Что делать, если хозяйка отказывается возвращать залог?

Здравствуйте Евгения!

Очень сложный вопрос.

Вам необходимо обратится с иском в суд о возврате суммы обеспечительного взноса, так как договором аренды у Вас должно быть право на досрочное расторжение. Были ли какие либо нарушения в соответствии с которыми она имеет право Вам не возвращать обеспечительный платеж?

Однако, сумма обеспечительного взноса имеет цель компенсации досрочного расторжения договора арендатором: односторонний отказ от договора может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне. Наличие условия, предусматривающего плату за отказ от договора, может быть установлено сторонами обязательства в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ на основании принципа свободы договора. Кроме того, п. 3 ст. 310 ГК РФ прямо устанавливает, что предусмотренное законом, нормативным актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Предпринимательскую деятельность она не осуществляет, налоги не отчисляет — это плюс.

Необходимо видеть договор аренды, так как согласовав их условия как по порядку исполнения, так и по порядку расторжения, могут быть различные суждения о согласовании ими условия о возврате обеспечительного платежа при их досрочном прекращении. Можно толковать условия договора исходя из своих интересов, в связи с чем суды должны были при толковании условий договора руководствоваться соответствующими нормами ГК РФ. 

Так, в соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указывал, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (п. 43).

По мнению ВС РФ,  при заключении договора стороны исходили из назначения обеспечительного взноса, подлежащего удержанию в качестве штрафа только за нарушение или ненадлежащее исполнение арендатором условий договоров, в том числе в случае отказа арендатора от подписания акта о приемке помещений в аренду в согласованные договорами сроки. В данном случае ВС РФ признал заслуживающими внимания утверждения истца о том, что предусмотренное договором право арендатора на его расторжение не может являться нарушением договора. Если у Вас в договоре было прописано условие о возврате обеспечительного взноса при соблюдении порядка расторжения, который предусматривал обязанность арендатора уведомить за определенный период времени о предстоящем прекращении договора и освобождении имущества, а также уплату обеспечительного взноса на момент подачи такого заявления.

Напишите мне в личку.

С уважением, юрист по недвижимости Роман Куняшев