Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Передача квартиры между родственниками без расходов на налоги
Добрый день. Имеется следующая ситуация:
моя мама (владелец квартиры, с момента покупки еще не прошло 3 года)
моя гражданская жена (со мной в официальном браке не состоит)
моя дочь 2,5 года
В этой тройке моя мама и дочь являются близкими родственниками (есть свидетельство об моем отцовстве, у дочери моя фамилия, и она приходится моей маме внучкой), а мама и моя гражданская жена (разные фамилии, отношения никак не зарегистрированы) - не являются
Есть задача, каким-то образом передать квартиру от моей мамы к жене и дочери в долях 50/50%, и как то документально это закрепить. Передать таким образом, чтобы это потребовало минимальных выплат различных налогов. Сразу скажу, что налоговый вычет брать в расчет не надо, он уже был использован моей мамой, а у жены нет официальной зп.
Если мама дарит квартиру в долях 50/50% жене и внучке, то жене надо заплатить налог с подаренной квартиры, даже с ее доли он будет большим, поэтому этот вариант не подходит
Если мама продает квартиру жене не подождав 5 лет, то тогда уже маме надо заплатить налог с продажи, и этот вариант тоже не подходит, и плюс, в этом никак не учавствует моя двухлетняя дочь, а надо что бы у нее тоже была доля в квартире.
Итого, мы предположили следующий вариант:
50% квартиры бабушка дарит внучке сейчас
На остальные 50% между бабушкой и невесткой заключается какой то предварительный договор, в котором прописывается обязательство бабушки продать квартиру по прошествии 2,5 лет (когда выйдет срок, после которого можно не платить налог). Но что тут непонятно:
- получается, что спустя 2,5 года, когда придет обязательство продавать квартиру, квартира будет принадлежать не только бабушке, но и внучке. Внучка в квартире прописана на данный момент, как и ее мать. Вопрос: не будет ли сложности в такой продаже? Это лишь документальная формальность, после этой продажи и внучка, и мать останутся в квартире, но не будет ли сложности у бабушки продать долю 50% своей невестке, не нужно ли будет какого то согласия внучки?
- может есть возможность составить какой то договор купли продажи где бабушка продает квартиру сразу внучке и невестке в долях 50/50? Что бы обойтись без этого дарения, а просто через 2,5 года передать квартиру поровну жене и дочери. То есть вопрос в том, можно ли в этом предварительном договоре, который обязывает бабушку продать квартиру невестке, прописать что бабушка продает квартиру невестке именно в доле 50/50?
Роман, если сначала дарить 50% долю внучке, то внучка уже станет собственником этой доли.
Соответственно, если через 2,5 года бабушке продавать свою долю невестке, то у внучки к тому времени будет преимущественное право покупки доли бабушки, так как она будет вторым собственником (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). А для отказа внучки от преимущественного права покупки необходимо будет получать разрешение органа опеки, что тоже может вызвать определенные сложности (если, конечно, к тому времени через 2,5 года внучка уже не будет совершеннолетней).
Кроме того, бабушке (при продаже своей доли невестке) придется удостоверять договор купли-продажи у нотариуса, поскольку продаваться будет доля.
Поэтому, на мой взгляд, в данной ситуации было бы целесообразней всё же сразу заключать предварительный договор купли-продажи квартиры от бабушки — невестке и внучке со сроком заключения основного договора купли-продажи через 2,5 года (когда истечет срок для освобождения от налогообложения НДФЛ).
То есть я правильно понимаю, никаких проблем с заключением такого договора не будет, предварительной продажи, несмотря на то, что внучке всего 2,5 года?
Нет, возраст в данном случае не является какой-либо проблемой. Просто за внучку действуют её родители, которые и подписывают от имени внучки предварительный договор купли-продажи.
В договоре так и указывается: «Гражданка ФИО, дата рождения, место рождения, свидетельство о рождении..., адрес регистрации по месту жительства:..., в лице своих законных представителей — родителей ФИО и ФИО».
В силу статьи 28 Гражданского кодекса РФ: