Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как воспользоваться преимущественным правом покупки доли в коммунальной квартире? Собственник не хочет продавать долю соседу
Меня интересуют возможные действия в следующей ситуации. Я владею комнатой (приватизирована по суду) в коммуналке, и желаю приобрести ещё две. А собственник комнат соответственно желает их продать. Цена на комнаты не установлена твердо, так как дом проблемный, собственность в плохом состоянии, и потенциальных покупателей не много. Я знаю, что имея долю, я имею также и преимущественное право выкупа, по 250 ст. ГК. С собственником я обговорил условия покупки, цену, его вроде бы все устроило, а позже он перестал отвечать на звонки. На квартире не живет, связаться нет возможности. Очевидно, что он не хочет продавать комнаты конкретно мне. Скорее всего из-за того, что я в курсе недостатков недвижимости и долгов по ЖКХ, и торгуюсь. Точно знаю, что параллельно он активно занимается подготовкой к продаже комнат, обратился к риелторам. Видимо решил продать дороже стороннему лицу, который не в курсе проблем и обременений в виде долгов. Неделю назад собственник прислал мне заказное письмо с уведомлением, зная, что обычным путем отказ он не получит. Письмо я не получил, уведомление не подписал. Как официально выразить свое согласие на покупку? Как опротестовать сделку купли-продажи, если собственник продаст комнаты без моего согласия? Отказ от покупки доли должен быть выражен в простой письменной форме или обязательно нотариально заверен (можно ли его сфальсифицировать,чтобы показывать покупателям)? Есть ли еще варианты развития событий? С собственником комнат у меня и других жильцов дома многолетние судебные тяжбы, отношения откровенно плохие, исключен вопрос мирного урегулирования. Есть ли законные возможности затормозить процесс купли-продажи лицам, не участвующим в долевой собственности? Выразить согласие на покупку? Работает ли п.3 ст.250 ГК на самом деле, есть ли прецеденты, когда участники долевой собственности переводили право на себя?
Здравствуйте, Андрей.
Письмо я не получил, уведомление не подписал. Как официально выразить свое согласие на покупку?Андрей
В первую очередь, нужно знать на каких условиях он продаёт жильё, по какой цене. Потому что вслепую давать согласие тоже не совсем целесообразно.
Реализуя преимущественное право покупки, Вы можете купить жильё по той цене, которую он предложит третьим лицам.
Если же он продаст комнаты без уведомления — то в этом случае Вы можете потребовать через суд перевести права покупателя на себя.
Статья 250 ГК РФ Преимущественное право покупки
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уважаемый Андрей! Согласно ст. 250 Гражданского Кодекса РФ:
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях,
Вы в этой ситуации имеете преимущественное право на приобретение доли в квартире по цене, за которую она продается.
Продавец обязан известить Вас о том, что комнаты продаются по определенной цене, и в случае Вашего отказа либо не поступления ответа в течение 30 дней вправе продать комнаты третьим лицам.
Кроме того, согласно ч.3 указанной статьи
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Если Ваше преимущественное право действиями продавца будет нарушено, то В течение 3-х месяцев Вы можете требовать через суд перевода на Вас прав и обязанностей покупателя по договору, заключенному продавцом с третьим лицом.
Неделю назад собственник прислал мне заказное письмо с уведомлением, зная, что обычным путем отказ он не получит. Письмо я не получил, уведомление не подписал. Как официально выразить свое согласие на покупкуАндрей
Андрей, добрый день! Не получили по какой причине? Отказлись? Если так это не имеет значения, Вы уведомлены и через месяц он сможет продать ее постороннему и кстати направлять заказным не обязательно, можно например и телеграммой т.к. соблюдена письменная форма. Опротестовать сделку Вы не сможете, Вы сможете в судебном порядке перевести на себя права покупателя, т.е. приобрести право собственности по той цене, по которую продавец предполагал продать ее стороннему лицу, при условии что сделку пропустит нотариус т.к. обязательно нотариальное оформление
ст. 250 ГК РФ
При продаже долис нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
опять же, если Вы отказались от уведомления и в течение месяца не приобрели долю то не факт что в такой ситуации суд удовлетворит Ваши требования, поскольку, повторюсь,
обязан известить в письменной форме
он известил, Вы своим правом не воспользовались поэтому суд может отказать
Андрей, добрый день.
Во-первых
Письмо я не получил, уведомление не подписал. Как официально выразить свое согласие на покупку?
Почему? ответ на предложение направленный аналогичным образом был бы надлежащим выражением Вашей воли на покупку указанной комнаты.
В силу п. 2 ст 250 ГК РФ:
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
И тут если Вы фактически уклонились от получения письма, то считаетесь надлежащим образом уведомленным.
В силу ст. 165.1 ГК РФ:
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Как опротестовать сделку купли-продажи, если собственник продаст комнаты без моего согласия?
Соответственно оспаривать сделку в суде, прецедентов масса.
Отказ от покупки доли должен быть выражен в простой письменной форме или обязательно нотариально заверен (можно ли его сфальсифицировать, чтобы показывать покупателям)?
Сам по себе отказ нет, не должен быть нотариально заверен.
Перспективы однако резко снижаются, если пропустили установленный срок для ответа на письмо соседа.
Перспективы однако резко снижаются, если пропустили установленный срок для ответа на письмо соседа.Максим Макушкин
То есть, если я получу письмо с предложением (срок еще не вышел) и отвечу на него согласием, а после сосед все-таки продаст долю стороннему лицу, то я смогу опротестовать эту сделку в суде, правильно я понял?
