Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Помогите определиться с налогом после продажи
Всем доброго времени суток! Возникла ситуация, по которой требуется помощь.
Краткий рассказ -
1. 17.11.2016 года мне по наследству досталась квартира.
2. Спустя 2 с лишним года владения в дверь постучалась московская программа "Жилище", где было сказано что дом (5-ти этажку) расселяют, выдают новые квартиры.
3. 01.02.2019 года подписываем договор МЕНЫ с городом и получаю ключи от новой квартиры.
4. 10.12.2019 года продаю квартиру за 13млн рублей.
Как я понял, программа "Жилище" не имеет к реновации никакого отношения, а значит выдержка из статьи 217.1 на меня не распространяется, где сказано что в случае реновации срок владения старой квартирой учитывается в сроке владения новой, следовательно мой 3-ёх летний период ожидания после получения наследства никого не волнует.
Немножечко на мой вгляд важных деталей -
1. В договоре мены стоимость квартир НЕ указана.
2. В договоре мены в одном из пунктов присутствует формулировка -
"Жилое помещение-1 (это новая квартира) является возмещением (компенсацией) в натуральной форме, РАВНОЗНАЧНЫМ Жилому помещению-2 (это старая квартира), и не порождает для Гражданина необходимости осуществления доплаты в счёт разницы стоимости обмениваемых жилых помещений"
3. Кадастровая стоимость старой квартиры на момент обмена была около 7млн
4. Кадастровая стоимость новой квартиры в районе 9.5млн
Собственно, сам вопрос состоит в том, какой налог мне необходимо заплатить и как правильно его рассчитать? По какой формуле?
Звонил в налоговую, девушка невнятно что-то говорила про независимую оценку квартиры. Позвонил ещё раз на следующий день, другая девушка опять невнятно что-то говорила уже про кадастровые стоимости *0.7.
Я окончательно запутался и прошу вашей помощи.
Собственно, сам вопрос состоит в том, какой налог мне необходимо заплатить и как правильно его рассчитать? По какой формуле?
Звонил в налоговую, девушка невнятно что-то говорила про независимую оценку квартиры. Позвонил ещё раз на следующий день, другая девушка опять невнятно что-то говорила уже про кадастровые стоимости *0.7.
Дмитрий
Дмитрий, добрый день! В данном случае налогооблагаемый доход от продажи квартиры определяется с учетом положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ, т.е. либо от цены продажи либо, если она меньше 70% кадастровой стоимости продаваемой квартиры — от 70% КС. При этом Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход на расходы, связанные с приобретением продаваемой квартиры, в Вашем случае это стоимость квартиры, отданной по договору мены. Если в договоре мены цена не была указана определить ее можно заказав отчет оценщика на дату заключения договора мены. Соответственно на эту величину Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу от продажи квартиры.
см. напр.
Письмо Минфина России от 17.10.2019 N 03-04-05/79984
В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.
Рыночная стоимость обмениваемого жилого помещения (квартиры) может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Здравствуйте!
Согласно свежим разъяснениям Минфина России вы вправе зачесть расходы на приобретение продаваемой квартиры и заплатить налог с разницы (см. Письмо Минфина России от 23.10.2019 N 03-04-05/81288)
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи указанной квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением.
То есть вы берете стоимость продаваемой квартиры (13 млн) и вычитаете из нее цену, в которую она вам обошлась при обмене, то есть здесь нужно учитывать кадастровую стоимость переданной в обмен квартиры
3. Кадастровая стоимость старой квартиры на момент обмена была около 7млнДмитрий
Если вы ничего не доплачивали, то ваши расходы составили 7 млн. руб, налог составит (13 — 7 = 6*13% = 780.000).
При этом вы вправе воспользоваться вычетом при покупке недвижимости — можно получить 13% от расходов до 2 млн. рублей, то есть максимум — 260 тыс. рублей.
Если новую квартиру купите в году продажи старой, вычет можно зачесть в счет уплаты налога.
Здравствуйте!
В дополнение, у Вас также будет налог 13 % от рыночной стоимости квартиры полученной по наследству, так как до ее обмена на другую квартиру она находилась у Вас в собственности менее 3 лет.
Налогооблагаемая база = рыночной стоимости по отчету оценщика.https://www.nalog.ru/rn40/news...
Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей. п.п. 1 п. 2. ст. 220 НК РФ
Или же можете уменьшить налогооблагаемую базу на расходы наследодателя на приобретение данной квартиры, если они были, в соответствии с абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
Добавлю, что поскольку в договоре мены указано на равнозначную стоимость жилья, проводить рыночную оценку можно в отношении продаваемой а не старой квартиры если она уже снесена, например. Но оценка проводится на дату заключения договора мены.
Андрей, спасибо за ответ.
1. Скажите пожалуйста, чем вы руководствуетесь говоря что если в договоре мены написано что квартиры РАВНОЗНАЧНЫ, то оценку можно проводить именно новой квартиры (полученной взамен из 5ти этажки). Я боюсь что по этому поводу налоговая будет спорить, требуя оценки старой квартиры на момент заключения договора мены, а мне и противопоставить будет нечего им :) 5-ти этажка кстати да, снесена уже пару месяцев назад.
2. Верен ли план действий? — заказываю независимую оценку новой квартиры, её оценивают например в 12млн. Начинаю считать 13млн — 12млн = 1млн, из которых 13% налог.
3. Мне стоит самому обратиться в налоговую или же подождать когда она сама меня «пригласит»?
4. Ниже Дмитрий Носиков написал что так же придётся заплатить 13% налог со старой квартиры, т.к. она была в собственности менее 3-ёх лет. Он прав?