Вопрос к экспертам по аренде и продаже земельных участков через официальный сайт о проведении торгов

Добрый день, Андрей.

1) Позволит такой договор аренды от администрации села выкупить участок в собственность после постройки дома? (форму договора прилагаю)

Да, согласно статье 39.3 Земельного кодекса РФ

2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

Таким образом, после того, как Вы построите на земельном участке дом и оформите его в свою собственность, у Вас появляется право на выкуп земельного участка.

Однако в приложенном Вами проекте договора аренды, скачанном с сайта, указано, что земельный участок имеет 

Разрешенное использование: ______________ (для земельных участков, предназначенных для строительстване жилых зданий, сооружений )

Скорее всего, это, конечно, опечатка, так как в описании лота указано:

Разрешенное использование: приусадебный участок личного подсобного хозяйства

Поэтому этот момент нужно уточнить в администрации, почему в проекте договора аренды указано иное разрешенное использование: если это опечатка, то должны исправить, чтобы не вводить людей в заблуждение.

Согласно «Классификатору видов разрешенного использования земельных участков» на приусадебном земельный участке ЛПХ разрешено:

Размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1;

производство сельскохозяйственной продукции;

размещение гаража и иных вспомогательных сооружений;

содержание сельскохозяйственных животных

Поэтому в договоре аренды должно быть указан именно этот вид разрешенного использования, в соответствии с описанием лота.

2) Имеет ли значения срок аренды в договоре 20 лет?

После постройки жилого дома и выкупа земельного участка договор аренды прекращается после государственной регистрации перехода права собственности от администрации к Вам, поэтому все 20 лет платить не придется.

3) Какова будет формула и цена выкупа в собственность конкретно по моему региону? 

Так как согласно описанию лота земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности, то согласно ст.39.4 ЗК РФ цена продажи определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации, т.е. в Вашем случае Правительством Ростовской области. 

Согласно Постановлению Правительства Ростовской области от 6 апреля 2015 года N 243 выкупная цена в Вашем случае будет определяться  по формуле

Ц = Кст х С х Ккр,

где Ц — цена земельного участка;

Кст — кадастровая стоимость земельного участка, указанная в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке;

С — ставка земельного налога, установленная нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования, в пределах которого расположен земельный участок;

Ккр — коэффициент кратности ставки земельного налога, равный 17.

Кадастровая стоимость участка - 172 530,12 руб.

Ставка земельного налога в с.Николаевка (где расположен участок) (Решение Собрания Депутатов Николаевского сельского поселения Неклиновского муниципального района Ростовской области (в редакции от 29.11.2019 № 172) — 0,3 %.

172 530, 12 Х 0,3% Х 17 =  8 799 руб. 

Это на текущую дату, кадастровая стоимость и ставка налога могут изменить через несколько лет, когда дом будет построен.

4) Какие затраты предстоят в течение всей процедуры: от этапа выигрыша аукциона до выкупа участка в собственность после постройки жилого строения?

Затраты — это оплата арендной платы до момента выкупа земельного участка. Чем быстрее построите дом и выкупите участок, тем меньшую сумму придется отдать за аренду. Плюс госпошлина за регистрацию жилого дома в собственность (2000 рублей).

5) Состоится аукцион при 1 участнике?

Согласно статье 39.12 Земельного кодекса в случае, если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей или о допуске к участию в аукционе и признании участником аукциона только одного заявителя, аукцион признается несостоявшимся.

При этом договор аренды администрация обязана заключить договор аренды с этим единственным участником:

13. В случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

С уважением, Роман.