Здравствуйте Анна!
Задача № 2.
По решению общего собрания ТСЖ в подъездах многоквартирного жилого дома были оборудованы посты консьержей. Однако некоторые жильцы отказываются оплачивать эти услуги.
Как должен быть решен этот вопрос в случае если одни жильцы, не оплачивающие услуги, являются членами ТСЖ, а другие не являются членами ТСЖ?
Анна
Независимо от того, являются собственники членами ТСЖ или не являются расходы по оплате услуг консьержей должны быть взысканы с собственников помещений.
В соответствии с ч.3, 4 ст.137 ЖК РФ
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Собственники квартир, не являющиеся членами ТСЖ также пользуются услугами консьержей, направленных на охрану в том числе и их имущества.
Исходя из положений п. 5 постановления Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г., отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.
Таким образом, в случае, если труба водоснабжения относится к общему имуществу собственников квартир МКД, то ТСЖ обязано выполнить ремонт за свой счет и компенсировать собственнику квартиры ущерб от залива.
Действия ТСЖ неправомерны. Демченко необходимо обратиться к председателю ТСЖ с требованием создать комиссию и составить Акт залития, предварительно рассчитать сумму ущерба, и подать исковое заявление в суд к ТСЖ о возмещении ущерба, причиненного заливом и возложении обязанности по ремонту инженерных сетей горячего водоснабжения в квартире.
Согласно п.2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
2. В состав общего имущества включаются: крыши.
Таким образом, ТСЖ вправе установить плату за пользование общим имуществом и взимать ее со сторонней организации на основании заключенного договора. В случае если сторонняя организация откажется вносить соразмерную плату за пользование общим имуществом ТСЖ (крышей), то у нее возникнет неосновательное обогащение.
Исходя из положений п. 1 ст. 1102 ГК РФ, неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований.
ТСЖ будет вправе предъявить иск к сторонней организации о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование общим имуществом.
Таким образом, если у ТСЖ имеются денежные средства на покупку нежилого помещения, то на общем собрании членов можно принять решение о покупке и определить цель для использования данного помещения.
Однако, данное нежилое помещение нельзя считать общим имуществом собственников МКД, поскольку по ст. 36 ЖК РФ, не отвечает условиям, предусмотренным для данного вида общего имущества, а именно изначально оно не предназначено для обслуживания более одного помещения в доме.