Задайте вопрос юристу
440 юристов готовы ответить сейчас.
Ответ за 15 минут
500
Вопрос решен

Невозможность заключить основной договор ДКП после договора задатка

Добрый день! продаю квартиру, с покупателем ранее заключили договор задатка . И сейчас не можем сойтись с ним в некоторых пунктах основного договора купли-продажи. Каковы мои риски как продавца, если мы мы в итоге не сможем подписать основной договор?

Денис
г. Королев
09 июня 2020, 19:14,
вопрос №2796973
Уточнение от клиента
был подписан предварительный договор купли продажи. В приложении пункты (6-8) из него, касающиеся взаимных обязательств. Вопрос в следующем. Я предложил покупателю свою версию основного договора купли продажи. Покупатель же внес свои правки, которые меня не устраивают. Если покупатель откажется от подписания в моих формулировках, кто именно будет виноват в разрыве предварительного договора?
09 июня 2020, 19:42
Уточнение от клиента
пунты, по которым есть разногласия, к сожалению, не были прописаны в предварительном договоре ДКП.
09 июня 2020, 19:54
Получен гонорар 33 %

Добрый день

Что именно в договоре задатка написано?

09 июня 2020, 19:18
0
0

Что-то ещё кроме договора задатка было подписано?

Дело в том, что задаток — это средство обеспечения обязательства. Например, обязательства заключить некий договор

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если самого договора нет, то есть нет обязательства, которым задаток обеспечен, то удерживать задаток Вы будете не в праве, он станет Вашим неосновательным обогащением. 

Поэтому всё дело в том, что именно написано в договоре о задатке. Если в нем есть все существенные условия договора и он по существу представляет собой предварительный договор купли-продажи, то это уже совсем другое дело. 

09 июня 2020, 19:24
0
0
был подписан предварительный договор купли продажи.

Если предварительный договор есть, а покупатель настаивает на условиях основного договора, которые не были согласованы в предварительном, то разумеется он будет виноват

Если договориться не получается, то нужно переводить переговоры уже в правовую плоскость и направить ему письменное предложение заключить договор на тех условиях, которые были согласованы в предварительном. Иначе получится, что основной договор заключить никто формально не предложил и виновной стороны не будет

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
09 июня 2020, 19:47
0
0
пунты, по которым есть разногласия, к сожалению, не были прописаны в предварительном договоре ДКП.

Это в вашу пользу, значит — одна сторона требует включения в договор условий, которые не были предусмотрены изначально, на что другая сторона не обязана соглашаться

09 июня 2020, 19:59
0
0
Получен гонорар 33 %

Денис, доброго дня!

Все зависит от того, кто будет виноват в незаключенении основного договора.

Если виноват покупатель, то Вы просто оставляете себе задаток. Если виноват продавец, то согласно части 2 статьи 381 ГК РФ:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Т.е. Вы должны будете оплатите двойной размер задатка.

Чтобы подстраховаться я бы Вам рекомендовал направить покупателю заявление о готовности заключить основной договор.

Можете выложить предварительный договор? и объяснить в чем проблема с заключением основного договора?

09 июня 2020, 19:26
0
0
Я предложил покупателю свою версию основного договора купли продажи. Покупатель же внес свои правки, которые меня не устраивают. Если покупатель откажется от подписания в моих формулировках, кто именно будет виноват в разрыве предварительного договора?

Денис

На мой взгляд, будет виновата та сторона, которая отказывается от заключения ДКП на условиях предварительного договора. Т.е. если предложенные правки покупателем не были учтены в предварительном соглашении, то оснований для их включения в основной я не вижу.

Для того, чтобы к Вам потом не было вопросов рекомендую вступить в официальную письменную переписку. От Вас важно сейчас отправить предложение о заключении основного договора.

09 июня 2020, 19:48
0
0
пунты, по которым есть разногласия, к сожалению, не были прописаны в предварительном договоре ДКП.

Денис

Ели не были согласованы, следовательно нет обязанности по заключению договора на несогласованных условиях, но есть все основания для заключения договора на тех условиях, которые Вы согласовали в предварительном договоре.

а о каких условиях идет речь?

09 июня 2020, 19:59
0
0
Получен гонорар 34 %

Добрый день, Денис!

кто именно будет виноват в разрыве предварительного договора?

Если в предварительном договоре не указано, что основной договор должен быть заключен на условиях покупателя, то Вашей вины (как и вины покупателя) при незаключении такого договора не будет, так как стороны свободны при определении условий договора, и несогласие с условиями предложенными одной стороной не влечет виновности отказавшейся стороны. Как пример судебной практики можно привести 

Оценив собранные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, денежные средства подлежит возврату истцу по правилам статей 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд обоснованно исходил из того, что отсутствуют доказательства, с достоверностью и однозначностью свидетельствующие об уклонении одной из сторон от заключения основного договора в установленный соглашением сторон срок, по сути, стороны не смогли согласовать цену подлежащих продаже объектов движимого имущества.

При этом, обращу Ваше внимание, что предварительный договор в такой ситуации не будет «расторгнут».

Если в пределах срока действия предварительного договора Вы с покупателем не достигнете согласия относительно спорных условий, то любая из сторон в течение 6 месяцев с момента истечения срока заключения основного договора вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора и об определении его условий (п. 5 ст. 429, п. 27 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»)

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

27. Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, — в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

10 июня 2020, 05:12
0
0
Юрист
Консультация юриста бесплатно
8 499 938-65-20