Здравствуйте, Роман,
Переданные денежные средства не задаток, а аванс (ст. 380 ГК РФ http://www.consultant.ru/docum... ).
При этом, в соответствии с п.9.1. предварительного договора:
«если договор купли-продажи комнаты не будет заключен по вине покупателя, покупатель обязан оплатить продавцу, в соответствии со ст. 330 ГК неустойку (штраф) в сумме аванса по настоящему договору в течении 1 календарного дня с момента истечения срока, указанного в п. 1 предварительного договора (не позднее 29 января 2021 года).»
Таким образом, если покупатель в срок до 29.01.21 не заключит основной договор купли-продажи комнаты, то он обязан выплатить неустойку в сумме аванса, срок — 1 день.
Какой правильный порядок действий с нашей стороны? Хочу подать иск в суд, чтобы нам выплатили эту неустойку.
Для того, чтобы в последующем покупатель голословно не утверждал, что договор не был заключен не по его вине, а вследствие действий Продавца — направьте письменное уведомление о готовности заключить основной договор в указанный срок. Необходимо зафиксировать незаключение основного договора, вследствие отказа Покупателя. Получите отказ либо ответа не будет.
Аванс хранится в агентстве Покупателя. Странно. Он должен быть у продавца. По соглашению Продавец передал его на хранение в агентство Покупателя, поэтому он (Продавец) и должен его получить обратно. А потом вернуть Покупателю, а потом получить с него (взыскать) неустойку в сумме аванса.
В письменной форме потребуйте обратно аванс, который Продавец сдал на хранение. Получите отказ либо ответа не будет.
После 29.01.2020 направьте досудебную претензию о возврате аванса и о выплате неустойки по п. 9.1. предварительного договора.
В случае отказе — подготовьте исковое заявление и обратитесь в суд.
Если Покупатель станет ссылаться на недействительность предварительного договора по ч. 2 ст. 429 ГК РФ (он не был зарегистрирован):
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
http://www.consultant.ru/docum...
аргументируйте Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.
14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
http://www.consultant.ru/docum...
Иных доводов Покупателя, могущих обосновать отказ, я не усматриваю.
Могу ли я за собственника решать вопросы в суде? (по договору поручения или еще как)
Можете, полномочия представителя оформляются доверенностью, лучше оформите ее нотариально. Но можно заверить в организации, где работает Продавец, ТСЖ по месту жительства.
Согласно ст. 53 ГПК РФ полномочия представителя на ведение дела должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с законом.
2. Доверенности, выдаваемые гражданами, могут быть удостоверены в нотариальном порядке либо организацией, в которой работает или учится доверитель, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом, управляющей организацией по месту жительства доверителя, ...
http://www.consultant.ru/docum...
Желаю удачи,
Дело в том, что договор заключен между продавцом и покупателем, соответственно и отказ от сделки должен исходить от покупателя, а не от его риэлтора.
Вы можете действовать от имени истца при наличии доверенности с указанием полномочий с процессуальными правами