Задайте вопрос юристу
420 юристов готовы ответить сейчас.
Ответ за 15 минут

Нужно вносить изменения в договор аренды помещения и извещать арендатора после продажи доли?

Сдаю в аренду помещение.Договор аренды зарегистрирован на 5 лет в УФСГР кадастра и картографии. Планирую продать долю помещения.Нужно вносить изменения в договор аренды помещения и извещать арендатора?

Андрей
г. Санкт-Петербург
27 сентября 2019, 06:52,
вопрос №2526150

Здравствуйте, Андрей, 

В соответствии с п.2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании п.1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

С момента государственной регистрации недвижимого имущества арендатор будет должен платить арендную плату новому собственнику, т.к. при переходе права собственности все права и обязательства переходят новому арендодателю.

Уведомлять арендатора нужно, примерный текст уведомления следующий:

(дата) был заключен договор аренды (номер). С (дата) на основании (договор купли-продажи №, дата) доля арендуемого Вами имущества переходит в собственность (наименование, реквизиты нового арендодателя). В связи со сменой собственника имущества арендные платежи следует вносить в следующем порядке (расписать порядок). Должность, дата, подпись. 

В договор изменения можно не вносить, но целесообразно заключить дополнительное соглашение

Удачи!

27 сентября 2019, 07:19
1
0
Андрей
Клиент
г. Санкт-Петербург

Спасибо за ответ. Есть небольшое уточнение-продажа не всего помещения, только доли 1/3, а 2/3 остается у меня. Арендная плата так и остается на меня. В этом случае нужно уведомлять и делать доп.соглашение  с арендатором?

27 сентября 2019, 08:51

Андрей, конечно, так как за часть Помещения арендатор должен будет платить новому собственнику

28 сентября 2019, 18:28
0
0

что Вы имеете в виду, когда говорите «арендная плата остаётся на меня»? Это предусмотрено условиями договора купли-продажи? 

28 сентября 2019, 18:30
0
0
Андрей
Клиент
г. Санкт-Петербург

Новый собственник  не является ИП. А арендатор перечисляет арендную плату на р/с. Новый собственник не возражает, чтобы арендная плата перечислялась мне.Какой алгоритм действий по переоформлению в этом случае?

30 сентября 2019, 06:50

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

Таким образом, продажа арендодателем имущества, обремененного арендой, является вполне законной. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды. 

При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве (статьи 382, 387 ГК РФ). 

Вместе с тем в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее Информационное письмо № 66) сказано, что норма статьи 617 ГК РФ не распространяется на случаи внесения изменений в договоре, касающихся сведений об арендодателе (наименование, банковские реквизиты и тому подобное). Срок действия договора и размер арендной платы при переходе права собственности на объект аренды пересмотру не подлежат. 

Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 9 августа 2010 года по делу №А29-10614/2009, от 22 января 2010 года по делу №А82-4063/2009, ФАС Московского округа от 12 октября 2009 года по делу №КГ-АЧО/10067-09. 

Таким образом, новый собственник не может принудить арендатора заключить с ним другой договор аренды или внести изменения в уже существующий договор аренды, кроме изменений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.

Можем подготовить для вас документы об извещении арендатора и дополнительное соглашение к договору 

27 сентября 2019, 07:41
1
0
Юрист
Консультация юриста бесплатно
8 499 938-65-20