Здравствуйте, Андрей
Неделю назад собственник прислал мне заказное письмо с уведомлением, зная, что обычным путем отказ он не получит. Письмо я не получил, уведомление не подписал.Андрей
Не имело смысла не получать и не подписывать, так как ст.165.1 ГК РФ предусмотрено
1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Как официально выразить свое согласие на покупку?Андрей
можете направить собственнику свое письменное предложение купить у него долю, предложить определенные условия. Точно также заказным письмом с уведомлением (а лучше ценным с описью).
Как опротестовать сделку купли-продажи, если собственник продаст комнаты без моего согласия?Андрей
В судебном порядке путем подачи иска в суд о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.
Отказ от покупки доли должен быть выражен в простой письменной форме или обязательно нотариально заверен (можно ли его сфальсифицировать, чтобы показывать покупателям)?Андрей
нотариального удостоверения в данном случае не требуется. Достаточно просто письменно формы.
(можно ли его сфальсифицировать, чтобы показывать покупателям)?Андрей
от этого никто не застрахован, но Вы ведь можете впоследствии в суде экспертным путем доказать, что отказ не писали и подпись стоит не Ваша.
Работает ли п.3 ст.250 ГК на самом деле, есть ли прецеденты, когда участники долевой собственности переводили право на себя?Андрей
Норма вполне себе работает, и практика судебная имеется.
Евгений, письмо поступило на почту 19 числа, месяц еще не прошел, т.е. срок не пропущен. Я не получил письмо, потому что думал, что если оно вернется отправителю, то я не буду считаться уведомленным. Я правильно теперь понимаю, что это не так? Если я (теоретически) письмо с почты так и не заберу, и сделаю вид, что мне извещение не приходило — я все равно буду считаться уведомленным?
Но что же делать, если сумма почти наверняка завышена? Я понимаю, что у меня нет возможности для торга, в том случае, если в письме, например, миллион, я отказываюсь или пропускаю сроки, и покупатель — стороннее лицо — покупает за тот же озвученный миллион. Но если мне будет письмом озвучена одна стоимость, и я дам отказ на нее, а по факту недвижимость будет продана за меньшие деньги? В этом случае я смогу как-то опротестовать сделку?
В такой ситуации Вы ограничены в выборе. К сожалению — или покупаете по той цене, что предложено Вам, или продавец вправе продать третьему лицу. О судебных перспективах можно говорить только в том случае, если продавец продаст третьему лицу на других условиях, за меньшие деньги.
Более того, встречаются истории, когда отчуждение доли оформляется договором дарения, а не купли-продажи. При дарении право преимущественной покупки вообще не действует.
Письмо я не получил, уведомление не подписал. Как официально выразить свое согласие на покупку? Как опротестовать сделку купли-продажи, если собственник продаст комнаты без моего согласия? Отказ от покупки доли должен быть выражен в простой письменной форме или обязательно нотариально заверен (можно ли его сфальсифицировать, чтобы показывать покупателям)? Есть ли еще варианты развития событий?
Андрей
Здравствуйте. Если 30 дней не прошло, т.е. Вы укладываетесь в сроки, установленные в ст. 250 ГК РФ для принятия решения об использовании преимущественного права, то Вы можете направить продавцу уведомление любым способом, в том числе и телеграммой. Однако тут есть проблема — Вы не знаете условия, которые содержатся в этом предложении. Соответственно у Вас есть вариант либо направлять предложение без стоимости, что крайне опасно либо каким-то образом выяснять условия, о которых он Вас уведомлял и прописывать конкретно эти условия.
Есть также такой способ. Вы можете указать на то, что не успели получить направленное в Ваш адрес письмо с предложением, но готовы согласиться на него при условии, что Вам будет представлен запечатанный конверт, возвращенный ввиду неполучения Вами этого письма. Это конечно довольно спорный момент, но по крайне мере у Вас всегда будет возможность обращать внимание суда на это Ваше сообщение.
Кроме того тут есть проблема следующего свойства. Дело в том, что почтовые отправления всегда (кроме судебных) ожидают получателя 30 дней. И только потом возвращаются отправителю. Это может говорить о том, что установленные законом сроки на Ваш ответ уже истекли. Ввиду этого использование преимущественного права при таких обстоятельствах может быть уже невозможным.
Юрий, письмо поступило на почту 19 числа, месяц еще не прошел, т.е. срок не пропущен. Я не получил письмо, потому что думал, что если оно вернется отправителю, то я не буду считаться уведомленным. Я правильно теперь понимаю, что это не так? Посольку от письма я не оказывался (мне просто пришло извещение в ящик), я правильно понимаю, что мне остался единственный способ: я должен получить письмо, узнать сумму сделки, и если она приемлимая, то согласиться?
Но что же делать, если сумма почти наверняка завышена? Я понимаю, что у меня нет возможности для торга, в том случае, если в письме, например, миллион, я отказываюсь или пропускаю сроки, и покупатель — стороннее лицо — покупает за тот же озвученный миллион. Но если мне будет письмом озвучена одна стоимость, и я дам отказ на нее, а по факту недвижимость будет продана за меньшие деньги? В этом случае я смогу как-то опротестовать сделку?
Конечно, примеров масса. Норма рабочая
Другое дело, что преимущественное право можно обойти.
Например, условно говоря, комната стоит миллион. Продавец завышает цену в разы, например, 3 млн — направляет другому участнику долевой собственности уведомление, тот отказывается естественно.
И он продаёт долю/комнату третьему лицу по бумагам за 3 млн, а по факту, тот ему два миллиона возвращает.