Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как юридически обосновать Платежи собственнику жилого помещения за использование общедомового имущества многоквартирного жилого дома
Существующая ситуация – размещение на крыше МКД оборудования (например, передатчиков или видеокамер) на долгосрочных и легальных основаниях возможно при заключении договора аренды. Мы имеем фактический опыт заключения таких договоров с ТСЖ при наличии решения общего собрания собственников МКД.
Проблема и вопрос – для расширения сети (точек присутствия) необходимо заключить договора аренды (на период не менее 5 лет) с домами, которые не являются ТСЖ, а управляются по договору управления с ООО «Жилкомсервис» (далее ЖКС), т.е. нет юридического лица у собственников жилья. Варианта развития событий видим два (какой возможен, какой лучше):
1) ЖКС соглашается на сотрудничество и в рамках действующего договора на управление МКД заключает с нами договор аренды и платежи идут на счет ЖКС. Но собственники могут не получить явной выгоды от такого варианта, т.к. сумма аренды «растворится» в общем бюджете ЖКС. Хотя в действующем договоре есть пункт «Уполномочить Управляющую организации от имени собственников помещений многоквартирного дома заключать договоры на возмездной основе на право пользования общедомовым имуществом. Денежные средства, поступившие на счет Управляющей организации от использования общедомового имущества, направлять на содержание общего имущества МКД». Вопрос на уточнение – требуется решение собрания собственников МКД по данному вопросу? Какое количество голосов требуется? Простое большинство или 2/3?
2) ЖКС НЕ соглашается на явное сотрудничество, но Совет дома «ЗА» договор аренды и получение средств. Существующий договор с ЖКС по управлению не накладывает ограничений на наличие других договоров. Тогда каким путем это реализуем:
2 А) В решение собрания готовим формулировку, что доходы от арендной платы направляются финансирование работ, направленных на улучшение общего имущества, согласованного с Советом дома. Тогда Совет дома дает нам список пожеланий (замена окон в парадных на пластиковые, замера входных дверей и т.д.) и мы финансируем поэтапно (ежемесячно) данные работы. По факту подписывая акты и по итогам года отчитываясь перед общим собранием.
2 Б) В решение собрания готовим формулировку, что доходы от арендной платы направляются ежемесячно на персональный счет каждого собственника жилого помещения пропорционально площади квартиры от обжей жилой площади в МКД. При этом собственник должен в 10 дневный срок сообщить реквизиты своего персонального счета. Денежные средства собственникам, которые не сообщат своевременно данные своего счета, аккумулируются арендатором на едином депозитном счете. Кто подписывает в данном случае договор аренда от имени собственников МКД? Любое уполномоченное общим собранием лицо?
Противоречия действующему законодательству есть или нет? Как реализовать каждый из вариантов – всегда общее собрание собственников МКД? В заочной форме возможно?
- Вопросы юристам по договорам аренты~.pdf
Добрый день, Александр!
В сущности ответ на оба Ваших вопроса один.
Согласно положений пункта 3.1 ст. 44 ЖК РФ к полномочиям ОСС относится определение лица, имеющего право на заключение договоров от имени собственников помещений по использованию общего имущества. Таким лицом может быть как юридическое так и физическое лицо и в каждом собрании разное. Решение собрание должны быть во взаимосвязи с пунктом 3 этой же статьи приниматься.
То есть определяется вид имущества который будет сдаваться в арендц (кровля, например) и избирается лицо которое такой договор будет заключать. Плюс существенные условия — в пользу кого, на какой срок и на какую стоимость.
По второй части, насчет финансирования. Тут я не вижу противоречий.
В том же пункте 3.1 указано , что к полномочия ОСС отнесено
Порядок получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания
Т.е. достаточно в самой повестке собрания определить механизм финансирования и способ зачисления платы. В том числе встречным обязательством в виде ремонта или приобретения оборудования и малых архитектурных форм.
Согласно ч.1 ст. 46 ЖК для принятия решений по пунктам 3 и 3.1 необходимо 2/3 голосов собственников МКД.
Если остались дополнительные вопросы — Вы можете задать их ко мне в чат.
Удачи!
Добрый день, Александр.
Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) должны провести общее собрание, на котором определить лицо, уполномоченное на заключение договора аренды с вашей компанией.
В силу п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций)
Таким образом, выбранное лицо будет уполномочено заключить договор.
Касаемо порядка платы за аренду — то данный вопрос также решается на общем собрании собственников.
Добрый день Александр.
Противоречия действующему законодательству есть или нет?
Из представленных Вами вариантов противоречий по действующему законодательству не предусматривается.
Так в соответствии со ст.44 ЖК РФ
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;
3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);
говорит о том. что именно собственники помещений МКД принимают решение об определении лиц, которые от имени собственников могут заключать договоры, в том числе на возмездной основе о пользовании общим имуществом в МКД.
Таким образом, Управляющая компания может не участвовать в договорных правоотношениях по использованию общего имущество в МКД, если собственниками жилых помещений было принято решение о возложении полномочий на другое лицо (физическое или юридическое).
Как реализовать каждый из вариантов – всегда общее собрание собственников МКД? В заочной форме возможно?
По всем указанным вопросам Вы можете сначала провести общее собрание собственников жилых помещений в МКД.
А затем если кворума на общем собрании собственников помещений МКД не будет, то в таком случае Вы можете его провести путем заочного голосования.
При голосовании необходимо принятие не менее двух третьих от общего числа голосов собственников помещений в МКД
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи.
Почти все понятно. Приоритетным видим вариант 2А, а вариант 2Б всеже реализуем — с оплатой на персональный счет каждому? Дом не большой, квартир мало, сумма тоже в месяц не столь большая, но за год (и годы) будет ощутимо — возможен этот сценарий при решении ООС. Противоречий с другими нормативными актами не будет? Например с налоговой?
Вариант 2А стопроцентов правомерен и подходит оптимально. Касаемо варианта 2Б — то здесь могут быть вопросы, поскольку договор заключили на основании общего собрания через уполномоченное лицо, поэтому деньги не должны идти на счет каждого собственника отдельно.