 3: Какая судебная практика по вирусным кибер атакам, какие требования к тому, чтобы засчитать это обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором)? Считается ли это диверсией или можно ли отнести к преступным действия неустановленных лиц?
, вопрос №4134634, Лина, г. Москва
Защита прав потребителей
14 мая 2024 года получил ответ, что им нужен был акт из того центра
Здравствуйте. 27 августа 2022 года был приобретен ноутбук (Redmibook 14 Pro 2022 (TM2107; 2203-ag)) на площадке AliExpress при доставке со склада Российской Федерации. 30 августа 2022 года он был отправлен со склада Китая, не смотря на выбранный способ. 18 сентября 2022 года товар был получен через СДЭК. 19 сентября 2022 года при распаковке была просмотрена информация по SSD диску через `CrystallDiskInfo`. Диск имел 493 ГБ хост чтений, 865 ГБ хост записей и 45 включений что говорило о том, что диск не является новым. На основе этой информации было решено начать спор на площадке. 20 сентября 2022 года диск вышел из строя, а именно - в биосе определялся как None. 21 октября 2022 года, не смотря на то, что мною были предоставлены все необходимые видеозаписи, пломба была не вскрыта, - спор был решен с возвратом 0 рублей, то есть в сторону продавца. В связи с тем, что ноутбук был приобретен для учебы, а прошло на тот момент почти 2 месяца, было решено оставить ситуацию при относительно не критичных потерях. Позже была доступна апелляция спора, но результат был такой же. 27 ноября 2023 года ноутбук стал обновлять прошивку TIMI, что является судя по всему биосом, на малом заряде и по итогу - окирпичил себя, то есть не включается. 28 ноября 2023 года отдал ноутбук в сервисный центр Vik-On. 13 декабря 2023 года, так как не поступало ответа, - уточнил сам, и получил следующее - `Добрый день! По вашему ноутбуку - на сейчас по ноутбуку ситуация такая, что после прошивки биоса ничего не изменилось. Ноутбук все также не реагирует на кнопку и с чем это может быть связано, если честно, сказать мы не можем. С учетом отсутствия хоть какой-то вменяемой информации по вашему ноутбуку не думаю, что мы продвинемся в ремонте дальше, потому ноутбук будем собирать и готовить к выдаче без ремонта, на данном этапе это вся информация` 14 декабря 2023 года получил устройство обратно. С этого момента были разговоры с долгими ответами от поддержки и продавца на площадке. Мне было предложено решение, что я должен буду отправить товар обратно в Китай и мне вернут средства за ноутбук. 23 января 2024 года ноутбук был отправлен в Китай с указанной ценностью (65 000 рублей). (Хочу чуть уточнить один момент, продавец очень часто игнорировал и не отвечал на вопросы или врал/лгал/преувеличивал, тот же момент с доставкой или в споре - его доказательством того что ноутбук исправен был мой же скриншот с информацией о диске при открытии спора (все остальное он просто игнорировал), так же перед покупкой он представился представителем Xiaomi, но в споре опять таки ввел себя крайне не показательно) Этот момент был к тому, что перед тем как он дал данные для отправки я уточнил стоимость доставки и он проигнорировал вопрос, а потом прислал данные и там была сумма в 79 USD, и я решил что эта сумма за отправку, но на деле же, как оказалось это сумма которую я должен был указать как ценность. 1 февраля 2024 года ноутбук прибыл на таможню Китая и ожидал оплаты пошлины. Мною была передана информация, о том, что ноутбук на таможне продавцу. 27 февраля 2024 года продавец ответил, что я должен оплатить таможенную пошлину. Поддержка же уверила, что это ответственность продавца и я ничего не должен делать. В следющее время шли так же разговоры о том, что продавец отказывается получать, а поддержка заверяла ждать. В начале марта поддержка сказала, чтобы я попросил его еще раз сделать запрос на таможню, - он меня игнорировал днями а потом отвечал в виде `Что?/О чем вы?/Я это уже делал.`. 26 марта 2024 года ноутбук был отправлен обратно. 13 мая 2024 года в дебрях сайта была найдена форма обратной связи. Я решил составить претензию и отправить им. 14 мая 2024 года получил ответ, что им нужен был акт из того центра. Предоставил. 15 мая 2024 года получил ответ, что должен отдать устройство на проверку качества в сервис Xiaomi. Отдал устройство. 27 мая 2024 года получил решение из сервиса, - `Аппарат вскрывался в другом сервисе, внетренние наклейки имеют следы снятия и установки, микросхема BIOS так же имеет следы пайки. Включается, не стартует, рециклит. Неисправен ssd-диск.`. Предоставил решение. 28 мая 2024 года получил ответ, - `Ознакомились с техническим заключением. Вынуждены отказать вам в возврате средств, так как вами были нарушены правила эксплуатации товара.` В связи с этим был бы очень признателен получить информацию как решить данную ситуацию.
, вопрос №4134334, Ti Project, г. Москва
Взыскание задолженности
На 96000 в советском районе у меня ни 1 эпизода ничего не было сейчас судебный пристав, требует от меня сообщить место моей работы, имею ли я право сообщать либо не сообщать судебном
Добрый день, меня зовут Карцев Александр Сергеевич, у меня вот такой вопрос: вчера я узнаю то, что в советском районе судебные приставы наложили на меня арест по судебному постановления. На 96000 в советском районе у меня ни 1 эпизода ничего не было сейчас судебный пристав, требует от меня сообщить место моей работы, имею ли я право сообщать либо не сообщать судебном. Адрес моей работы.
, вопрос №4134284, Александр, г. Курск
Дата обновления страницы 21.02.2022