Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Корректность Доверенности на представителей застройщика по ДДУ
Добрый день.
Прошу проверить полномочия лиц по Доверенности, которую мне предлагает подписать застройщик РГ-Девелопмент на 3х его представителей.
ДДУ, ипотека, объект почти достроен, ввод в эксплуатацию в конце 2019 г.
Уступать права никому не собираюсь. Закрывать ипотеку буду досрочно, после передачи объекта.
Ниже текст из предлагаемой мне доверенности:
"...быть моим представителем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и/или иных органах осуществляющих государственную регистрацию, многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, по всем вопросам , связанным с государственной регистрацией Договора участия в долевом строительстве, предметом которого является объект долевого строительства:
жилое помещение (квартира), {...Информация по объекту - количество комнат, метраж...},
в Жилом доме (многоэтажная жилая застройка со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями), создаваемом на земельном участке по адресу: {...Адрес участка...} для чего предоставляю право
подавать необходимые документы для регистрации, зарегистрировать вышеуказанный договор, дополнительные соглашения к нему, в том числе соглашение об уступке прав по договору, соглашение о расторжении вышеуказанного договора, все подлежащие регистрации права, в том числе право собственности, залог прав требования по договору участия в долевом строительстве и/или залог вышеуказанного объекта долевого строительства, с правом подачи заявления о государственной регистрации, заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации, заявления о прекращении залога, заявления об исправлении технических ошибок, с правом подачи дополнительных документов, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости, с правом получения любых документов, в том числе выписок о государственной регистрации права, договора участия в долевом строительстве и соглашений к нему, оплачивать государственные пошлины, расписываться за меня и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.
Доверенность выдана сроком на три года.
Полномочия по настоящей доверенности могут быть передоверены другим лицам.
..."
***
Мои вопросы:
1. Связаны ли перечисленные действия только с регистрацией в Росреестре или есть подводные камни и Застройщик сможет заключить без моего ведома Дополнительные соглашения или какие-то Договора?
2. Нет ли перечисления лишних действий? (уступать права никому не собираюсь)
3. Стоит ли заменить срок доверенности на 2 года (передача объекта по ДДУ состоится не позже чем через 1,5 года от текущего момента)?
4. Стоит ли указать НЕвозможность передоверия прав по доверенности другим лицам?
Благодарю.
Прикрепляю Договор возмездного оказания услуг, в котором отмечено, что собирается делать Застройщик с моим ДДУ в Реестре.
- ДВОУ.docx
Здравствуйте
1. Связаны ли перечисленные действия только с регистрацией в Росреестре или есть подводные камни и Застройщик сможет заключить без моего ведома Дополнительные соглашения или какие-то Договора?Елена
По тексту — они имеют права только на подачу и получение документов с регистрации.
Но лучше — всегда прямо прописать- без права подписания договоров об отчуждении прав и без права подписания дополнительных соглашение к дду.
Так же всегда надо писать- без права получения имущества и денежных средств.
2. Нет ли перечисления лишних действий? (уступать права никому не собираюсь)Елена
МОЖНО ВЫЧЕРКНУТЬ ПРО УСТУПКУ ТОГДА, НО ЭТО НИЧЕГО ВАМ НЕ ИЗМЕНИТ.
3. Стоит ли заменить срок доверенности на 2 года (передача объекта по ДДУ состоится не позже чем через 1,5 года от текущего момента)?Елена
ну если вы уверены в этом сроке- можно сделать 2 года, просто 1.5- это сама передача объекта- а регистрация тоже занимает пускай небольшое- но время
4. Стоит ли указать НЕвозможность передоверия прав по доверенности другим лицам?Елена
вообще обычно такие вещи лучше убрать- но тут проблема в том, что если эти сотрудники уволятся- вам придется приезжать и давать новую доверенность на новых сотрудников.
И росреестр обычно требует такие доверенности нотариальные
гк
Статья 185.1. Удостоверение доверенности
1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доброго дня!
1. Связаны ли перечисленные действия только с регистрацией в Росреестре или есть подводные камни и Застройщик сможет заключить без моего ведома Дополнительные соглашения или какие-то Договора?Елена
Не понятно для чего вот эта фраза «в том числе соглашение об уступке прав по договору, соглашение о расторжении вышеуказанного договора». Считаю, что она ни к чему. Решение об уступке права, а тем более решение о расторжение договора должны решаться с Вашим участием, непосредственным присутствием. Считаю, что стоит попросить убрать данную фразу из доверенности. В остальном ничего страшного нет, так как доверенность дает полномочия представителю от Вашего имени зарегистрировать договор и получить его, а также исправлять возникшие в ходе подачи заявления ошибки, например ошибка в заявлении о регистрации, приобщение договора, в случае, если в нем будут допущены ошибки и тому подобные.
ст. 188 ГК РФ:
2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188.1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно
Уважаемая Елена! Согласно ст. 185 Гражданского Кодекса РФ:
1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Указанная Вами доверенность — типовая для такого рода действий по регистрации недвижимости по договорам долевого участия в строительстве.
Однако, Вы, как доверитель, вправе доверить совершать только определенные действия, а не все, указанные в типовой доверенности. Так, если Вы не планируете уступать право требования по ДДУ, то вправе исключить это указание из доверенности.
1. Связаны ли перечисленные действия только с регистрацией в Росреестре или есть подводные камни и Застройщик сможет заключить без моего ведома Дополнительные соглашения или какие-то Договора?
Все перечисленные действия связаны с регистрацией права в Росреестре, однако, такое право как уступка права требования в Вашей ситуации лучше исключить.
