Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Отказ в предоставлении земельного участка
Здравствуйте.
Описание ситуации:
В мае 2020 г. я подал заявление на предоставление в аренду земельного участка для ИЖС на основании пп.15 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Участок стоит на кадастровом учете, поставлен в 2002 г., согласно выписке из росреестра зарегистрированные права на земельный участок отсутствуют (с даты постановки записей не было). По факту участок не использовался, никаких строений на нем нет.
В июне от администрации получаю отказ с формулировкой: «Указанный земельный участок находится в аренде у физического лица», без указаний реквизитов договора аренды.
Договорился на встречу в администрации с целью разобраться в вопросе.
На просьбу подтвердить факт аренды внятного ответа не получил. Единственное что они нашли и показали — это постановление администрации от 2001 года.
Текст постановления:
На основании Закона Красноярского края от 24.04.97г. № 13-480 «О порядке предоставления земельных участков и организации жилищного· строительства в Красноярском крае», ........, с учетом договорных условий между администрацией муниципального образования г… и ООО "........" (договор № К от 16 июня 1998 года) и личных заявлений граждан, ПОСТАНОВЛЯЮ:
1. Предоставить в аренду сроком на 3 года для индивидуального жилищного строительства из земель поселения земельные участки следующим гражданам:
…
2. Комитету по земельным ресурсам и землеустройству заключить арендные договора после предоставления гражданами проектной документации, согласованной с главным архитектором города.
3. Установить, что граждане приобретают право на земельные участки с момента оформления договоров аренды и регистрации права аренды в установленном законом порядке.
Насколько я понимаю, на основании данного постановления даже если в 2001 году договор аренды был заключен, но государственную регистрацию он не прошел, и право на него не считается оформленным.
В итоге у меня такие вопросы к специалистам:
1. Если нет зарегистрированного права на з/у (предоставленный в 2001 г.) то фактически он в муниципальной собственности? и, соответственно, администрация выдала необоснованный отказ?
2. Если отказ необоснованный, то какие действия возможны:
— повторное обращение с просьбой указать реквизиты договора аренды (обязана ли администрация это указывать)?
— исковое заявление с суд на необоснованный отказ?
— другие варианты?
3. Или возможно имеются иные документы подтверждающие право?
4. Возможно принципиальный момент — «договорные условия между администрацией муниципального образования г… и ООО »........" (договор № К от 16 июня 1998 года)", указанный в постановлении? но договорные условия были после 31.01.1998 г. и если был факт передачи з/у, то должна была быть государственная регистрация права?
- Постановление.pdf
Здравствуйте, Максим.
1. Не в муниципальной, а в неразграниченной государственной (см. ст. 16 Земельного кодекса РФ), которой вправе распоряжаться муниципалитет в силу ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Вы верно думаете — так как право не зарегистрировано, то договор можно считать, что и нет.
2. Можно начать с жалобы в прокуратуру и Росреестр, как орган земельного контроля (см. ст. 71 Земельного кодекса РФ). Ну и, соответственно, можно сразу обращаться в суд в порядке КАС РФ.
3. Возможно (см. ст. 49 и 69 Федерального закона от 13.07.2001 г. № 137-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Но учитывая, что это аренда, вряд ли где нибудь в архиве найдутся документы подтверждающие ранее возникшее право.
4. Если же было на ООО, то ранее возникшего права быть не может. Следовательно отказ необоснованный.
1. Если нет зарегистрированного права на з/у (предоставленный в 2001 г.) то фактически он в муниципальной собственности? и, соответственно, администрация выдала необоснованный отказ?Максим
Добрый день!
Тут достаточно неоднозначная практика по данному вопросу.
Согласно .ч. 2 ст. 609 ГК РФ
договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Если стороны договора приступили к фактическому исполнению его условий до государственной регистрации, они принимают на себя обязательства, которые должны исполняться надлежащим образом.
Принимая во внимание, что договор фактически исполняется сторонами, доказательств, подтверждающих прекращение арендных правоотношений как я понимаю не имеется, то суды в таком случае исходят из того, что между сторонами возникли обязательственные отношения.
Так как спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Т.е факт не регистрации договора аренды не влечет только последствия для третьих лиц, для вас, но при этом не будет считаться не заключенным.
При этом данных договоров 2001г.много, данные договора учтены в архиве россреестра, но не зарегистрированы, они числяться как ранее учтенные
2. Если отказ необоснованный, то какие действия возможны:
— повторное обращение с просьбой указать реквизиты договора аренды (обязана ли администрация это указывать)?
— исковое заявление с суд на необоснованный отказ?
— другие варианты?
Максим
В данном случае ни суд, ни администрация не признает ваш иск или жалобу обоснованным, а отказ неправомерным, так как договор считается заключенным и суды всегда встают на сторону арендаторов, либо собственников данных земельных участков.
Суд может признать данный догоовр незаключенным, но в этом же заседании обязать стороны провести государтсвенную регистрацию договора аренды.
Поэтому вы только потеряете время.Того результата которого вы хотите, а именно взять земельный участок себе в аренду вы не достигните.
Т.е. получается, несмотря на то что в п.3 Постановления указано:
3. Установить, что граждане приобретают право на земельные участки с момента оформления договоров аренды и регистрации права аренды в установленном законом порядке.
а регистрация договора аренды не произошла, все равно по закону право приобретено?
Опять же, по Постановлению з/у предоставляется в аренду на 3 года и даже если договор аренды и был, срок его закончился (участком за 20 лет никто не начинал заниматься, никаких строений, растут деревья)… в таком случае в суде есть шансы на положительный результат?
а регистрация договора аренды не произошла, все равно по закону право приобретеноМаксим
Да по закону суды расценивают данный договор как заключенным
Постановлению з/у предоставляется в аренду на 3 года и даже если договор аренды и был, срок его закончился (участком за 20 лет никто не начинал заниматься, никаких строений, растут деревья)Максим
Если он продолжают добросовестно пользоваться то он считается продленным на неопределенный срок.
участком за 20 лет никто не начинал заниматься, никаких строений, растут деревьяМаксим
Вот это конечно может повлиять на положительный результат, но опять же если они платят аренду, то они будут признаны добросовестными пользователями.
Очень дискуссионная проблема, тут все зависит от суда, как он посмотрит на данную ситуацию.Шансы конечно есть всегда.Но в основном все таки это сложившаяся практика, что суды встают на сторону арендатора действовашего, на нее суды и опираются.
Все таки где правда? юрист ниже описала, что на практике суды принимают сторону арендатора при фактически заключенном договоре аренды, пусть и не зарегистрированном. У Вас был опыт подобных ситуаций?
Конечно каждый суд будет по своему читать нормы. Да для сторон, если договор заключен и исполняется (арендатором вносится арендная плата) он считается заключенным (сейчас это прямо прописано в п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ). Но не для третьих лиц (Вас как заинтересованного лица). Поэтому учитывая положения ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ участок свободен от обременения в виде аренды.
Хотя описанное коллегой имеет место быть. Но в основном договор признается заключенным в целях взыскание арендной платы, когда арендатор пользовался участком, не платил аренду а при подаче иска апеллировал к тому, что договор не заключен и суд руководствуясь общими правилами о добросовестности (п. 3 и 4 ст. 1 и ст. 10 Гражданского кодекса РФ) и по аналогии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ взыскивал арендные платежи.