Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Корректно оформить продажу земельного участка "за долги"
Добрый день!
В собственности имеется земельный участок в СНТ, от которого нужно избавиться. За этим участком числится долг по оплате членских взносов СНТ. Кадастровая стоимость участка приблизительно равна сумме долга. Покупатель согласен выкупить этот участок "за долги", т.е. оплатить сумму долга и ничего более. Продавец с этим согласен, но есть ряд вопросов связанных с оформлением сделки:
1) Тип договора - купля-продажа или дарение?
2) Каким образом закрепить в договоре обязанность покупателя погасить долги по членским взносам или как минимум перенять их на себя? Понятно что самое простое - продавец выплачивает деньги покупателю и тот гасит долг, но есть вариант что у покупателя нет "живых" денег и он согласен лишь взять на себя долги и оплатить их в будущем - можно ли закрепить это на бумаге?
3) Что скажет налоговая касательно такого договора - возникает ли НДФЛ, с чего исчисляется?
4) В перспективе - такой договор нужно будет составить, но это я обращусь отдельно.
Спасибо!
Здравствуйте, Алексей! Я так понимаю, что долги числиться за земельным участком не могут (п.3 ст.5 Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ).
Долги числятся за конкретным лицом (лицами).
Отсюда ответы будут такие.
1) Тип договора — купля-продажа или дарение?Алексей
Естественно это договор купли-продажи.
2) Каким образом закрепить в договоре обязанность покупателя погасить долги по членским взносам или как минимум перенять их на себя? Понятно что самое простое — продавец выплачивает деньги покупателю и тот гасит долг, но есть вариант что у покупателя нет «живых» денег и он согласен лишь взять на себя долги и оплатить их в будущем — можно ли закрепить это на бумаге?Алексей
В договоре купли-продажи никаким образом эту обязанность не закрепить. Нужно отдельное соглашение между СНТ и продавцом об этом.
3) Что скажет налоговая касательно такого договора — возникает ли НДФЛ, с чего исчисляется?Алексей
Ничего не скажет. Это самый обычный договор купли-продажи. Касаемо соглашения об оплате долга? Так долг есть долг, причем тут НДФЛ?
Добрый вечер.
1) Тип договора — купля-продажа или дарение?
ДА правильнее будет заключить договор купли- продажи, на сумму равную сумме задолженности.
2) Каким образом закрепить в договоре обязанность покупателя погасить долги по членским взносам или как минимум перенять их на себя? Понятно что самое простое — продавец выплачивает деньги покупателю и тот гасит долг, но есть вариант что у покупателя нет «живых» денег и он согласен лишь взять на себя долги и оплатить их в будущем — можно ли закрепить это на бумаге?
В данном случае это свобода договора. И вы вправе с покупателем сами определять условия заключения сделки по купли-продажи.
В связи с этим можете оформить как обычную сделку продажу участка СНТ на сумму равную сумме задолженности. А так же указать .что стороны допускаю, что за недвижимым имуществом числится задолженность, и выкупная сумма уходит на ее погашения.
ГК РФ Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Тут самое главное, чтобы сама задолженность перед СНТ была погашена. Иначе в дальнейшем к Продавцу могут быть предъявлены требования по взысканию задолженность со стороны товарищества.
3) Что скажет налоговая касательно такого договора — возникает ли НДФЛ, с чего исчисляется?
В данном случае, если Вы являетесь собственником объекта недвижимости не менее пяти лет лет, то продажа ЗУ налогом не облагается.
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
При исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем, предоставленными налогоплательщику в собственность в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, применяются положения пункта 3 настоящей статьи в случае, если право собственности на освобожденные при реализации указанной программы жилое помещение или долю (доли) в нем было получено при соблюдении хотя бы одного из предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи условий.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
Спасибо.
Вопрос именно в том, каким образом перевести долги на покупателя и не иметь более претензий от СНТ. Если я правильно понимаю, в договоре купли-продажи можно прописать всё что угодно, но при этом долг в СНТ всё равно будет числиться за мной, что бы в договоре ни было прописано. Да, у нового владельца по договору будет обязанность эти долги выплатить, но если он этого не сделает, то в суд же СНТ всё равно на меня подавать будет при такой схеме? Существует ли схема при которой СНТ не будет иметь прав с меня что-то требовать даже если новый владелец не выполнит свои обязательства по уплате долга?
Здравствуйте, Алексей! Полагаю, чтобы не усложнять ситуацию, проще оформить договор купли-продажи земельного участка, при этом цену сделки определить равную сумме долга по членским взносам. Ничто Вам не мешает в договоре купли-продажи в качестве порядка оплаты указать рассрочку или отсрочку уплаты цены договора:
Понятно что самое простое — продавец выплачивает деньги покупателю и тот гасит долг, но есть вариант что у покупателя нет «живых» денег и он согласен лишь взять на себя долги и оплатить их в будущем — можно ли закрепить это на бумаге?
Алексей
Спасибо. Собственность при такой схеме переходит в момент полной выплаты долга и не переходит если покупатель не выполнил своих обязательств? Как обычно это оформляется?
Дело в том, что по общему правилу, если Вы оформляется отсрочку или рассрочку платежа, земельный участок (предмет договора) находится у Вас в залоге, нужно оформлять договор залога. Но если в договоре вы с покупателем прямо укажете, что залог не возникает, договора залога и не нужно оформлять, недавно такой договор с таким пунктом составлял. Следовательно в полном объеме земельный участок переходит собственность покупателя в момент государственной регистрации сделки, а оплата потом.
Если хотите, договор залога можно оформить, это надежнее в принципе, и дисциплинирует покупателя.
Спасибо. Несколько уточнений по пунктам:
2) Соглашение какого вида? «Я, продавец признаю долги в сумме такой-то, я Покупатель эти долги на себя принимаю» и подпись продавца-покупателя-СНТ? Есть ли у Вас на примете стандартная форма такого договора, иначе сложно понять, о чем идет речь.
3) Посчитает ли налоговая доходом сумму, указанную в договоре купли-продажи (в конце-концов я продаю имущество и получаю за него деньги)? Можно ли этот доход уменьшить на сумму долга в целях НДФЛ? Возникает ли вообще этот НДФЛ при продаже участка со сроком владения более 3 лет, но при этом полученного в наследство т.е. бесплатно?
Спасибо!
В данном случае это соглашение может усложнить процесс. Так как СНТ может и вовсе не согласиться менять должника. Право выбора по замене должника закреплено именно за СНТ, как за кредитором.