Задайте вопрос юристу
408 юристов готовы ответить сейчас.
Ответ за 15 минут
289
Вопрос решен

Когда мы можем приступать к продаже квартиры (поиск новых покупателей и проведение сделки)?

Добрый вечер!

07.02.2020 года нами был заключен договор задатка в связи с продажей квартиры, где мы выступаем Продавцами. срок - 30.04.20г. Сделка была со следующими этапами:

1. Получение разрешения СБ на выделение долей детям (посте использования мат. капитала)

2. Регистрация соглашения (нотариальная сделка)

3. Получение разрешения органов опеки

4. Сделка

Мы 23 марта подали соглашение о выделении долей в МФЦ. Сделка зарегистрирована, документы из МФЦ доставлены 17.04.2020г. Пакет документов для опеки готов, но есть проблемы с его отправкой в текущей ситуации. Покупатели нам сообщили сначала устно, что хотят расторгнуть договор, т.к. в сроки мы не укладываемся. Тут еще мы погасили остаток долга по ипотеке 04.04, потому что почувствовали, что они могут отказаться от сделки, прорабатывали возможность передачи объекта в зачет продавцам дома, который мы хотим купить. Но тем самым как бы дали им формальный повод давления. Они направили нам претензию письменную, во вложении. Наша позиция такова, что режим самоизоляции так или иначе вносит свои коррективы. И их действия поэтому мы расцениваем как уклонение от сделки. Вопросы: Какие наши шансы в суде, с учетом снятия обременения? Какова вероятность наложения ими обеспечительных мер в виде ареста, если дело действительно дойдет до суда? Каким образом нам лучше действовать? И должны ли мы сейчас возвращать деньги, до истечения срока договора? Когда мы можем приступать к продаже квартиры (поиск новых покупателей и проведение сделки)?

Спасибо!

  • задатокзадаток
    .docx
  • IMG_20200420_214401IMG_20200420_214401
    .jpg
ANDREY
г. Пермь
20 апреля 2020, 17:28,
вопрос №2749686
Получен гонорар 100 %

Здравствуйте, Андрей!

Пока что можно сделать следующие выводы.

Соглашением о задатке, заключенном Вами с покупателем, не предусмотрена возможность его расторжения по требованию (или в одностороннем порядке) Покупателя в случае погашения Вами ипотечного кредита.

Да, в пункте 2.2 Соглашения о задатке сказано, что "Продавцы обязуются не совершать действий, ведущих к изменению правового положения объекта недвижимости, указанного в п. 1.1. настоящего Соглашения, кроме смены режима собственности".

Но при этом не совсем понятно, каким образом погашение Вами ипотеки изменило правовое положение объекта недвижимости (он как был, так и остался в Вашей собственности). И как это повлияло на права и законные интересы Покупателя.

20 апреля 2020, 18:54
0
0

Не совсем понятно, откровенно говоря, каким образом, погашение ипотеки ведёт к необоснованному продлению сроков выхода на сделку.

20 апреля 2020, 19:01
0
0

1. Получение разрешения СБ на выделение долей детям (посте использования мат. капитала)

2. Регистрация соглашения (нотариальная сделка)

ANDREY

Данные этапы, насколько я понимаю, выполнены.

Пакет документов в орган опеки Вами подготовлен, но не направлен. Вот тут, конечно, следует озаботиться его направлением всеми возможными способами (лично, почта, курьерская служба, предварительно в электронной форме), чтобы впоследствии была возможность доказать, что Вы предприняли все попытки сделать это своевременно.

20 апреля 2020, 19:07
0
0
Наша позиция такова, что режим самоизоляции так или иначе вносит свои коррективы. И их действия поэтому мы расцениваем как уклонение от сделки.

ANDREY

На режим самоизоляции (точнее сказать, на нерабочие дни, введённые Президентом РФ Указом от 02.04.2020 г. № 239) можно будет ссылаться, но при этом, разумеется, с Вашей стороны должны быть приняты все разумные зависящие от Вас меры, направленные на своевременное выполнение всех обязательств, предусмотренных Соглашением о задатке (в частности, скорейшее направление в орган опеки пакета документов).

20 апреля 2020, 19:09
0
0
Вопросы: Какие наши шансы в суде, с учетом снятия обременения?

ANDREY

Доказать в суде, что заключение основного договора стало невозможным именно по Вашей вине (по вине продавца) покупателю будет, на мой взгляд, непросто. С учетом, конечно, того, что имеются объективные обстоятельства, препятствующие своевременному исполнению (нерабочие дни, объявленные Президентом РФ).

По поводу погашения ипотеки, что якобы ведёт к необоснованному продлению срока заключения основного договора купли-продажи, сказать сложно, поскольку не совсем понятно, каким образом это влияет на возможность заключения основного договора, почему это влечёт какую-то отсрочку для его заключения.

Какова вероятность наложения ими обеспечительных мер в виде ареста, если дело действительно дойдет до суда? Каким образом нам лучше действовать?

ANDREY

Относительно вероятности принятия судом мер обеспечения иска сказать сложно. Такая вероятность, конечно, существует. На усмотрение судьи.

В соответствии со ст. 139 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ):

2. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

А согласно ст. 140 ГПК РФ:

3. Меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию.

Но надо сказать, что если их требования будут о взыскании двойной суммы задатка, то такая сумма будет явно несоразмерна такой мере обеспечения иска, как наложение ареста на квартиру.

Поэтому тут велика вероятность того, что в обеспечении иска будет отказано.

И должны ли мы сейчас возвращать деньги, до истечения срока договора?
ANDREY

Деньги нужно будет возвращать тогда и в том случае, если Вы расторгнете Соглашение о задатке.

Когда мы можем приступать к продаже квартиры (поиск новых покупателей и проведение сделки)?
ANDREY

Что касается возможности продажи квартиры новым покупателям, то это возможно после того, как будет расторгнуто Соглашение о задатке с данным покупателем.

20 апреля 2020, 19:21
0
0
Юрист
Консультация юриста бесплатно
8 499 938-65-20