2. Нет ли перечисления лишних действий? (уступать права никому не собираюсь)
Уступки необходимо исключить, чтобы не было для Вас сюрпризом, что по договору ДДУ произошла смена лиц в обязательстве, и Вы уже не имеете никаких прав.
Также лучше исключить все положения о залоге, чтобы если возникнет необходимость залога на объект, то это решение принимали бы только Вы, а не уполномоченное на основании доверенности лицо.
3. Стоит ли заменить срок доверенности на 2 года (передача объекта по ДДУ состоится не позже чем через 1,5 года от текущего момента)?
Полагаю, что лучше оставить этот срок, чем если регистрация объекта затянется, то необходимо будет нести расходы на новую доверенность.
4. Стоит ли указать НЕвозможность передоверия прав по доверенности другим лицам?
Если убрать те полномочия относительно уступки права требования и регистрации залога, то возможно оставить передоверие, поскольку, возможно, лица, которым Вы доверили совершение этих действий будут изменяться в течение срока действия доверенности, и придется оформлять новую доверенность с дополнительными расходами.
Уступки необходимо исключить, чтобы не было для Вас сюрпризом, что по договору ДДУ произошла смена лиц в обязательстве, и Вы уже не имеете никаких прав.Сергей Николаев
Это невозможно
Потому что уступка права требования — как раз только нашим клиентом и может быть сделана.
А перевод долга- невозможен без участия кредитора- то есть опять же клиента. Так что проблемы именно этой нет.
А вот на счет залогов- в принципе согласен- но там ипотека- а значит регистрация залога- нужна как раз- пускай и не надолго.
Здравствуйте, Елена.
1. Связаны ли перечисленные действия только с регистрацией в Росреестре или есть подводные камни и Застройщик сможет заключить без моего ведома Дополнительные соглашения или какие-то Договора?Елена
Доверенность у Вас только на регистрационные действия. Полномочия на заключение договоров/соглашений эта доверенность не даёт.
3. Стоит ли заменить срок доверенности на 2 года (передача объекта по ДДУ состоится не позже чем через 1,5 года от текущего момента)?Елена
Срок на Ваш усмотрение, это не принципиально, потому что доверенность можно в любой момент отменить, обратившись к нотариусу. Сведения об отмене будут занесены реестр доверенностей, и она будет считаться отмененной.
Статья 188 ГК РФ Прекращение доверенности
1. Действие доверенности прекращается вследствие:
2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме;
4. Стоит ли указать НЕвозможность передоверия прав по доверенности другим лицам?Елена
ЛУчше указать что передоверие запрещено.
1. Связаны ли перечисленные действия только с регистрацией в Росреестре или есть подводные камни и Застройщик сможет заключить без моего ведома Дополнительные соглашения или какие-то Договора?
Цессию я бы действительно убрал, но права заключения цессии от Вашего имени доверенность не предоставляет, в остальном текст доверенности стандартный и не влечет каиких-либо рисков, cвязан исключительно с выполнением поручения по регистрации договора.
2. Нет ли перечисления лишних действий? (уступать права никому не собираюсь)
Цессия соответственно.
3. Стоит ли заменить срок доверенности на 2 года (передача объекта по ДДУ состоится не позже чем через 1,5 года от текущего момента)?
На Ваше усмотрение, существенной роли это не играет, но доверенность не на регистрации права собвственности после передачи объекта, а только на регистрацию самого ДДУ, потому можно сократить хоть до 2х месяцев.
4. Стоит ли указать НЕвозможность передоверия прав по доверенности другим лицам?
Определенно стоит, на всякий случай.
Связаны ли перечисленные действия только с регистрацией в Росреестре или есть подводные камни и Застройщик сможет заключить без моего ведома Дополнительные соглашения или какие-то Договора?
Елена
Елена, добрый день! Нет, исходя из приведенной выдержки представители застройщика могут только подавать/получать документы, связанные с действиями и событиями, указанными в доверенности (залог, переуступка) не не могут от Вашего имени заключать соответствующие договоры/соглашения. Т.е. если Вы сами не подпишите например соглашение о переуступке то представители по данной доверенности этого сделать не смогут за Вас
2. Нет ли перечисления лишних действий? (уступать права никому не собираюсь)
Елена
если не собираетесь то лишние полномочия конечно можно убрать, объем полномочий представителя определяется объемом полномочий отраженных в доверенности, то же и в случае передоверия (ст. 185 ГК РФ)
4. Стоит ли указать НЕвозможность передоверия прав по доверенности другим лицам?
Елена
да, можно исключить данное полномочие, оно включается для того, чтобы избежать необходимости оформления новой доверенности когда, например все представители уволятся
3. Стоит ли заменить срок доверенности на 2 года (передача объекта по ДДУ состоится не позже чем через 1,5 года от текущего момента)?
Елена
можно сократить срок с учетом сроков передачи квартиры и поправки на некоторую задержку в передаче которая может иметь место либо просто отозвать доверенность раньше срока когда все будет оформлено
Владимир, вы писали о том, что надо добавить:
а) "без права подписания договоров об отчуждении прав и без права подписания дополнительных соглашение к дду"
б) «без права получения имущества и денежных средств».
В какую часть текста эти формулировки корректно добавить? Планирую так:
"... для чего предоставляю право подавать...
{далее перечень всех прав}
а) без ...,
б) без ...,
"...
оплачивать государственные пошлины, расписываться за меня и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения..."
Конец.
Можно и так. А можно в самом конце — доверенность выдана без права… и без права…
Ошибки не будет в любом случае.