Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие существуют риски покупки квартиры, где предыдущий владелец имел право пожизненного проживания и пользования? Могут ли его наследники оспорить такую сделку?
Планирую купить квартиру. Текущий владелец (владелец Б) приобрел данную квартиру по договору купли-продажи, но в договоре прописано, что предыдущий владелец (владелец А) сохраняет право пожизненного проживания и пользования. Этот договор купли продажи заключен 3,5 года назад, и владелец А умер в феврале 2020 г. Сделка была составлена в простой письменной форме и зарегистрирована в органе регистрации (сделка была без нотариуса). Какие существуют риски покупки такой квартиры? Могут ли потенциальные наследники владельца А оспорить первую сделку? У владельца Б есть свидетельство о смерти владельца А, так как по словам владельца Б, у владельца А нет никаких родственников и наследников. Можно ли как-то проверить, существуют ли родственники и наследники владельца А?
- image.png
Спасибо за ответы и комментарии! Ситуация стала более понятной, но появился еще один момент, говорят, что по ГК РФ при продаже квартиры нужно вносить в договор купли продажи всех, кто имеет право пожизненного проживания. Правильно ли я понимаю, что при составлении ДКП я должен внести туда владельца А, имеющего право пожизненного проживания, даже если он умер и есть свидетельство о смерти? Или нужно отразить факт смерти лица имеющего право пожизненного проживания отдельным положением?
Здравствуйте, Александр.
От наследников нет рисков для Вас, право пользования квартирой не передается по наследству.
Гражданский кодекс
Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Указанное право носит неимущественный характер.
После смерти право пользования жилым помещением утрачивается и по наследству не переходит.
Наследники сделку оспорить не смогут, поскольку право пользования наследодателя не нарушено было сделкой.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Александр.
сохраняет право пожизненного проживания и пользованияАлександр
А можете выложить сам договор этот — хотелось бы видеть как буквально это прописано было.
По общему правило, такое право, прописанное в договоре, по наследству не переходит, т.к. он связывает только сторон сделки.
Тут действует принцип свободы договора:
Статья 421 ГК РФ Свобода договора
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
И наследники на право проживания претендовать не могут, потому что это просто обязательство перед конкретным лицом.
Какие существуют риски покупки такой квартиры?Александр
Александр!
Не вижу никаких рисков, т.к. право пользования не наследуется.
Могут ли потенциальные наследники владельца А оспорить первую сделку?Александр
Для оспаривания нужны основания, предусмотренные главой 9 параграфом 2 ГК РФ. Никаких оснований не вижу, тем более, что для оспаривания сделок есть свои сроки, которые наверняка уже прошли
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
По наследникам понятно, право не наследуется, но меня беспокоит — если подобная сделка с правом пожизненного проживания не была заверена нотариусом, могут ли такую сделку признать ничтожной, могут ли гипотетические родственники сказать, что владелец А на момент сделки в возрасте 68 лет был невменяем и оспорить сделку?
Здравствуйте, Александр! По вашей ситуации:
1. Вы практически сами и ответили на ваш вопрос, так как очень хорошо пояснили-
текущий владелец (владелец Б) приобрел данную квартиру по договору купли-продажи, но в договоре прописано, что предыдущий владелец (владелец А) сохраняет право пожизненного проживания и пользования
2.Поэтому в соответствии со ст.209 Гражданского кодекса в настоящее время у квартиры тоько один собственник, это «владелец Б», а после покупки единственным владельцем будете только Вы.
3.Никаих рисков при покупке данной квартиры для Вас нет, так как неимущественные права не входят в состав наследства согласно ст.1112 Гражданского кодекса
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
Нет, умерших людей в ДКП не вносят.
И вообще даже живых лиц, имеющих право пожизненного проживания в ДКП вносить не обязательно.Этот вопрос решает только собственник жилья- предоставлять такое право бывшему собственнику или нет.
В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) участники сделки свободны в заключении договора и в определении любых его условий, не противоречащих закону, в том числе и включение в договор купли-продажи условия о праве пожизненного проживания.
Добрый день, Александр!
Никаких рисков со стороны наследников владельца А для Вас я не вижу.
Да, бывает, что квартира отчуждается с сохранением права проживания прежнего владельца, но данное право не наследуется, поскольку напрямую и неразрывно связано с личностью такого лица, а наследованию подлежат только права не связанные с личностью (ст. 1112 ГК РФ)
Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.
Владелец А умер, обязательство по пользованию жилым помещением прекратилось в силу ст. 418 ГК РФ.
1. Обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Могут ли потенциальные наследники владельца А оспорить первую сделку?
В целом, могут, если докажут, что А продал квартиру под влиянием насилия, обмана, угрозы, либо в силу своего психического состояния не мог осознавать характер и последствия совершаемых им сделок. (ст. 177-179 ГК РФ)
Но на практике такое случается редко, но от этого на сто процентов не застрахована ни одна сделка.
Можно ли как-то проверить, существуют ли родственники и наследники владельца А?
Какой либо единой базы граждан, содержащей сведения о всех их родственниках и потенциальных наследниках в РФ пока не создано, но Вы с учетом того, что А умер уже в 2020 г. можете проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты
https://notariat.ru/ru-ru/help...
открывалось ли наследственное дело после смерти указанного гражданина. Если нет, то значит с заявлением о принятии наследства никто не обращался.
Вносить в ДКП умершего человека не нужно, со смертью прекратились его права, в том числе право пожизненного пользования квартирой.